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CENTURY
21 À BÉZIERS (34)
La hausse de l'immobilier d'habitation
déteint sur les fonds de commerce
Pour Marc Thélène, cogérant de l'Agence Mercom
Transactions à Béziers, actuellement, la situation locative et la conformité
aux normes de sécurité sont deux facteurs particulièrement influents
dans la fixation des prix.
Propos recueillis par Tiphaine
Beausseron
Marc Thélène,
cogérant de l'Agence Mercom Transactions à Béziers. |
L'Hôtellerie
Restauration :
Quel est votre coeur de cible
?
Marc Thélène
: Tout comme notre agence
de Montpellier, celle de Béziers est spécialisée dans les ventes
de CHR à 80 %. Ouverte en février 2006, son secteur géographique
rayonne autour de Béziers jusqu'à Narbonne et la région de l'étang
de Thau autour de Sète.
À combien estimez-vous le prix de vente des
restaurants ?
Le prix de vente d'un restaurant traditionnel
est stable depuis le début de l'année et tourne toujours aux alentours
de 100 % de son chiffre d'affaires hors taxes. Par contre, les prix de cession de
restaurants de type 'brasserie du midi', sandwicherie et vente à emporter
continuent de progresser. Ce type de commerce se vend plutôt aux alentours
de 120 % du chiffre d'affaires hors taxes que des 100 %. Cela s'explique par le
fait que les brasseries du midi associent à la fois qualité de vie (installées
la plupart du temps dans le quartier d'affaires, elles n'ouvrent que du lundi au
vendredi) et rentabilité (les marges sont beaucoup plus fortes que dans la
restauration traditionnelle).
Et s'agissant des hôtels ?
Les hôtels bureaux demeurent
toujours des produits très recherchés et leur prix de vente reste stable
dans une fourchette haute des prix du marché : en moyenne, entre 2,5 et 3 fois
le CA hors taxes. Quant aux hôtels-restaurants, ils se vendent en moyenne
130 % de leur CA hors taxes.
Selon vous, quels sont aujourd'hui les facteurs
qui influent de manière déterminante sur les prix du marché ?
L'emplacement est depuis toujours le critère
numéro 1. Vient ensuite le résultat brut d'exploitation que nous appelons
le Perf dans le réseau Century 21. Il y a aussi d'autres facteurs de pondération
qui influent sur la fixation du prix de cession, et parmi eux, 2 gagnent de plus
en plus de terrain. Le premier est la situation locative liée au contenu du
bail, et en particulier, la date d'expiration de celui-ci. Plus l'échéance
du bail est proche, plus l'acheteur va négocier le prix à la
baisse car il sait que le bailleur va augmenter
le loyer. Or, dans notre région, les propriétaires de murs commerciaux
ont tendance à profiter d'un renouvellement de bail pour augmenter le loyer
au-delà de l'indice du taux de la construction. Cela s'explique par le fait
que les prix de l'immobilier d'habitation et de bureau ne cessent d'augmenter, et
que les propriétaires de murs commerciaux veulent aussi bénéficier
de cette hausse. Le second facteur de plus en plus déterminant concerne davantage
les hôtels. En effet, il s'agit des normes de sécurité qui, de plus
en plus exigeantes, entraînent de grosses dépenses de travaux. Celles-ci
pèsent forcément dans la balance au moment de négocier le prix de
cession. Nous incluons d'ailleurs systématiquement dans le compromis de vente
la réalisation, à la charge du vendeur, d'un audit électrique et
incendie par des cabinets agréés tels que Véritas, Apave, Socotec.
Quelles sont vos prévisions dans l'évolution
des prix du marché dans un proche avenir ?
À mon avis, la région de Montpellier
et de Béziers restera très dynamique car notre situation géographique
est à la fois proche de la mer Méditerranée et riche en variétés
de commerce de sorte qu'il y a une grande diversité de produits à la
vente : hôtel-restaurant de charme, bar de village, brasserie de front de
mer, brasserie de place de villages touristiques, hôtels bureaux en périphérie
des grandes agglomérations. Ajoutez à cela la forte progression démographique
que connaît la région. Finalement, ce sont les 'bars d'apéro' de
petits villages qui souffrent le plus, notamment en raison de la législation
sur la consommation d'alcool. Nous pensons également que l'interdiction de
fumer dans les restaurants, qui sera effective dès janvier 2008, aura une influence
sur la fréquentation de clientèle, et donc sur le prix de cession.
zzz61 INC1205
Century 21 Mercom Transactions
Immeuble le Frigoulas
Bureau 18
45 av. voie Domitienne
34500 Béziers
Tél. : 04 67 00 04 00
mercom.transactions@wanadoo.fr
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Extraits
des meilleures ventes réalisées par l'agence Century 21 Mercom Transactions
Béziers |
| Activité |
Nouvelle enseigne |
CA HT |
Perf |
Prix de cession |
Rapport prix/CA HT |
| Restaurant |
Le
Canotier (Mèze) |
113 300 E |
30 000 E |
115 000 E |
102 % |
| Restaurant |
Coq
Hardi (Narbonne) |
130 000 E |
50 000 E |
117 000 E |
90 % |
| Restaurant |
Chantemer
(Portiragnes) |
164 500 E |
30 000 E |
140 000 E |
85 % |
| Restaurant-brasserie |
Thauteim
(Sète) |
82 000 E |
20 000 E |
80 000 E |
98 % |
| Brasserie du midi-sandwich |
Les
3 Copains (Béziers) |
132 421 E |
43 150 E |
155 000 E |
117 % |
| Bar |
Bar (Cyrano) |
126 300 E |
54 000 E |
135 000 E |
107 % |
| Bar-glacier |
Dream
(Sète) |
229 000 E |
76 000 E |
300 000 E |
131 % |
| Bar-brasserie |
Rive
gauche (Narbonne) |
488 195 E |
115 000 E |
300 000 E |
61 % |
| Hôtel bureau |
Terminus
(Béziers) |
306 500 E |
120 000 E |
540 000 E |
176 % |
| Hôtel bureau |
Gambetta
(Vias) |
80 000 E |
30 000 E |
272 500 E |
341 % |
| Hôtel-restaurant |
Isocrate
(Serignan) |
393 000 E |
100 000 E |
400 000 E |
102 % |
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