Les recours du locataire-gérant en cas d'établissement non-conforme

La location-gérance est très répandue en CHR. Elle permet au propriétaire qui l'a exploité depuis plus de deux ans d'en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure son exploitation et en tire les profits moyennant le règlement d'une redevance. Parfois, le propriétaire le met en location-gérance au profit de professionnels dont l'activité exclusive est la revalorisation des CHR. Elle est utile pour un commerçant :

- qui n'a pas l'apport suffisant ou les moyens d'acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le CHR qu'il exploite ou un autre ;

- qui veut tester le potentiel de l'établissement avant de l'acquérir, seul ou avec des associés.

 
► Durée et redevance

La location-gérance peut être à durée déterminée (en général pour une période d'un ou deux ans renouvelable ou non) ou indéterminée. En pratique, il existe souvent une promesse d'achat par le locataire-gérant adossée au contrat. Il pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir le fonds à un prix fixé à l'avance, quelles que soient les fluctuations de l'activité pendant la période. Le locataire-gérant verse au propriétaire de l'établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut :

- le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ;

- les frais afférents au fonds (fonctionnement).

Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du CHR, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d'affaires ou les deux). Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine d'une requalification éventuelle par l'administration fiscale considérant qu'il s'agit d'une partie de prix de vente dissimulée.

 
► Non-conformité des locaux

L'une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l'établissement ou d'un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux.

Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l'entrée dans les lieux mais, en pratique, il n'est parfois pas établi ou ne mentionne pas l'état de non-conformité. Souvent, le locataire-gérant ne s'en aperçoit que plus tard, notamment lors d'une visite des services préfectoraux de l'hygiène ou autres.

Il devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du CHR. Par exemple : "Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée."

La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l'état où il se trouve n'exonère pas le bailleur de son obligation de respecter les dispositions et obligations légales, à savoir d'assurer une délivrance de la chose conforme d'une part, mais également un caractère paisible de la chose conformément à la loi et aux dispositions du bail. C'est en principe le cas, par exemple, d'un restaurant qui dispose d'une hotte non conforme, car il n'y a pas d'évacuation de l'air conforme aux règles. En plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu'une fumée intense se dégage dans la cuisine, au bar et la salle de restaurant et qu'un des salariés a même fait un malaise.

Il en va de même en principe pour la non-conformité d'autres éléments (exemple : chambre froide, installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…).

 
► Comment agir ?

Le locataire-gérant pourra contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité. Soit une clause le prévoit dans le contrat de bail, soit, en l'absence de clause, le propriétaire du CHR reste tenu d'une obligation de délivrer au locataire-gérant une chose conforme et de lui assurer le caractère paisible de sa jouissance.

Pour se défendre, le locataire-gérant peut obtenir amiablement du propriétaire la mise en conformité du fonds. S'il ne réussit pas, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un expert, l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant.

Après le dépôt du rapport d'expertise concluant à la non-conformité des matériels et installations destinés à l'exploitation du fonds qui ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être respectées par un établissement recevant du public, le locataire-gérant peut :

- assigner en justice dans un délai très rapide, de quelques mois, le propriétaire du CHRD en résolution du contrat de location-gérance, en restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu de redevances ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis ;

- ou simplement solliciter la mise en conformité de l'établissement ou de l'un de ses éléments ou des dommages-intérêts pour préjudices dont celui d'exploitation.

Ces possibilités d'actions et de recours sont donc de nature à dissuader les propriétaires de CHR de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes.

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