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	du 14 octobre 2004	COURRIER DES LECTEURS

Quand le propriétaire ne doit que le clos et le couvert ?

Notre bail commercial stipule que les gros travaux et le clos sont à la charge du propriétaire des murs. L'immeuble dans lequel se trouve notre hôtel, en plein centre-ville, contient une cinquantaine de fenêtres et portes-fenêtres qui sont pour la plupart abîmées et irréparables. Pouvons-nous exiger de la part du propriétaire la réparation ou le remplacement de ces fenêtres qui sont dans le clos de notre immeuble ?
Voici la clause de notre bail relative aux travaux qui prévoit que : "Il prendra les lieux loués dans leur état au jour ci-dessus fixé pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour quelle que cause que ce soit.
Il les entretiendra en bon état de réparations et les rendra à la fin du bail de quelque manière à quelque époque qu'elle arrive, en bon état de toutes réparations.
Toutes les réparations, ainsi que tous les travaux de remise en état et tous les remplacements (notamment en ce qui concerne l'électricité, le chauffage, les installations sanitaires et l'ascenseur) même par suite d'usure, vétusté, force majeure ou exigence administrative incomberont au preneur.
Ce dernier aura en outre à sa charge exclusive tous les travaux d'entretien, de réparation et même de réfection de la devanture des locaux et de leur fermeture. Le bailleur sera tenu seulement d'assurer le clos et le couvert." (H. M. par courriel)

Contrairement à ce que vous pensez, votre bail met à votre charge tous les travaux, que ce soit les réparations d'entretien ou les réparations plus importantes. La seule garantie que le propriétaire vous donne concerne le clos et le couvert.
En principe, avec une telle clause, le propriétaire doit alors supporter les frais relatifs à la couverture, aux gouttières, aux portes-fenêtres, aux volets en mauvais état. Mais dans votre cas, il a prévu que le locataire avait à sa charge "les travaux d'entretien, de réparation et même de réfection de la devanture". Ce qui signifie que votre propriétaire n'assurera que les grosses réparations du clos et du couvert, c'est-à-dire celles qui vont toucher à la structure, mais que les réparations d'entretien du clos et du couvert vous appartiennent. Le remplacement des fenêtres et volets extérieurs de l'immeuble constitue pour les tribunaux une dépense d'entretien (Cass.civ. du 16 mars 1983). En résumé, votre propriétaire ne vous doit que la toiture et les gros murs, mais il ne prend pas en charge la réfection de la totalité des fenêtres. Seule petite consolation dans votre cas : dans la mesure où votre propriétaire met à votre charge des travaux qui normalement lui incombent, cela s'analyse comme un supplément indirect de loyer qu'il devra prendre en compte pour l'évaluation de la valeur locative de votre établissement, et par conséquent, de votre loyer. zzz62

Peut-on vérifier le bien-fondé d'un arrêt maladie ?

Le médecin qui prescrit un arrêt de travail n'a-t-il pas pour obligation de préciser la raison de l'arrêt sur l'avis d'arrêt de travail ? Comment vérifier la réalité de la maladie ? (Jean-Charles sur le Forum de L'Hôtellerie)

Le motif d'un arrêt maladie n'a pas à être mentionné sur l'arrêt de travail, car cela relève du secret médical. En cas de doute sur la réalité de la maladie d'un salarié, le seul moyen dont vous disposez pour contrôler l'état de santé de votre employé est d'organiser une contre-visite médicale. Celle-ci a été instaurée par la loi de mensualisation du 19 janvier 1978 en contrepartie de l'obligation de maintenir le salaire pendant cette absence. Autrement dit, la contre-visite médicale peut être effectuée à partir du 1er jour où le salarié est en droit de recevoir les indemnités complémentaires versées par l'employeur. Dans les CHR, l'employeur a l'obligation de maintenir le salaire à partir du 11e jour d'absence pour les salariés ayant 3 ans d'ancienneté minimum. Par conséquent, vous pouvez organiser une contre-visite médicale uniquement pour un salarié ayant plus
de 3 ans d'ancienneté et à partir de son 11e jour d'absence. A partir du moment où vous remplissez ces conditions, vous pouvez choisir librement le médecin en charge de ce contrôle. Celui-ci sera payé par l'entreprise et devra se présenter au domicile du salarié en justifiant de sa qualité professionnelle et du mandat que vous lui avez confié (Cass.soc. du 14 mars 1995). En outre, la contre-visite médicale doit avoir lieu en dehors des heures de sortie autorisées par la Sécurité sociale.
Si le médecin contrôleur conclut à l'inexistence de la maladie ou si le salarié
est absent lors de son passage, vous pouvez cesser le versement du complément de salaire jusqu'à son retour dans l'entreprise. Par contre, dans la mesure où le salarié n'a commis aucune faute en se conformant à la prescription médicale de son médecin traitant, vous ne pouvez pas le sanctionner, et encore moins le licencier pour ce motif. zzz60m

