Quels que soient les objectifs, tout projet de rénovation engendre de lourds investissements engageant l'entreprise pour de nombreuses années. Une erreur à ce stade pourrait avoir de néfastes conséquences pour l'avenir. Aussi convient-il, avant de se lancer dans une grande opération, de bien connaître les rôles, fonctions et responsabilités des différents intervenants. Points de repère.
Maître d'ouvrage-maître d'œuvre :
le duo central
Pour simplifier, on peut dire que le maître d'ouvrage est l'hôtelier-investisseur.
Dans un langage plus précis, on peut le définir comme la personne physique ou morale,
propriétaire d'un terrain, d'un immeuble ou d'un bail à construction, décideur de la
réalisation d'une opération de construction ou de réaménagement. Ce peut être un
hôtelier, une société d'hôtellerie-restauration ou une société civile immobilière.
Le maître d'œuvre, quant à lui, est, selon l'arrêté du 29 juin 1973 réglant les
marchés d'ingénierie et d'architecture, "l'unique respon-
sable de la conception et du contrôle d'exécution de l'ensemble des ouvrages".
Cependant, il est à noter que 'maître d'œuvre' n'est pas une profession en soi. Ce
n'est qu'une fonction qui peut être remplie par un architecte, un architecte
d'intérieur, certains ingénieurs, métreurs-vérificateurs, bureaux d'étude ou
entreprises générales.
Rôles et fonctions du maître d'ouvrage
Responsable de l'élaboration du programme, le maître d'ouvrage a la charge de mener à son terme l'opération d'investissement. A partir d'études de marché et de faisabilité, il définit la politique générale et les objectifs globaux. A ce stade, le maître d'ouvrage doit impérativement approfondir sa réflexion et vérifier que le projet est économiquement viable et surtout intéressant. Attention donc aux dépassements de budget. La rédaction d'un programme et d'un cahier des charges est l'élément essentiel de la réussite du projet. Elle a le mérite d'imposer une mûre réflexion sur les prestations et performances de l'établissement en cours de projet. Ce travail revient au maître d'ouvrage.
Rôles et fonctions du maître d'œuvre
La mission du maître d'œuvre se divise en deux parties principales. Tout d'abord, la conception architecturale et la planification du projet, puis le contrôle et le suivi des travaux. Cette double mission passe par diverses étapes qu'il convient de bien connaître.
* La conception :
Au stade de la conception, une intense collaboration s'établit entre le maître
d'œuvre et le maître d'ouvrage. Elle commence par :
L'esquisse d'intention : Une simple étude
préliminaire cherchant à dégrossir et fixer les idées, en étudiant rapidement
plusieurs hypothèses contenues dans le programme remis par le maître d'ouvrage.
L'avant-projet sommaire (APS) : L'APS n'est en fait
que la mise au net sous forme de plans, de la (ou les) solution(s) la (les) plus
intéressante(s) de l'esquisse d'intention.
L'avant-projet détaillé (APD) : C'est
l'approfondissement de la solution retenue par le maître d'ouvrage. Cette étape permet
de vérifier que l'établissement projeté répond bien aux exigences fixées dans le
cahier des charges. Par ailleurs, dans les petits projets, l'APD servira de base pour la
demande de permis de construire.
Le projet : C'est le document définitif remis par
l'architecte. Il définit en détail le futur bâtiment et contient toutes les
informations techniques nécessaires pour l'intervention des différents corps de métier.
Le projet se divise en deux volets :
* les plans d'exécution des ouvrages, c'est-à-dire les plans définitifs avec les
'réservations techniques' (conduites de gaz, eau, électricité, gaines de ventilation,
etc.),
* les spécifications techniques détaillées correspondantes aux devis quantitatifs qui
permettront de lancer les appels d'offres.
* L'exécution :
Elle commence par :
Le lancement des appels d'offres : Période de
consultation des entreprises. Celles-ci s'engagent sur un prix et les conditions de
réalisation et de paiement.
La passation des marchés : L'architecte, assisté du
maître d'ouvrage, choisit les entreprises répondant aux meilleurs critères de qualité,
prix, sécurité, expérience, etc.
La coordination et le contrôle des travaux : Le
maître d'œuvre organise l'intervention des différentes entreprises, surveille la
bonne marche de la construction dans le respect des engagements contractuels et des
'règles de l'art'.
La mission du maître d'œuvre s'arrête avec la réception des ouvrages. Aux
différents niveaux de la démarche, la sous-traitance est possible et même souvent
utilisée. Il est effectivement fréquent que les deux grandes parties de la mission
soient confiées à des personnes distinctes. Cela ne pose pas de véritables problèmes
et présente même parfois de réels avantages. En effet, certains maîtres d'œuvre,
parfaits concepteurs, ne souhaitent pas assurer le suivi des travaux. D'autres, au
contraire, sont plutôt des 'hommes de terrain'.
Autour du duo central, maître d'ouvrage-maître d'œuvre, un grand nombre
d'intervenants gravite.
Les autres partenaires
Des bureaux d'étude spécialisés en hôtellerie-restauration sont chargés de
résoudre les problèmes techniques soulevés dans le projet. Leur mission se situe à un
double niveau : soit ils agissent en tant qu'assistant du maître d'ouvrage, soit en tant
qu'assistant du maître d'œuvre. Dans certains cas, ils peuvent même assurer
partiellement ou totalement la maîtrise d'œuvre. Certains de ces cabinets
spécialisés en restauration se sont regroupés au sein du Syncosyr, Syndicat national
des concepteurs en systèmes de restauration. D'autres, plus généralistes, appartiennent
au Syntec, chambre syndicale des sociétés d'étude et de conseil.
Outre les bureaux d'étude et les ingénieurs conseils, aux compétences analogues,
l'intervention d'autres partenaires s'avère souvent nécessaire. Entre autres, le
métreur-vérificateur. Véritable économiste de la construction, il est chargé
d'établir les devis qualitatifs et de vérifier les propositions quantitatives émises
par les entreprises contactées par appel d'offres.
Responsable de l'humanisation des espaces, l'architecte d'intérieur conçoit et met en
œuvre les éléments du cadre de vie et du décor. Cette définition dégage les
qualités principales que doit posséder ce professionnel. Outre sa créativité, sa
sensibilité et sa capacité d'analyse des aspirations profondes et des besoins
fonctionnels de ses clients, il doit maîtriser les éléments techniques de construction,
d'éclairage, d'insonorisation et d'aménagement, et enfin, posséder de solides
connaissances en matière de législation et d'entretien des bâtiments. L'architecte
d'intérieur intervient comme maître d'œuvre pour concevoir, coordonner, surveiller
et faire exécuter des travaux d'aménagement du cadre architectural.
Les professionnels de la décoration
En hôtellerie, la décoration joue un rôle important dans la réussite de l'entreprise. Nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel. Se passer de ce spécialiste n'implique sûrement pas une réalisation d'économies. En effet, il dispose d'adresses précieuses, achète les matériaux à des prix de gros, et influence les corps de métier pour la rapidité des travaux. Des avantages qui compensent largement ses honoraires...
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L'HÔTELLERIE n° 2696 Supplément Déco 14 Décembre 2000
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