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Immobilier locatif : Que penser de la loi Besson ?

Rarement l'immobilier n'aura occupé une place aussi centrale qu'en ce début d'année 2000. Nouvelle baisse des droits de mutation, réduction ciblée de la TVA pour les travaux d'entretien dans un logement et lancement des premières opérations immobilières permettant de bénéficier du dispositif Besson. Etroitement lié à la mise en place du statut de bailleur privé conventionné, ce nouveau dispositif a l'avantage de ne pas avoir un avenir limité dans le temps par rapport aux précédentes mesures ponctuelles auxquelles il succède, mais il ne semble pas être aussi favorable aux contribuables d'un point de vue fiscal. Qu'en est-il vraiment ?

Par rapport aux lois précédentes (Méhaignerie, Quilès, Périssol), le dispositif Besson innove dans deux domaines : il concerne aussi bien le neuf que l'ancien et il s'inscrit dans la durée. Ce n'est pas une mesure conjoncturelle destinée à stimuler l'investissement locatif mais bien un cadre stable.
De plus, si on en croit l'étude effectuée par le groupe Foncia, le régime Besson peut se révéler, d'un point de vue fiscal, aussi intéressant que le dispositif Périssol. La durée d'amortissement prévue est de 15 ans et permet de déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 65 % du prix d'acquisition (8 % par an durant les 5 premières années et 2,5 % par an les 10 suivantes), soit 398 000 F pour un investissement d'un million de francs et une tranche marginale d'imposition à 54 %. Sur la même durée, en régime Périssol, on ne pouvait amortir que 62 % du montant de l'investissement et réaliser 379 000 F d'économie d'impôts.

Le poids des contraintes
Mais en contrepartie, que de contraintes à respecter (pas moins de 60 pages d'instructions !). Les investisseurs doivent en premier lieu respecter des plafonds de loyers au mètre carré globalement inférieurs au prix du marché. Il faut donc que l'économie d'impôt ne soit pas annulée par un rendement locatif inférieur à 5 %. Or, la France a été découpée en 4 zones. Les possibilités de loyer les plus élevés sont réservées à Paris et à certaines communes limitrophes : 76 F par m2 dans le neuf et 66 F dans l'ancien, mais ces plafonds sont inférieurs de 28 % aux prix du marché. Cet écart est beaucoup moins important en grande couronne de l'Ile-de-France et dans les grandes villes de province. Il faut donc bien choisir son lieu d'investissement.
Le choix du type d'appartement est également important. En effet, le calcul du loyer plafond se fait sur la base de la surface habitable, les surfaces annexes (cave, garage, loggia, balcon) peuvent s'ajouter à la surface obtenue en appliquant un coefficient de 1/2 dans la limite de 8 m2. Par conséquent, la présence d'annexes peut permettre de majorer le loyer de 9 % pour un 4 pièces et de 26 % pour un studio et faire revenir le loyer demandé aux niveaux normalement pratiqués.
Seconde contrainte imposée par la loi Besson : le respect de plafonds de ressources fixés en fonction des zones géographiques (Ile-de-France ou province) et de la composition du foyer des locataires (personne seule ou couple avec un, deux enfants). Les revenus imposables maximums acceptés varient de 97 200 F par an (personne seule en province) à 365 490 F (couple marié avec 4 personnes à charge à Paris).
Mais attention, le revenu imposable à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2, c'est-à-dire le revenu d'il y a deux ans, après prise en compte des abattements de 10 % et de 20 %. Par conséquent, dans les faits, les locataires peuvent avoir des niveaux de revenus allant de 11 000 F à 41 700 F net par mois, ce qui représente souvent au moins 4 fois le loyer demandé.
Autre précision importante, les revenus sont pris en compte une fois pour toute lors de la location, ils peuvent ensuite évoluer librement sans risque de remise en cause des avantages fiscaux.

Et pour l'ancien ?
Dans le cadre de la loi Besson, à condition de s'engager à louer pendant 6 ans un logement répondant à des normes minimales de confort, les bailleurs privés peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire sur leurs revenus fonciers, majorée à 25 %. Mais en contrepartie, ils doivent également respecter les mêmes plafonds de ressources que dans le neuf pour les locataires et des plafonds de loyers en revanche inférieurs (de 31 à 66 F selon la zone d'investissement).
Attention toutefois, l'achat d'un appartement occupé ne donne pas droit aux avantages fiscaux : on ne peut adhérer au système Besson qu'à l'occasion d'un changement de locataire. Dans ce cas, le nouveau dispositif ne peut se révéler intéressant que si on ne doit pas baisser le loyer par rapport au prix du marché.
D'après l'étude effectuée par le groupe Foncia, compte tenu des prix des loyers, le Besson ancien est intéressant exclusivement pour les grandes surfaces (à partir du 3 pièces) et dans des secteurs bien ciblés. Il s'agit par exemple de la région parisienne (hors banlieue ouest et première couronne), de Bordeaux, d'Avignon, de Valence ou de la périphérie de Saint-Etienne.
Pour majorer le rendement, il peut être astucieux de réaliser des travaux avant la mise en location. Cet investissement est alors amortissable à hauteur de 100 % et les déficits fonciers générés peuvent être reportés pendant 5 ans sur le revenu imposable dans la limite de 70 000 F par an. La rentabilité après impôt pourra alors être supérieure à 5 % pour des rendements bruts se situant entre 8 et 10 %.
En conclusion, le dispositif Besson peut être rentable, mais plus que jamais, il ne faut pas faire d'erreur dans le choix du type de logement et de sa situation géographique. Prudence donc, pas d'achat sans réflexion.
M.-C. Barbier

