Résiliation du bail commercial et refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction
1- Résiliation du bail commercial :
Le bail commercial a une durée
initiale d'au moins 9 ans.
Néanmoins il peut arriver que dans certaines situations il expire de façon
anticipée.
La résiliation du contrat peut se faire de façon amiable. Dans cette
hypothèse, le locataire et le propriéraire se mettent d'accord.
Mais elle peut également être fondée sur le non respect du contrat.
Exemple, le locataire ne respecte pas ce qui a été convenu dans le contrat et le
propriétaire demande la résiliation du bail.
Il peut se fonder sur différents motifs, comme par exemple :
- D'autres activités exercées que
celles prévues dans le bail
- La sous-location non prévue au contrat des locaux
- Le non paiement du loyer et des charges
- Les troubles de jouissance causés par le locataire...etc....
| Attention à la clause résolutoire ! |
| Le bail commercial peut contenir ce qu'on appelle des clauses
résolutoires. Ce type de clause permet au bail d'être résilié de plein droit en cas de
non respect des dispositions qui en constituent le contenu . Concrètement, le bailleur peut résilier le bail sans faire appelle à la justice. |
Les procédures pour résilier le bail
- Votre bail contient une clause
résolutoire
Vous pouvez certes résilier le bail sans faire appel à la justice, mais
vous devez néanmoins prévenir votre locataire de ce que vous lui reprocher. Il vous
appartient donc de lui délivrer par acte d'huissier une mise en demeure demandant que
l'infraction cesse.
S'il s'agit par exemple d'un défaut de paiement du loyer, l'huissier délivrera un
commandement de payer. Cette mise en demeure doit laisser à votre locataire le temps de
mettre fin au comportement qui lui est reproché. Elle mentionnera donc sous peine de
nullité le délai d'un mois accordé au locataire pour "s'exécuter".
Dernière précision, l'existence de clause résolutoire dans un bail n'empêche
pas le propriétaire de demander la résiliation judiciaire du bail.
- Votre bail ne contient pas de clause
résolutoire
Il s'agit donc d'une résiliation judiciaire du bail. Le propriétaire doit
en effet demander aux tribunaux de résilier le bail. Pas besoin ici de mettre en demeure
le locataire.
2- Le cas de refus de renouvellement
du bail sans indemnité d'éviction
Le bailleur a tout à fait le droit de refuser le renouvellement du bail,
il est donc prévu qu'il verse une indemnité d'éviction pour dédommager le locataire.
Dans certains cas cependant le refus de renouvellement n'entraîne pas forcément le don
de cette indemnité. Le bailleur doit pouvoir arguer d'un motif grave et légitime.
"Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d'éviction s'il constate de la part du locataire, tout fait ou acte constituant un manquement à ses obligations ou se rattachant à sa qualité de locataire , suffisamment grave pour que toute relation contractuelle avec ce dernier lui denne intolérable" (cf : art.9-1 décret du 30.09.1953)
Si le locataire conteste le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, il doit saisir le tribunal dans le 2 ans de la date d'effet du congé sous peine de forclusion.
