Fonds de commerce
Implantée à Sainte-Geneviève-des-Bois, l’agence Century 21 Horeca 91
rayonne dans l’Essonne et le Val-de-Marne avec en produits phare les
bar-tabacs, tabacs-presse, bars-brasseries et restaurants.
Son directeur, Bernard Baduel, se dit optimiste pour l’année 2015malgré
unmarché qui se complexifie. Explications
.
PROPOS RECUEILLIS PAR TIPHAINE BEAUSSERON
L’activité tabacs-jeux
reste appréciée
L’Hôtellerie Restauration
:
Quel est votre sentiment
sur le marché de ventes de
fonds de commerce dans
votre région en cette fin
d’année 2014 ?
Bernard Baduel
: On
sent un glissement du
marché. Les acquéreurs
sont moins nombreux
tandis que le nombre
de vendeurs évolue à la
hausse. Le marché se durcit et les prix
se stabilisent. Parallèlement, les délais
de signature s’allongent. Auparavant,
une vente était conclue en trois mois,
alors qu’aujourd’hui une vente aboutie
nécessite en général quatre à cinq mois
minimum. Le marché se complexifie en
raison de la conjoncture économique
et d’une réglementation de plus en plus
riche. Il est plus difficile de mener une
vente à terme. S’il y a moins de ventes,
celles-ci sont de meilleure qualité. C’est
une bonne chose pour notre métier de
conseiller spécialisé car nous pouvons
faire valoir notre expertise auprès de
notre clientèle.
Quelles sont les affaires qui se
vendent le mieux dans votre secteur ?
Contrairement aux régions frontalières
et à certains zones de province, le bar-
tabac et le tabac-presse sont des produits
leaders. Ce segment, où la demande reste
supérieure à l’offre, représente 25 à 30%
de notre portefeuille d’affaires. Plusieurs
facteurs expliquent cette tendance : notre
secteur géographique, l’Essonne et le
Val-de-Marne, où il y a une forte densité
de population couplée à riche diversité
de quartiers - bureaux, résidentiel, axes
routiers ou gares - et de communautés.
D’autre part, les remises
tabacs
(1)
, loto et PMU en
font un produit aisément
rentable. Enfin, les
acquéreurs apprécient
la casquette de débitant
de tabac qui leur permet de se constituer
une retraite complémentaire à celle de
commerçant. La communauté asiatique a
bien compris que c’était un vrai avantage
et semontre très friande de ce type de
commerce.
Quels sont les prix dumarché sur
ce segment ?
Il est très difficile de donner une
moyenne car la diversité de ce type de
commerce est immense dans notre
secteur et les prix sont très variables en
fonction de l’emplacement de l’affaire,
de son environnement, de sa taille... De
manière générale, on évalue un bar-tabac
à trois fois la remise tabacs annuelle nette
et une fois la remise jeux. On estime
que lorsque l’affaire est en bonne santé,
les remises tabacs et jeux sont censées
couvrir le loyer et le crédit. L’activité
de bar ou de brasserie qui vient en
complément apparaît comme une source
de profit. Or, la rentabilité d’une brasserie
ou d’un bar - et par conséquent sa valeur
de marché - sont très étroitement liées
à la manière dont elle est gérée, au
regard de l’emplacement du fonds. Il est
trop difficile de donner iune moyenne.
Lorsque nous étudions l’activité, nous
estimons que les trois indicateurs clés
sont les ratios matières premières
(2)
,
masse salariale
(3)
et le loyer.
Qu’en est-il des bars-brasseries ?
Une affaire de 30 à 50 couverts avec
licence IV et bien située se vendra en
moyenne 120%du chiffre d’affaires et
trois fois le Perf
(4)
. Les prix sont très
variables en fonction de l’emplacement
de l’affaire et de son potentiel.
La restauration rapide demeure-t-elle
plébiscitée ?
Non, notre secteur est clairement arrivé
à saturation sur ce segment qui est
souvent associé à une faible rentabilité.
Sur le segment des sandwicheries et de
la vente à emporter, nous constatons
plus de créations de fonds avec achat
de droit au bail. Quand il y a cession,
les prix s’établissent en moyenne aux
alentours de 80 % du CA HT et trois fois
le Perf.
La restauration traditionnelle subit-
elle lamême tendance ?
Non, elle reste plutôt stable. Les crêperies
et pizzérias demeurent bien cotées avec
une évaluationmoyenne comprise entre
80 et 100% du CA et trois fois le Perf. Un
restaurant classique non gastronomique
avec un CA de 200 000 € s’évalue plutôt
dans une fourchette comprise entre
70 et 90% du CA. Ce chiffre tombe à
40-60% du CA pour la restauration
gastronomique.
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“Les
acquéreurs sont moins nombreux
tandis que le nombre de vendeurs
évolue à la hausse. Le marché se
durcit et les prix se stabilisent.”
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