du 2 novembre 2007 |
CONJONCTURE |
Le prix des matières premières s'envole, tout comme celui du foncier et de la main-d'oeuvre. Une hausse qui peut avoir des incidences sur le développement des projets hôteliers.
Deloitte & associés avec claire cosson
Combien coûte la construction d'un hôtel ?
La
hausse des coûts de construction est une réalité. Depuis 2002, l'indice
BT01 (1) a augmenté de 21 % tandis que l'inflation (IPC) progressait tout juste
de 10 % sur la même période (2). La véritable montée en puissance
des prix est intervenue en 2004 suite à la flambée des cours du pétrole.
Cette forte hausse du coût des matières premières est liée
à l'augmentation des cours pétroliers, mais également à
un effet de rareté de certains matériaux sur les marchés internationaux.
À ce phénomène vient s'ajouter une augmentation sensible du coût
de la main-d'oeuvre dans le secteur du bâtiment.
Une situation d'autant plus alarmante que les
prix moyens hôteliers n'ont, eux, pas suivi la même tendance. Sur l'ensemble
de la France, la RMC (3) n'a évolué que de 10 % sur la période (4).
Si l'on ajoute à cela que l'hôtellerie est un produit immobilier complexe,
assez cher à construire, on comprend mieux l'inquiétude des professionnels
du secteur. Dans un contexte où la spéculation pousse les prix du foncier
vers le haut, les développeurs hôteliers font face à de vrais
challenges. Ceci est d'autant plus vrai que l'hôtellerie entre en concurrence
avec d'autres types d'actifs immobiliers. Il s'agit donc d'optimiser les coûts
de construction et d'utiliser des montages inventifs afin de satisfaire les niveaux
de rentabilité espérés par les investisseurs.
Quels sont les éléments
du budget de construction ?
Le foncier : en
plus du prix d'achat, il convient d'inclure l'ensemble des charges liées au
terrain (honoraires de notaire, honoraires de géomètre, droits d'entrée,
taxes locales, droits d'enregistrement, taxes de branchement aux réseaux, frais
de dépollution, etc.).
Le
coût des travaux : comprend
le gros oeuvre, le second oeuvre et les lots techniques.
Les
honoraires : concernent les
divers honoraires relatifs
à la conception et à l'exécution du projet tels études préliminaires
(faisabilité, CDEC, etc.), architecte, maîtrise d'ouvrage, bureaux d'études
techniques (acoustique, sol, thermique, etc.), bureaux de contrôle, frais
juridiques, etc.
Les MM & E
(Matériel, Mobilier et Équipement) (5) :
sont intégrés dans ce poste l'ensemble des équipements, éléments
de décoration et le petit matériel d'exploitation (PME (6)). La pose de
ces éléments y est également intégrée.
Le tableau ci-dessous détaille
la répartition des coûts d'investissement par chambre construite, hors
foncier. Les montants présentés sont basés sur un échantillon
non exhaustif d'hôtels standardisés en France, développés en
construction neuve. Sur le territoire français, cette répartition concerne
toutes les catégories d'hôtels, hormis les établissements 4 étoiles
luxe et les palaces, généralement développés en réhabilitant
des bâtiments existants. Malgré une influence régionale en termes
de méthodes et de matériaux de construction, les coûts globaux de
construction hors foncier ne varient que très peu d'une région à
l'autre.
L'hôtellerie haut de gamme affiche
des fourchettes de coûts totaux larges, ce qui s'explique par une
grande variété de produits allant
du boutique hôtel de centre-ville sans restauration, à l'hôtel
d'affaires avec d'importantes surfaces de réunions. A contrario, l'hôtellerie
économique propose des produits plus standardisés, sans services annexes.