Les W.-C. pour personnes handicapées doivent respecter certaines dimensions

Des W.-C. pour personnes handicapées sont-ils obligatoires lors de la création d'un restaurant, et dans l'affirmative, quelles sont les dimensions exigées ? (Mina sur le Forum de L'Hôtellerie)

Handicap physique et Construction. Ed. Moniteur

Oui, vous devez prévoir des W.-C. aménagés pour les personnes handicapées à mobilité réduite conformément à l'article R.111-19-1 du Code de la construction et de l'habitation. En effet, selon ce texte, en cas de construction, de création ou de modification d'un établissement recevant du public, ce dernier doit comprendre au moins un cabinet d'aisances aménagé pour les personnes handicapées circulant en fauteuil roulant, et ce, quelle que soit la capacité d'accueil de l'établissement, et doit être installé au même emplacement que les autres cabinets d'aisances lorsque ceux-ci sont regroupés.
Il doit comporter un espace d'accès libre de tout obstacle fixe ou mobile et être situé à côté de la cuvette. Une barre d'appui latérale doit être installée pour faciliter le transfert sur la cuvette. Lorsqu'il existe des cabinets d'aisances séparés pour chaque sexe, un cabinet d'aisances accessible séparé doit être aménagé pour chaque sexe également. Quant aux dimensions de ces cabinets d'aisances, c'est l'arrêté du 31 mai 1994 qui les fixe. Celui-ci impose un espace d'accès compris entre 0,80 et 1,30 m, une hauteur de cuvette comprise entre 0,46 et 0,50 m. La barre d'appui doit comporter une partie horizontale située à côté de la cuvette entre 0,70 et 0,80 m de hauteur. Et la commande de la chasse d'eau doit pouvoir être atteinte par une personne handicapée et être facile à manoeuvrer par une personne ayant des difficultés de préhension. zzz66 zzz66s

La maladie de l'apprenti pendant la période d'essai

Je viens d'embaucher un jeune en contrat d'apprentissage, et après un mois de travail, celui-ci a été arrêté pour maladie. Sa période d'essai se prolonge-t-elle d'autant ou est-elle finie ? (D.M. de Bordeaux)

Le contrat d'apprentissage est un contrat de travail particulier en raison de son objet, de sa forme et de son contenu. Il est conclu pour une durée déterminée. En tant que tel, il peut être difficilement rompu et uniquement dans des cas très précis. L'article L.117-17 du Code du travail prévoit que pendant les 2 premiers mois de son exécution, le contrat peut être résilié par l'une ou l'autre des parties sans avoir à invoquer un motif particulier.
Ce qui constitue une sorte de période d'essai, mais qui n'en est pas une stricto sensu, en raison du formalisme imposé pour la rupture au cours de cette période. En effet, l'article R.117-16 du Code du travail exige que cette résiliation soit constatée par écrit et notifiée au directeur du CFA, à l'organisme interface (CCI) ainsi qu'au service ayant enregistré le contrat.
Cette durée initiale de 2 mois permet à l'employeur de tester les capacités de l'apprenti. Pour permettre à l'employeur de bénéficier effectivement de ces 2 mois pour apprécier les aptitudes de l'apprenti qu'il a recruté, la chambre sociale de la Cour de cassation a admis, dans un arrêt en date du 16 mars 2004 (n° 01 44 456), en l'absence de texte, que les périodes de suspension du contrat pour maladie reportent d'autant le terme de l'essai. Cette solution est en conformité avec les règles relatives aux absences du salarié pour maladie, accident du travail, qui suspendent la période d'essai. Celle de votre apprenti sera donc prolongée de la durée de son absence. zzz60a

Le délai de péremption d'une licence III est de 3 ans

La licence III d'un bar-restaurant qui est fermé depuis le 13 juillet 2002 est-elle encore valable ? (A. A. d'Albens)

L'article L.3333-1 du Code de la santé publique prévoit qu'un "débit de boissons de 2e, de 3e et de 4e catégorie qui a cessé d'exister depuis plus de 3 ans est considéré comme supprimé et ne peut être transmis".
C'est ce que l'on appelle un délai de péremption, ce qui signifie qu'une licence de débit de boissons de catégorie II, III ou IV cesse d'être valable lorsque le débit de boissons auquel elle est attachée a cessé d'exister pendant plus de 3 ans, étant précisé que, selon la jurisprudence, un débit de boissons cesse d'exister quand il cesse d'être exploité (Cass.crim. du 2 novembre 1960).
Dans votre cas, le bar-restaurant titulaire d'une licence III n'est plus exploité depuis le 13 juillet 2002, soit 2 ans et 3 mois. Le délai de péremption n'est pas expiré, ce qui signifie que cette licence est toujours valable. zzz66b

Rubrique animée par Pascale Carbillet et Tiphaine Beausseron.

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