La baisse des prix devrait redynamiser le marché en 2013

L'Hôtellerie Restauration : Quel est le bilan de l'année 2012 sur le marché des ventes de fonds de commerce CHR à La Rochelle ?

Nicolas Montalik : Le volume de transactions a été particulièrement faible. De l'avis des avocats et notaires avec lesquels nous travaillons, il s'agit de l'année la plus calme en nombre de transactions depuis au moins dix ans. Le chiffre d'affaires moyen des CHR que nous avons vendus en 2012 a chuté, ce qui est révélateur du contexte difficile de l'année écoulée.

Comment l'expliquez-vous ?

Par la concomitance de plusieurs facteurs : les élections présidentielles et la période d'attentisme qui l'accompagne traditionnellement, un sentiment général d'insécurité fiscale, un contexte économique de crise, le tout exacerbé par des médias qui relaient l'information de manière anxiogène. 

Cela a-t-il influencé les prix de vente de fonds ?

Les prix affichés sont restés identiques, mais ceux auxquels sont réellement vendus les fonds, après plusieurs mois de présence sur le marché, ont baissé. Les prix de vente sont fixés en tenant compte en grande partie de la rentabilité, et la morosité économique a touché la quasi-totalité du secteur. À titre d'exemple, le prix de vente moyen des CHR que nous avons vendus en 2012 s'établit à 191 000 € contre 332 000 € en 2011.

N'est-ce pas dû au fait que les affaires les plus modestes se vendent actuellement mieux que celles de taille plus importante ?

Il est vrai que nous avons davantage d'acquéreurs à petit budget en quête d'indépendance. Aujourd'hui, le salarié professionnel du secteur souhaitant se mettre à son compte en achetant un commerce de 100 000 € de chiffre d'affaires avec un apport de 35 000 € est un profil classique d'acheteur potentiel. En général, il s'intéresse à de la restauration à emporter ou à une restauration du midi en zone industrielle ou commerciale. Ces commerces restent à la fois accessibles en termes de prix d'achat et rentables en raison de l'ampleur des marges possibles. Les prix de ce type d'affaires sont d'ailleurs restés stables.

Quels sont les autres fonds de commerce qui ont la cote dans la région ?

Les brasseries et l'hôtellerie demeurent très recherchées. Les restaurants séduisent moins en raison des contraintes de main-d'oeuvre et des normes de plus en plus nombreuses et contraignantes. Et ceci, malgré l'afflux touristique qui atteint près de 3 millions de visiteurs par an, une évolution démographique à la hausse, et le charme de La Rochelle - une ville bord de mer, culturelle, historique, étudiante... - qui ne suffit plus à justifier des prix aussi élevés qu'auparavant. 


Quelles sont vos prévisions pour 2013 concernant le marché de ventes de fonds CHR ?

Dans le contexte actuel, il est plus raisonnable de parler de tendances que de réelles prévisions. Les délais de transaction s'étant allongés et le volume des ventes ayant diminué, nous avons en stock un nombre important d'affaires à céder. Les vendeurs, conscients des difficultés du marché, devraient être plus enclins à revoir leur prix de cession à la baisse. Parallèlement, les acquéreurs qui ne sont pas passés à l'acte en 2012, devraient, en 2013, profiter de prix de ventes plus facilement négociables et de taux d'intérêt au plus bas, entre 2,5 % et 3 % sur sept ans.

Les banques prêtent-elles facilement ?

Les banques sont prudentes et exigent plusieurs garanties : 30 % minimum d'apport, caution, preuve d'une compétence professionnelle en adéquation avec le projet, prévisionnels de comptes démontrant la rentabilité du projet… Mais elles prêtent quand un dossier est bien ficelé. Nous sommes là aussi pour aider les acquéreurs à obtenir ce crédit.