En contrepartie des avantages fiscaux du nouveau dispositif Besson, un certain nombre de paramètres doit être respecté.

Les possibilités offertes par le 1 % logement

Si vous souhaitez investir dans de l'immobilier locatif dans le cadre de la loi Besson, vous pouvez conclure un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du 1 % logement.
Votre futur locataire sera alors obligatoirement un salarié d'une des entreprises adhérentes.
Avantage appréciable, en contrepartie de cet engagement, vous pourrez obtenir un prêt à un taux de 1 à 2 % maximum.
Peu importe si votre investissement est dans le neuf ou l'ancien avec travaux. Ainsi, s'il s'agit d'un logement neuf, le montant du prêt pourra atteindre jusqu'à 40 % du prix de revient ou de vente du logement. S'il s'agit d'effectuer des travaux de remise en état dans un logement ancien, le prêt pourra atteindre 50 % du montant des travaux dans la limite de 80 000 F toutefois.
A noter que la durée du prêt est égale à celle de la réservation pour location par l'organisme collecteur.
Ces prêts peuvent s'ajouter aux subventions de l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) s'il s'agit d'un logement dans l'ancien ainsi qu'aux garanties de sécurisation locative déjà mises en place par le 1 % logement.

Notre conseil : si vous êtes intéressé, adressez-vous aux associations départementales d'information sur le logement (Adil) et aux délégations départementales de l'Anah.

Les plafonds de loyers pour les baux conclus en 2000

= Paris et communes limitrophes
Lieu de location	Neuf Ancien
Zone 1 bis	76 F/m2/mois	66 F/m2/mois
Zone 1
= reste de l'agglomération parisienne	66 F/m2/mois	56 F/m2/mois
Zone 2
= reste de l'Ile-de-France et agglomérations de plus de 100 000 habitants	51 F/m2/mois	36 F /m2/mois
Zone 3
= reste du territoire	46 F/m2/mois	31 F /m2/mois

Attention, les baux conclus en 1999 ne sont pas concernés par ces nouveaux montants. La révision des loyers en cours se fera à la date anniversaire de la location en appliquant la clause de révision prévue dans le contrat de bail.

Les plafonds de ressources pour les baux conclus en 2000

Composition du foyer locataire			Lieu de location
	Ile-de-France			Province
* personne seule		116 430 F			97 200 F
* couple marié		191 350 F			148 830 F
* personne seule ou couple marié avec une personne à charge		229 830 F			178 190 F
* personne seule ou couple marié avec deux personnes à charge		274 370 F			215 650 F
* personne seule ou couple marié avec trois personnes à charge		325 000 F			253 110 F
* majoration par personne à charge à partir de la quatrième		+ 41 510 F			+ 32 400 F

Régime Besson dans le neuf : les contraintes en bref

m Le logement doit être situé en France, acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) à titre onéreux après
m Le logement doit être loué nu pendant une durée de neuf ans à un locataire qui doit en faire sa résidence principale. Cet engagement est irrévocable.
m Le logement ne peut être loué à des membres du foyer fiscal du contribuable ou aux ascendants ou descendants de l'un des membres du foyer fiscal.
m La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
m L'engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources appréciées à la date de conclusion du contrat n'excéderont pas les plafonds (cf. tableaux) fixés par décret chaque année en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction (loyers) et du salaire minimum de croissance (ressources).

Mémento des démarches

Le contribuable qui souhaite bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement Besson doit fournir à l'administration :

m Lors de la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle la déduction est pratiquée, une lettre d'engagement de location, la copie du bail, la copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire établie au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Si le logement loué est ancien, il faut ajouter une attestation de conformité aux normes d'habitabilité.
m Lors des déclarations suivantes et ce, pendant toute la période de location, un état faisant apparaître le montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

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L'HÔTELLERIE n° 2655 Hebdo 2 Mars 2000