Immobilier hôtelier
La fin des possibilités d'investissements en défiscalisation génère aujourd'hui des annonces immobilières d'anciens propriétaires souhaitant vendre la propriété de leurs chambres d'hôtel, comme ils mettraient sur le marché un appartement. Explication d'un montage financier un peu particulier.
"Pour investisseur. Hôtel vend chambres. Bon apport mensuel (...)", tel est le genre d'an-nonces discrètes que l'on peut lire dans certains journaux immobiliers. La pratique était devenue courante à l'époque de la défiscalisation hôtelière, c'est-à-dire dans les années avant janvier 1996. Si elle se fait moins fréquente aujourd'hui, elle n'a pas pour autant complètement disparu du secteur hôtelier. Mais il faut être exploitant pour bénéficier de cet avantage qu'est la défiscalisation sur les investissements hôteliers. Un premier procédé consiste à ce que des investisseurs deviennent des propriétaires de chambres d'hôtel et reçoivent simplement un loyer par les exploitants.
Des intérêts dans la rentabilité de l'établissement
Dans les hôtels où les investisseurs sont propriétaires de parts sociales non seulement
des murs mais aussi d'un fonds de commerce, ces derniers se partagent les bénéfices de
l'hôtel au prorata de leur participation. Toutefois, en contrepartie de cette quote-part
sur les profits, les copropriétaires s'engagent à combler les pertes - si pertes il y a
- comme tout actionnaire de société. L'autre méthode consiste à vendre l'hôtel comme
une copropriété d'immeuble, de façon à rassurer les investisseurs. Un exemple parmi
tant d'autres est celui de l'hôtel Comfort Inn de la rue Mouffetard à Paris pour lequel
on avait choisi, dans le cadre de sa rénovation en 1995, la formule d'achat de chambres
et non de parts sociales. Les investisseurs intéressés se sont alors engagés à porter
en jouissance la société d'exploitation. Aujourd'hui, une quarantaine de
copropriétaires se partage l'ensemble des chambres de l'hôtel et les bénéfices
qu'elles dégagent du fait de leur location journalière. Avec la fin de la période de
défiscalisation, la rentabilité de l'établissement a remplacé la carotte fiscale dans
l'échelle des intérêts. Ainsi, quelques anciens investisseurs du Comfort Inn
Mouffetard, plus alléchés par la défiscalisation que par les dividendes que fournit
l'hôtel, désirent aujourd'hui revendre leur chambre à 850 000 francs, comme ils
mettraient sur le marché un appartement. L'annonce informe d'un apport mensuel de 5 %
minimum. C'est un moyen astucieux d'alléger les charges financières de l'hôtel et qui
se montre intéressant pour lever des fonds en compensation de la suppression de la
défiscalisation.
C. Lerenard
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L'HÔTELLERIE n° 2722 L'Hôtellerie Économie 14 Juin 2001
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