fonds de commerce

Copropriété
La copropriété est l’entité qui représente l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Avant d’acheter un fonds de commerce, il est important de s’interroger sur les activités autorisées par le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel est exploité le commerce. En effet, certains règlements de copropriété, comportent des clauses qui interdisent expressément les restaurants ou les commerces de bouche, ce qui a pour conséquence d'empêcher l'installation de tels établissements.

Courtier
C’est un intermédiaire entre le créateur, le repreneur d'entreprise et la banque. Son rôle est de constituer le dossier de demande de prêt, de le soutenir auprès de plusieurs banques et d'obtenir un accord de financement. La force du courtier est qu'il connaît les usages propres au secteur bancaire. Il sait donc mettre en valeur les points forts de chaque dossier pour qu'ils soient remarqués et analysés positivement par la banque.

Crédit-bail
Contrat de crédit à moyen terme par lequel une entreprise de crédit-bail acquiert sur la demande d’un client, la propriété de biens d’équipement mobiliers ou immobiliers professionnels, en vue de les donner en location à ce même client pour une durée déterminée et contre des loyers. A la fin de la période fixée, le locataire a le choix entre :

Délai de vente
Une fois la promesse de vente signée. Il peut s'écouler entre 2 et 4 mois avant la signature de l'acte définitif. Toutefois, si le fonds de commerce est situé dans un périmètre dit de sauvegarde, le vendeur peut être amené à attendre 8 mois pour percevoir l’argent de la vente : deux mois à compter de l'envoi de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) pour savoir si la mairie préempte + trois mois pour signer l'acte + trois mois de blocage de fonds pour purger les oppositions, soit huit mois pour percevoir l'argent de la vente et uniquement si la mairie décide de ne pas préempter.

Droits d’enregistrements
Taxe à payer par l’acheteur lors de l’acquisition d’un fonds de commerce. Lorsque la valeur du fonds cédé ne dépasse pas un certain montant et que certaines conditions sont réunies, l’acheteur peut bénéficier d’un abattement diminuant le montant de cette taxe.

Evaluation (méthodes)
Il existe différentes méthodes d’évaluation. Si chacune d’elle dépend beaucoup, dans le détail, de la personne qui évalue, une évaluation de fonds de commerce tient compte dans tous les cas d’une appréciation économique et financière de l’affaire (EBE, RBE), ainsi que d’une appréciation physique de l’affaire (emplacement, environnement, conception…). lire la méthode utilisée par Century 21.
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Frais et honoraires
« Il est d'usage que l'acquéreur supporte l'ensemble des frais d'acquisition (en particulier les droits d'enregistrement) comme c'est le cas lors des ventes immobilières. En revanche, très souvent, les honoraires de séquestre sur le prix de vente du fonds, sont à la charge du cédant, tandis que chacune des parties conserve à sa charge les honoraires et frais de ses conseils. Il est conseillé d’établir, avant la signature de l’acte de vente, un devis qui liste le montant des frais à la charge des chacune des parties. » (Marc Gaillard, auteur du Blog des Experts ‘Le Bail commercial en CHR)

Garantie de passif
Clause souvent présente dans un acte de cession de parts sociales et par lequel le cédant (vendeur) s’engage à supporter le passif survenu après la cession et dont l'origine est antérieure à celle-ci.

Inventaire
L’inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment du compromis et doit être vérifié par les mêmes parties au moment de l’entrée dans les lieux (exemple : le matin du jour de la signature de l’acte définitif, et non la veille au soir afin d’éviter le risque que des veneurs malhonnêtes volent le matériel dans la nuit). Cet inventaire doit lister précisément le matériel et le mobilier appartenant au fonds de commerce en toute propriété, et éventuellement, celui prêté ou en dépôt.
En cas de cession de parts, il est utile que cet inventaire mentionne les mobiliers et les matériels en propre aux gérants et non à la société. Tous les matériels et mobiliers payés par la société lui appartiennent et doivent figurer sur l’inventaire. (cf. l’état comptable des investissements).

Mandat de vente (exclusif, simple)
Le mandat est un contrat par lequel le vendeur (le mandant) autorise l’agent immobilier (mandataire) à être intermédiaire entre lui et un acquéreur dans une vente. Un vendeur peut signer plusieurs mandats simples, et désigner ainsi plusieurs mandataires.
Le mandat exclusif est plus contraignant car le vendeur a obligation de vendre exclusivement avec l’agent immobilier signataire en excluant tout autre acquéreur, sauf à payer les honoraires prévus. Il est important de bien lire les clauses du mandat de vente afin d’éviter toute déconvenue.

Murs
Les murs sont le local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce. Si l’exploitant est locataire des murs, la cession du fonds comprend la cession du bail commercial. Dans ce cas, il est impératif d’en demander une copie avant de signer l’acte de vente, notamment pour vérifier que l’activité que vous souhaitez exercer est autorisée par le bail. Si l’exploitant du fonds est propriétaire des murs, il a le choix entre vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs. Dans ce cas, on parle d’une vente « murs et fonds ».

Prêt/crédit bancaire
Indispensable pour reprendre un fonds de commerce, à moins que vous déteniez la somme totale en propre, ce qui, en pratique est extrêmement rare. Pour obtenir un prêt bancaire, il peut être utile d’utiliser les services d’un courtier spécialisé dans l’obtention de crédits professionnels, et plus précisément dans le secteur des hôtels, restaurants et débits de boissons.

Prix de vente
C’est le prix sur lequel acheteur et vendeur se mettent d’accord pour effectuer la transaction. Ce prix peut être au-dessus ou en dessous du prix du marché, ou bien encore dans la moyenne des prix du marché

Prix du marché
Les prix du marché de fonds de commerce de CHR sont les prix moyens des ventes réalisées sur un segment particulier (types d’affaires ou géographique). Ces prix du marché peuvent servir d’élément de négociation ou d’évaluation. Pour avoir une idée des prix du marché cliquer ici

Promesse de vente
C’est l’acte juridique par lequel le veneur s’engage à vendre son fonds de commerce à l’acheteur sous réserve que celui-ci obtienne un prêt bancaire lui permettant de payer le prix.