34
La juste valeur d’une affaire s’apprécie
en fonction de :
-
son chiffre d’affaires (CA) ;
-
son emplacement ;
-
la qualité de ses équipements ;
-
son excédent brut d’exploitation (EBE)
retraité.
Toutefois, l’acquisition d’une affaire à
sa juste valeur n’est pas une condition
suffisante au succès de l’opération.
La viabilité du projet de reprise dépend
également :
-
des conditions d’exploitation
envisagées ;
-
du montage financier retenu, et
notamment de l’apport personnel
de l’acquéreur.
Il paraît donc indispensable de se faire
accompagner par un cabinet spécialiste
de la transaction de commerces et
d’entreprises qui, par son expérience,
son savoir-faire et sa connaissance du
marché local, sécurisera votre opération
de reprise.
MÉTHODES D’ÉVALUATION
EN HÔTELLERIE
Quel que soit le secteur de l’entreprise
à céder, les méthodes d’évaluation sont
multiples. Les plus usuelles en matière
d’hôtellerie sont les méthodes par :
-
le chiffre d’affaires ;
-
la loi du millième ;
-
l’EBE retraité ;
-
la comparaison par rapport au marché ;
-
la rentabilité, etc.
Les cabinets spécialisés en cession/
acquisition de commerces et
d’entreprises utilisent souvent plusieurs
approches pour évaluer le fonds de
commerce d’un hôtel et disposent parfois
d’un référentiel propre.
Évaluation du fonds de commerce
par le chiffre d’affaires
Tout d’abord, il faut préciser que
l’évaluation par le chiffre d’affaires
consiste à multiplier le chiffre d’affaires
hors taxes du dernier bilan (ou des
deux derniers bilans) par un coefficient
exprimé en pourcentage issu d’un
barème. Ce coefficient varie en fonction
du lieu de l’établissement (Paris, Île-
de-France ou province) et de la nature
de l’activité. Les coefficients de CA
sont toujours indiqués sous forme
de tranche, souvent très large, et en
fonction de l’emplacement de l’affaire,
de ses équipements… Il convient de lui
appliquer la tranche basse ou la tranche
haute de cette fourchette.
Le réseau Michel Simond dispose d’un
indice interne, comportant notamment
les coefficients de CA, qui se base sur
les 1 500 opérations qu’il réalise chaque
année. Dans le cas de l’hôtellerie, les
coefficients de chiffre d’affaires appliqués
sont de 300 à 500 % à Paris et de 100 à
200 %
en province. Le coefficient moyen
appliqué, toutes régions confondues,
se situe aux alentours de 150 %.
Cette méthode, utilisée seule, ne peut
suffire à déterminer la juste valeur d’un
établissement hôtelier dans la mesure où
la rentabilité n’est pas prise en compte.
Il convient donc d’associer cette méthode
à d’autres approches.
Méthodes utilisées par les experts
de la transaction
Les spécialistes de la transaction
disposent chacun d’une méthode
propre. Toutefois, tous ces spécialistes
s’appuient sur une ou plusieurs des
méthodes d’évaluation citées ci-dessus,
qu’ils affinent ensuite sur la base des
éléments incorporels de l’exploitation
à céder (emplacement, agencement,
équipements, bail…) et de leur
connaissance du marché local.
Ils apportent ainsi une vision
complémentaire à celle fournie par
les cabinets d’expertise comptable et
les banques.
REPRISE D’HÔTEL : FINANCEMENT
PAR LES BANQUES
Les banques sont frileuses si les dossiers
de reprise présentent des risques majeurs
clairement identifiés, tels que :
-
une surévaluation du prix de cession ;
-
une reprise mal appréhendée ;
-
un marché local peu favorable ;
-
une capacité d’autofinancement trop
tendue ;
-
un établissement trop vétuste ou
non conforme au regard des nouvelles
réglementations ;
-
un manque d’expérience dans le
domaine d’activité.
Cependant, nous constatons chez Michel
Simond que les transactions cohérentes
par rapport au marché, au profil des
repreneurs et présentées sur des bases
acceptables en termes de financement,
ne rencontrent pas plus de difficultés
pour trouver un financement auprès
des organismes bancaires. Pour mettre
toutes les chances de votre côté, faites-
vous accompagner dans votre recherche
de financement par un professionnel de
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un cabinet spécialiste de la transaction de commerces et d’entreprises,
qui sécurisera votre opération de reprise.
PAR STÉPHANE CORRE, GROUPE MICHEL SIMOND
Comment réaliser l’évaluation d’un bien
Fonds de commerce
I^ZQT
6
L’offre d’affaires à la vente est plus importante en
hôtellerie-restauration qu’en hôtellerie de bureau.