Quant aux différents postes de coûts, nous pouvons faire les observations
suivantes :
Alors que le coût des travaux par chambre est une conséquence directe
de la surface moyenne, il est également impacté par les techniques et
matériaux de construction. Pour l'hôtellerie économique, la rationalisation
des espaces et des méthodes de construction standardisées permettent d'optimiser
les coûts de construction par unité. À l'inverse, l'hôtellerie
4 étoiles présente des surfaces plus importantes, tant en hébergement
qu'en parties communes et 'back of house'. De plus, cette catégorie d'hôtels
exige une architecture plus élaborée, l'utilisation de matériaux
nobles et des finitions sophistiquées.
Les honoraires techniques peuvent atteindre jusqu'à 25 % du montant HT des
travaux. Leur ratio moyen évolue de 8 100 E par chambre pour un hôtel
économique à 26 100 E par chambre pour un produit haut de gamme.
Le coût des MM & E varie de 4 000 E par chambre pour un hôtel économique
à 28 000 E pour un établissement haut de gamme (hors produits exceptionnels)
en moyenne. Le développement d'une hôtellerie 2 étoiles plus qualitative,
plus confortable (écrans plats, salles de bains plus grandes, etc.), proposant des prestations de services plus larges
(restaurants, bars, etc.) a fortement influencé le coût des équipements
pour cette catégorie.
Le coût plus élevé en hôtellerie
3 étoiles est dû à la présence quasi systématique de
restauration (équipement de cuisine en sus) ainsi qu'à des surfaces
de chambres et parties communes plus importantes. Quant à la catégorie
4 étoiles, le poste MM & E varie en fonction des concepts et caractéristiques
de chaque projet. Notons que la mondialisation a eu un impact positif sur les coûts
des MM & E pour la catégorie haut de gamme. Effectivement, il est aujourd'hui
plus facile et surtout moins coûteux d'importer des matériaux, meubles
et objets d'art 'faits main', permettant de recréer des ambiances et de favoriser
la scénographie des espaces (spa, espace détente, restaurant, etc.).
Répartition des postes
de coûts par nature et catégorie d'hôtels
Alors que les travaux et
les honoraires techniques représentent respectivement 55 % et 14 % du coût
global, quelle que soit la catégorie d'hôtel, la part relative des MM
& E dans le budget de construction tend à augmenter avec la montée
en gamme des produits. Elle représente entre 8 % en hôtellerie économique
et 15 % en hôtellerie 4 étoiles. Quant au foncier, il affiche la tendance
contraire : plus l'hôtel monte en gamme, moins la proportion de charge foncière
est élevée. Alors qu'elle représente jusqu'à 24 % pour un
hôtel économique, elle n'est que de 17 % en moyenne pour un hôtel
4 étoiles.
Ce phénomène s'explique
en partie par un investissement total nettement plus élevé en haut de
gamme, mais également par le fait que les prix des terrains ne tiennent pas
compte de la catégorie d'hôtels à développer. Effectivement,
ils dépendent essentiellement de la localisation géographique du produit
(région, site), de la constructibilité (définie par le PLU(7)) et
du détenteur du terrain (particulier, collectivité, promoteur).
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AVERTISSEMENT AU LECTEUR |
Ne sont pas pris en compte dans cette étude, les frais financiers,
frais de préouverture, aléas et marge, généralement imputés
au budget d'investissement. Notons que depuis l'entrée en vigueur des nouvelles
normes comptables IFRS, le fonds de roulement s'inscrit dans les comptes de la première
année d'exploitation d'un établissement hôtelier, et non pas dans
son budget de développement. Catégorie Coût des travaux Honoraires MM & E (petit matériel OTAL |
Note
1° Indice de référence des coûts de
construction dans le secteur du bâtiment
2° Source : INSEE
3° Recette moyenne par chambre louée
4° Source : Observatoire de l'hôtellerie Deloitte
5° FF & E en anglais (Furniture, Fixtures &
Équipement)
6° SOE en anglais (Small Operating Equipement)
7° Plan local d'urbanisme
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L'Hôtellerie Restauration n° 3053 Magazine 2 novembre 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE