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L’actualité
la phase 2 de son plan stratégique basé sur
plombés
nouveaux chantiers structurants, poursuivre notre
politique de conquête avec l’acquisition de nouvelles
parts de marché, et parachever la transformation de
notre modèle économique”
,
annonce-t-il. Ce modèle
repose sur une répartition du parc autour de trois
piliers : 40 % de chambres en franchise, 40 % en
management et 20 % en propriété ou location à
l’horizon 2016, avec un objectif de 50 % du résultat
d’exploitation généré par les marchés émergents en
2017,
contre 15 % en 2011.
Le président d’Accor estime que cette ambition
reposera sur cinq critères qui serviront de feuille
de route tout au long de la période. En tête de liste,
le renforcement des marques et la distribution.
“
Actuellement, 10 % du volume d’affaires est réalisé
avec les agences en ligne, uniquement sur la partie
hébergement
,
déclare Denis Hennequin.
Or ce volume
est trop important et rogne les marges des hôteliers.
Un programme d’investissement de 30M€ par an
sur quatre ans a été décidé pour améliorer nos outils
internes, comme le développement de nos CRM
[
Customer Relationship Management, ou gestion des
relations avec les clients, NDLR] mais aussi augmenter
la puissance du Club Accorhotels, notre programme de
fidélité, qui dispose de 10 millions de membres et dont
2
millions de plus sont attendus chaque année.”
En
2016,
Accor souhaiterait qu’une chambre sur deux soit
réservée en ligne. L’Accor Store, concept qui comprend
l’ensemble des sites de réservation du groupe, sera par
ailleurs renforcée.
RÉNOVATION ET MODERNISATION
Dans le même temps, le développement sera accru,
avec un objectif de développement organique de
30 000
nouvelles chambres par an, dont plus de
85 %
en asset light, ce qui va logiquement diminuer
les Capex (Capital Expenditures, ou dépenses
d’investissement) qui se situeront entre 100 M€ et
150
M€ en 2016. En effet, Accor espère partager l’effort
de rénovation et de modernisation des hôtels avec
les nouveaux propriétaires. Car dans le domaine de
l’asset management, le groupe a des ambitions solides :
restructurer 800 hôtels, dont 200 seront vendus
ou cédés, et dont 90 % passeront en management
et en franchise. Ces actifs, qui représentent 56 %
du parc actuel en propriété et location, sont situés
principalement en Europe (France, Allemagne, au
Royaume-Uni et en Europe du Sud) et seront vendus à
la pièce ou au sein de portefeuilles.
Pour la mise en œuvre de cet ambitieux programme de
transformation, Accor a réorganisé ses équipes, avec
deux directions distinctes : la direction du patrimoine
met en œuvre la politique d’asset management tandis
que la direction générale des opérations, active depuis
le 1
er
janvier 2013, est concentrée sur le développement
des marques et sur la distribution. Enfin, pour
maintenir le cap, Accor prévoit également un plan
d’économies de 100 M€, entre 2013 et 2014, qui devrait
permettre de maintenir sa compétitivité avec
“
une
rationalisation des projets et leur priorisation ainsi
que l’allégement des coûts de fonctionnement du groupe
et de ses filiales en Europe”,
rappelle
Sophie Stabile
,
la
directrice financière.
X. S.
Patrick Sanville
:
“
En 2012, la palette
des investisseurs
ainsi que le type
d’actifs recherchés
ont été très
diversifiés.”
Selon BNP Paribas Real Estate Transaction
Patrick Sanville, directeur de la branche hôtelière de BNP Paribas Real Estate
Transaction, livre son analyse sur l’année en cours.
PROPOS RECUEILLIS PAR X. S.
2013 :
Une année prometteuse pour
les transactions de portefeuilles
L’Hôtellerie Restauration
:
Près de 2milliards
d’euros d’investissements ont été réalisés dans
l’hôtellerie en 2012. Pensez-vous que l’année 2013
va continuer sur cette dynamique ?
Patrick Sanville
: 2013
a démarré sur les chapeaux
de roue avec la finalisation de l’acquisition de quatre
hôtels du portefeuille de Starwood Capital, pour
700
M€ à la société Constellations, un véhicule
d’investissement basé au Luxembourg appartenant
à la société Qatar Holdings. Elle a été suivie par la
vente du Sofitel Faubourg, qui vient d’être annoncée
pour 100 M€, qui doivent être ajoutés 13 M€ à la
charge de l’acquéreur pour réaliser un programme de
travaux importants dans l’hôtel. Certains portefeuilles
pourraient arriver sur le marché et trouver preneurs,
comme celui d’Alliance-Blackstone comprenant une
vingtaine d’hôtels, ou encore une partie du pool des
hôtels économiques de Starwood Capital, faisant
partie du groupe Louvre Hotels, dont certains actifs
détenus en France pourraient être cédés, murs et fonds.
Foncière des murs pourrait également poursuivre
ses cessions d’hôtels. Elle en a cédé 28 en 2011 et a
clairement affirmé son intention de se séparer d’une
partie des actifs qu’elle a acquis auprès du groupe
Accor en 2005 et en 2007. Enfin, certains portefeuilles
comme ceux détenus par Dynamique Hotels devraient
entrer dans une phase de réflexion active, que ce soit
pour ses hôtels Balladins ou pour ceux détenus sous les
marques Louvre Hotels. Tous les établissements que
DH possède en filiale ont en effet été repositionnés,
rénovés et présentent des croissances à deux chiffres
en 2012. Enfin, pour les actifs individuels, deux hôtels
emblématiques reviennent sur le marché : l’hôtel
Méridien Étoile, propriété de Starman, déjà proposé
à la vente pour plus de 300 M€, un montant élevé
qui ne lui avait pas permis de trouver acquéreur, et
l’hôtel Concorde Saint-Lazare, qui n’était pas dans le
portefeuille des quatre hôtels vendus par Starwood -
qui en détient le fonds.
Vous semblez optimiste pour 2013. Ne pensez-vous
pas qu’une baisse de performance ou l’application
de nouveaux dispositifs fiscaux en France puissent
freiner l’activité ?
Les baisses de performance, enregistrées en particulier
en province depuis cet été, ne sont pas exceptionnelles
dans l’hôtellerie, qui est une industrie cyclique. La
singularité réside dans le fait que le cycle est plus court.
2009
a été une année de performances médiocres,
mais le cycle est reparti à la hausse en 2010, 2011 et
au cours de la première partie de l’année 2012. Si la
baisse persiste toute l’année 2013, cela risque d’avoir
effectivement un effet sur les transactions, à l’exception
de Paris, qui reste une ville attractive.
Concernant les conséquences des nouvelles
mesures fiscales sur les investissements, certains
de nos investisseurs s’interrogent actuellement sur
l’opportunité de prendre le risque d’investir en France
et envisagent d’autres destinations : Londres ou
Istanbul, par exemple.
On a constaté en 2012 que le profil des investisseurs
avait changé. Avez-vous l’impression que cette
tendance se confirmera en 2013 ?
En 2012, la palette des investisseurs ainsi que le
type d’actifs recherchés ont été très diversifiés. On
a vu des investisseurs particuliers s’intéresser à des
actifs haut de gamme parisiens bien placés, mais
aussi des investisseurs institutionnels s’intéresser à
des portefeuilles à rendement sécurisé, des clients
internationaux prêts à investir dans des ‘joyaux’
parisiens ou encore des fonds d’investissement racheter
des portefeuilles en ‘sale and management back’
[
cession avec maintien de contrats de gestion, NDLR],
grâce à des financements compétitifs. Nous avons aussi
vu intervenir des investisseurs étrangers en provenance
de pays émergents - des Chinois qui ont investi en direct,
ou des Indiens en recherche active. Enfin, il y a eu des
demandes pour tous types d’investissements et tous
modes d’exploitation : murs seulement, murs et fonds,
fonds de commerce uniquement, en contrat de gestion...
En France, de plus en plus d’investisseurs privés, issus
du monde de l’industrie, s’intéressent aux actifs hôteliers
qui, lorsqu’ils peuvent être considérés comme outil de
travail, ne rentrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la
fortune. C’est une tendance lourde qui s’accroît depuis le
début de l’année.
Si le nombre d’investisseurs potentiels est en
progression, est-ce à dire que le financement est
devenu plus facile ?
Il y a eu une légère détente sur le marché de la dette
en 2012, après deux années - 2009 et 2010 - très
contraintes. L’hôtellerie est redevenue attractive pour
les investisseurs et n’est plus considérée par les banques
comme un secteur à éviter. Par ailleurs, le coût du
crédit est resté stable et peu élevé, ce qui a facilité le
marché des transactions. Enfin, on a vu arriver sur le
marché de nouveaux modes de financement comme
les fonds de dettes mezzanine ou le retour en faveur du
crédit-bail, qui ont eux-même boosté le financement.
Toutefois, le modèle économique n’a pas changé : les
exigences en fonds propres de la part des banques sont
toujours aussi fortes et les garanties qui portent sur les
couvertures de cash flow sont élevées.
Vous restez malgré tout confiant pour 2013 ?
Globalement, nous restons très confiants pour
2013.
Il n’y a pas eu en effet de modification des
fondamentaux, ni de retournement du marché des
transactions, surtout sur le marché parisien. 2012 a
été une bonne année pour Paris, 2013 devrait aussi
être une année positive, même si elle ne sera pas de la
même veine que 2012.
