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	du 8 avril 2004	CONJONCTURE

Entretien

Alain Delaunay, PKF Hotelexperts Paris

"Le marché immobilier hôtelier français s'est maintenu en 2002-2003"

L'Hôtellerie : Qui investit aujourd'hui dans l'hôtellerie française ?
Alain Delaunay : J'identifie 3 principales catégories d'investisseurs, chacun recherchant un type de produit spécifique. La première se compose d'investisseurs privés/hôteliers indépendants. Ils cherchent des produits de petite capacité (de 30 à 60 chambres) dans les catégories 2, 3 et 4 étoiles. Viennent ensuite les investisseurs institutionnels et les groupes hôteliers. Ces derniers s'intéressent à des unités allant de 50 à 100 chambres, la plupart du temps existants, et de préférence à rénover ou à transformer pour créer rapidement une valeur ajoutée. Pour finir, il y a également les fonds de pension qui, eux, depuis quelques années maintenant, misent sur l'hôtellerie économique (1 et 2 étoiles). Leur objectif vise dans un premier temps à constituer des ensembles significatifs comprenant plus de 100 hôtels. Dans un second temps, ils cherchent à développer les produits pour revendre l'ensemble à moyen terme (entre 5 à 10 ans).

L'Hôtellerie : Compte tenu de la mauvaise conjoncture économi-que constatée au cours de ces derniers mois, comment le marché immobilier hôtelier français s'est-il comporté ?
A. D. : Certains opérateurs étrangers, européens ou non, attendaient bien sûr une diminution sensible des prix du marché afin de faire de meilleures affaires. Reste que cette baisse n'a pas eu lieu. Le niveau des prix de l'immobilier hôtelier est demeuré relativement stable. Une grande partie des transactions observées dans le secteur se sont ainsi effectuées sur la base de 8 à 10 fois le résultat brut d'exploitation, ou de 10 à 12 fois l'EBITDA, à quelques exceptions près dans l'hôtellerie de luxe, segment sur lequel les multiples sont souvent légèrement supérieurs. On peut dire en fait que le marché immobilier hôtelier s'est maintenu en 2002-2003.

L'Hôtellerie : Qu'en est-il du marché de l'immobilier parisien ?
A. D. : Depuis plusieurs années déjà, la tendance est au rehaussement de la qualité de l'offre sur la capitale. Ce repositionnement d'hôtels 3 ou 4 étoiles standard vers les segments luxe et hôtel de charme n'est bien sûr pas sans avoir une incidence sur la valeur de l'immobilier parisien. Tout ceci génère en effet une valeur ajoutée considérable aux produits, ainsi que des perspectives de plus-value à long terme importantes pour les investisseurs.
En 2003, la valorisation immobilière et commerciale après rénovation de tels établissements a atteint des valeurs à la chambre allant de 0,6 à 1 Me en 4 étoiles luxe, de 0,3 à 0,5 Me en 4 étoiles, et aux alentours de 0,2 Me en 4 étoiles standard pour des hôtels d'une capacité supérieure à 400 chambres.

L'Hôtellerie : Prix et raréfaction du foncier dans la capitale ont-ils une incidence sur le comportement des investisseurs ?
A. D. : Ces éléments constituent évidemment un frein important à la réalisation de nouveaux hôtels de capacité importante dans Paris. La dernière ouverture d'un hôtel de grande capacité remonte d'ailleurs à fin 2001, avec le Park Hyatt Paris Vendôme. Dans ce contexte, l'inauguration prochaine du Hilton Arc de Triomphe Paris constitue un événement majeur. D'autant plus qu'il faudra ensuite attendre 2007-2008 pour assister à la mise en exploitation d'un nouvel hôtel de luxe au cœur de Paris (Champs-Elysées), avec le Fouquet's Barrière.
On observe toutefois, en dehors de ces réalisations, une croissance de produits de type Boutique-hôtel (hôtel de charme), en général très personnalisés et offrant entre 20 et 60 chambres. A noter que cette tendance n'est pas spécifique à Paris, mais concerne globalement toutes les destinations touristiques d'envergure internationale.
Par ailleurs, la pénurie de foncier incite les investisseurs hôteliers à étudier des implantations en première couronne, sur des sites stratégiques porteurs en termes de tourisme d'affaires ou bien connectés à la capitale.

Estimation de la valorisation des hôtels parisiens à fin 2003
(valeur globale ramenée à la chambre)

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