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Evaluation du fonds de commerce

Estimer la valeur d'un fonds de commerce est complexe, car cela passe à la fois par l'analyse du bilan et des éléments du fonds, et par la connaissance des prix du marché. En outre, les raisons qui motivent l'évaluation peuvent influer sur l'appréciation de certains éléments.

Le plus souvent, l'évaluation d'un fonds de commerce s'effectue en cas de vente du fonds, mais elle peut aussi être utile dans le cadre d'une évaluation patrimoniale en prévision d'une succession ou en cas de nantissement du fonds (lorsque le commerçant souscrit un crédit et que la banque exige une garantie, par exemple). Pour schématiser, on peut retenir que l'évaluation d'un fonds de commerce passe nécessairement par les étapes suivantes : 

1. L'analyse du bilan, qui consiste à mesurer la rentabilité financière de l'entreprise et son potentiel en termes de performance économique. Il ne s'agit pas vraiment d'apprécier le résultat brut d'exploitation (RBE) ni l'excédent brut d'exploitation (EBE) mais plutôt le résultat d'exploitation + économies réalisables - recettes exceptionnelles, ce que les spécialistes de la transaction appellent l'EBE retraité.


2. L'évaluation par la méthode du chiffre d'affaires, qui consiste à multiplier le chiffre d'affaires HT par un coefficient exprimé en pourcentage. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l'établissement (zone géographique et emplacement) et de la nature de l'activité (restaurant traditionnel, bar-tabac, brasserie, hôtel...).

3. Croisement de la valeur 'bilan' et de la valeur 'CA'. Il y a des affaires qui ont un bon chiffre d'affaires mais qui sont peu rentables et, inversement, il y a des entreprises avec de petits chiffres d'affaires mais de belles performances. Et ce n'est pas parce que l'un de ces deux éléments pèche que le fonds de commerce n'a pas de valeur. Croiser les deux résultats est donc nécessaire pour essayer de coller au plus juste. L'idéal étant un fonds avec un bon chiffre d'affaires et une belle rentabilité.

4. L'analyse des composantes propres au local dans lequel le fonds est exploité. Cet examen n'est possible qu'après une ou plusieurs visites approfondies de l'établissement et porte principalement sur : 
• l'emplacement (est-il propice au développement commercial, y a-t-il beaucoup de passage ?…) ; 
• la surface (plus elle est petite, plus cela est susceptible de minimiser la valeur de l'affaire) ; 
• les mètres linéaires de façade (plus la façade est visible et susceptible d'attirer le chaland, plus l'établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle est plus avantageuse qu'une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus avantageuse qu'une façade de 4 mètres à plat, etc.) ; 
• l'état des lieux (essentiellement l'état du matériel et du mobilier ; plus son état est bon, mieux c'est pour la valeur de l'affaire) ; 
• la situation locative, c'est-à-dire l'analyse du bail (sa date d'échéance, le montant du loyer, les dépenses à la charge du locataire des murs, les activités autorisées…), et du règlement de copropriété ; 
• L'état des installations liées à l'hygiène et à la sécurité (une affaire qui n'est pas aux normes perd beaucoup de valeur et n'est pas toujours vendable).

5. L'appréciation de l'aspect professionnel de l'affaire : l'efficacité du management actuel, la qualité de l'outil de travail, les moyens commerciaux et la stratégie marketing, les caractéristiques économiques de l'exploitation... 

6. Comparaison avec les prix du marché. Ce sont les prix de vente pratiqués dans des affaires comparables du même secteur géographique. Ces prix fluctuent en fonction de l'offre et de la demande. Les agents spécialisés de votre zone géographique sauront vous renseigner.

7. La confrontation du prix estimé avec le 'reste à vivre' du futur repreneur, c'est-à-dire avec la part de profit disponible que l'acquéreur va pouvoir utiliser pour faire vivre décemment sa famille, une fois les charges liées au crédit professionnel déduites de l'EBE. En effet, si le prix de vente d'une affaire est tel que le plan de financement d'un acquéreur lambda ne lui laisse pas suffisamment de quoi vivre convenablement, c'est que ce prix est trop élevé, car sans cela, l'acheteur n'obtiendra pas le soutien bancaire nécessaire à l'acquisition, et sans acheteur, le cédant ne réalisera pas la vente. Autrement dit, les exigences moyennes des banques en termes de financement entrent désormais en ligne de compte dans l'évaluation d'un fonds de commerce.

Extrait du Blog des Experts ‘Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR’ par Jean Castell

Cliquez ici pour télécharger une grille d’estimation d’un restaurant



• Pour en savoir plus sur la méthode d’évaluation de Century 21.

• Pour en savoir plus sur la méthode d’estimation de Neghotel, consultez le Blog des Experts ‘Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR’ par Jean Castell, directeur de Neghotel, et télécharger une grille d’estimation en ligne :
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