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Les formalités
Seule l’activité prévue par le bail peut être exercée par le locataire et le sous-locataire. Un accord du bailleur doit toujours être demandé pour sous-louer en vue de voir exercer une activité non autorisée par le bail.
Il ne faut pas commencer cette activité sans l’accord du bailleur. Celui-ci devra donner son accord pour l’insertion de cette nouvelle activité dans le bail principal et dans l’acte de sous-location.
Souvent, il faudra aussi l’autorisation d’une assemblée générale de copropriétaires pour autoriser une nouvelle affectation des locaux lorsque cette activité n’est pas autorisée par le règlement de copropriété.
Il en est de même si la nouvelle activité implique la réalisation de travaux (exemple : une petite restauration transformée en restauration implique la création d’une extraction conforme).
Par exemple, il n’est pas possible de sous-louer :
- des locaux, ou une partie, pour l’exploitation d’une discothèque (au sens de la règlementation Sacem), alors que le bail principal autorise uniquement l’activité d’hôtellerie ou de restauration ;
- le local d’habitation accessoire au premier étage pour y exploiter une activité commerciale (par exemple, installer une cuisine annexe d’un restaurant ou une piste de danse annexe d’un hôtel car ces sous-locations commerciales dans la partie d’habitation ne concernent pas la mise à disposition de l’habitation à un salarié ou à l’exploitant) ;
- une pièce indiquée comme réserve par le règlement de copropriété pour être transformée en cuisine : dans ce cas, le sous-locataire devra demander au propriétaire des murs son accord express (ou tacite) et qu’il fasse, le cas échéant, convoquer une assemblée générale de copropriétaires en vue de la modification du règlement de copropriété et obtienne les autorisations administratives nécessaires.
Le locataire hérite parfois d’une situation illégale due au précédent exploitant (activité non autorisée par le bail). Avant de sous-louer, il doit obligatoirement régulariser la situation avec son bailleur. Dans le cas contraire, il s’expose à un procès en résiliation du bail - donc celle aussi de la sous-location - sans indemnité et donc à la perte de son affaire. Un accord ultérieur explicite du bailleur permet de mettre un terme à la discussion et de régulariser la situation.
Le locataire qui veut sous-louer subira souvent de la part du propriétaire des murs une demande d’augmentation du montant du loyer. Afin de l’éviter, il est recommandé au locataire de prévoir, dès la conclusion du bail commercial, une clause d’autorisation de sous-louer.
Aucune demande d’augmentation de loyer ne pourra être faite par le bailleur au moment où le commerçant souhaitera sous-louer tout ou partie des locaux (sauf si une augmentation de loyer est prévue au bail en cas de sous-location).
Attention : il convient de bien rédiger une telle clause d’autorisation de sous-louer :
- si le bailleur se réserve le droit de choisir la personne du sous-locataire, certains bailleurs auront tendance à demander une augmentation de loyer avant de permettre la sous-location ;
- en revanche, si l’autorisation de sous-louer est donnée dès la conclusion du bail sans que le bailleur puisse choisir le sous-locataire, alors une demande d’augmentation de loyer sera en pratique impossible à obtenir par le bailleur.
Cependant, le bailleur pourra demander immédiatement une augmentation de loyer si le sous-locataire souhaite exploiter une activité nouvelle non prévue au bail (sauf si elle est connexe ou complémentaire, auquel cas c’est à la prochaine révision triennale du bail que l’augmentation de loyer pourra se faire).
Ainsi, même s’il y a une clause autorisant la sous-location, si la nouvelle activité exercée par le locataire n’est ni annexe, ni complémentaire à l’activité d’origine, cela peut constituer une modification notable de la destination des lieux. Le locataire s’expose alors à une éventuelle demande du bailleur en fixation du loyer avec déplafonnement à la valeur locative réelle. Cette demande est possible même si l’activité principale du locataire se poursuivrait (Ccass. 3e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.668).
Des obligations s’imposent au sous-locataire
Le locataire doit imposer à son sous-locataire le respect de toutes les obligations qu’il a lui-même en tant que commerçant.
Le contrat de sous-location doit donc contenir ces obligations. Un état des lieux doit être effectué dès avant ou en même temps que la signature du contrat de sous-location.
Le locataire doit également faire respecter par son sous-locataire la destination des locaux décrite dans le bail principal mais aussi toutes les lois et tous les règlements administratifs, ainsi que toute décision administrative concernant le fonds de commerce (par exemple : horaires de fermeture…). Aucun travaux ni transformation ne pourront être effectués sans l’accord du locataire et du propriétaire.
Le sous-locataire doit payer les charges du local sous-loué lui incombant au prorata de la surface à sa disposition. Il doit évidemment assumer seul ses propres charges. Il devra également souscrire une assurance pour l’exploitation de son activité contre les risques locatifs et ceux liés à son activité professionnelle.
Il est conseillé au locataire de bien s’assurer de l’activité réelle de son sous-locataire, et du respect par celui-ci de l’ensemble de ses obligations prévues au bail.
Publié par Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
