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	du 8 avril 2004	COURRIER DES LECTEURS

Les travaux imposés par l'autorité administrative sont à la charge du propriétaire

J'exploite un petit établissement hôtelier de 5e catégorie, et les services de la préfecture ont imposé une mise aux normes de sécurité incendie (portes coupe-feu, alarme incendie, mise aux normes de toute l'installation électrique, de la chaudière, etc.). Pourriez-vous m'indiquer qui doit supporter les frais de tous ces travaux : le locataire ou le propriétaire ? (M.M. d'Ajaccio)

Les travaux de sécurité qui vous sont demandés par les services de sécurité de la préfecture sont des travaux imposés par l'autorité administrative et qui doivent être à la charge du propriétaire, sauf en cas de clause expresse contraire.
La jurisprudence qui a été appelée plusieurs fois à se prononcer sur le sujet est très claire : elle considère que ces travaux sont à la charge du propriétaire. A titre d'exemple, nous vous proposons quelques arrêts rendus en la matière. Les travaux prescrits par l'autorité administrative (dans cette affaire, il s'agissait d'un ravalement) sont à la charge du propriétaire, sauf stipulation expresse contraire, alors même que le bail met toutes les réparations, y compris le gros œuvre, à la charge du preneur. (Cass. civ. 3 du 10 mai 2001, n° 768). La clause stipulant que le locataire accepte les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de prendre à sa charge les travaux prescrits par l'administration. Dans cette affaire, la commission administrative de sécurité avait exigé, pour ces locaux destinés à recevoir du public, divers travaux dont l'édification d'un mur coupe-feu.
(Cass. civ. 3 du 27 mars 2002, n° 602).
Seule une clause expresse contraire dans votre bail peut mettre à la charge du locataire ces travaux imposés par l'autorité administrative. Mais, dans ce cas, la jurisprudence exige alors que la clause soit rédigée de façon très claire et très précise, celle-ci ne devant pas donner lieu à interprétation. Par exemple, une clause qui permettrait de mettre à la charge du locataire les travaux imposés par l'autorité administrative : "Le preneur s'oblige à se conformer à toutes prescriptions de l'autorité administrative pour cause d'hygiène, de salubrité, et autres causes, et à exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits." (Cass. civ. 3 du 23 juin 1993). Comme vous pouvez le constater, cette clause ne donne pas lieu à interprétation. Elle est très claire et très précise, puisqu'elle prévoit que le preneur (c'est-à-dire le locataire) doit non seulement faire ces travaux, mais qu'en outre, il doit les payer. zzz62

Une entreprise de moins de 20 salariés peut-elle échapper à la contribution Delalande ?

Nous allons licencier une salariée qui a 56 ans, mais nous employons moins de 20 salariés. Devons-nous payer la contribution Delalande ? (J-P.M. de Neuilly-sur-Marne)

Il est vrai qu'en cas de licenciement d'un salarié âgé de plus de 50 ans, vous devez payer à l'Unedic la contribution dite Delalande, dont le montant varie en fonction de l'âge du salarié et de l'effectif de l'entreprise, conformément à l'article L. 321-13 du Code du travail.
Mais vous pouvez être exonéré de cette contribution dans un certain nombre de cas limitativement énumérés par ce même texte.
Celui-ci prévoit notamment que la contribution Delalande n'est pas due en cas de première rupture d'un contrat de travail d'un salarié âgé de 50 ans ou plus intervenant au cours d'une même période de 12 mois dans une entreprise employant habituellement moins de 20 salariés. La période de 12 mois s'apprécie à partir de l'envoi de la lettre de licenciement.
Exemple :
Vous licenciez un salarié de 56 ans. Vous envoyez la lettre de licenciement le 2 avril 2004. Normalement, vous devriez payer la contribution Delalande car vous licenciez un salarié de plus de 50 ans. Mais si c'est la première fois depuis 12 mois que le contrat d'un salarié de plus de 50 ans est rompu, vous êtes exonéré de la contribution Delalande car vous êtes une entreprise de moins de 20 salariés. zzz60u

Un salarié peut rompre son CDD pour un emploi en CDI

Je suis actuellement en CDD et je souhaiterais savoir si je peux démissionner de mon poste, car j'ai trouvé une autre offre en CDI. (LN sur le Forum de L'Hôtellerie)

Vous pouvez démissionner pour un emploi en CDI. Il s'agit d'ailleurs du seul cas de démission en cours de CDD autorisé prévu par l'article L. 122-3-8 du Code du travail (sauf faute grave de l'employeur ou cas de force majeure). Dans ce cas, vous devez respecter un préavis de démission dont la durée va dépendre de la forme de votre CDD.
En cas de CDD conclu de date à date, la durée du préavis de démission va dépendre de la durée totale de votre CDD.
En effet, dans ce cas, vous devez respecter un préavis égal à 1 jour par semaine compte tenu de la durée totale du CDD, sachant toutefois que le préavis maximum est de 2 semaines.
Exemple :
Votre CDD est conclu du 19 janvier au 10 avril 2004, soit une durée totale de 12 semaines. Vous devez donc respecter un préavis de 12 jours (1 jour x 12 semaines).
Pour un CDD conclu sans terme précis avec une période minimale, le préavis est égal à 1 jour par semaine compte tenu de la partie de CDD déjà effectuée. Exemple : Cela fait 4 semaines que votre CDD a commencé. Dans ce cas, vous devez respecter un préavis de 4 jours (1 jour x 4 semaines). zzz60r

Rubrique animée par Pascale Carbillet et Tiphaine Beausseron.

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