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L’Hôtellerie Restauration : Quelles sont les spécificités du marché dans votre région ?
Franck Guérineau : La Charente-Maritime est un département très touristique, qui, mêlant littoral et centres-villes dynamiques, séduit beaucoup de professionnels originaires d’ailleurs. Au cœur de ce territoire, La Rochelle attire autant pour sa dimension touristique que ses rendez-vous d’affaires. Parmi les points forts du département, on peut citer une vraie mixité – des personnes originaires ou non de la région - et la facilité d’intégration ressentie par les nouveaux arrivants. À titre d’exemple, 70 % des acquéreurs qui ont repris une affaire avec notre agence n’étaient pas originaires de Charente-Maritime. Autre spécificité, zone balnéaire oblige, le littoral compte une majorité de commerces ouverts de Pâques à la Toussaint. Ceux situés sur les îles de Ré et d’Oléron ou encore à La Palmyre sont nombreux à concentrer le plus gros de leur chiffre d’affaires en juillet-août. Mais, même lorsque l’emplacement n’est pas balnéaire, l’activité des exploitants CHR est marquée par un rythme saisonnier. Sur le marché des transactions, cela se traduit notamment par une concentration entre la Toussaint et Pâques en vue d’une reprise effective en début de saison, le plus souvent par des professionnels aguerris.
Comment ressentez-vous le marché à l’heure actuelle ?
Globalement, le marché est plutôt fluide et les prix sont stables. On peut toutefois nuancer. En ce qui concerne les hôtels-bureau, on constate un réajustement de l’offre et de la demande due à la quasi-disparition des acquéreurs du type primo-accédants et anciens cadres en reconversion et des coûts importants des investissements nécessités par les normes de sécurité et PMR à respecter.
S’agissant du marché des transactions des petits restaurants traditionnels, il s’avère compliqué car ce segment associe plusieurs contraintes, notamment nécessité de trouver un repreneur ayant la qualité de chef de cuisine - ce qui devient rare -, et des rentabilités tendues.
Pour ce qui est de la restauration-rapide-sandwicherie, on s’aperçoit que la tendance est plutôt à la création qu’à la reprise de fonds de commerce. Sur ce type de commerces, les repreneurs préfèrent reprendre un droit au bail - local vide - et investir dans des travaux de rénovation.
Mais, dans notre secteur géographique, ce qui représente le cœur du marché, ce sont de loin les bars purs avec terrasse et les bars-brasseries avec un ticket moyen compris entre 20-25 €. Ces produits sont les plus prisés surtout lorsqu’ils disposent d’une belle terrasse. De manière générale, ils se vendent environ 100 % du chiffre d’affaires, et entre 3,5 et 4 fois l’EBE. Plus la part limonade est importante, plus la rentabilité est au rendez-vous et plus le prix de cession sera élevé. Ces coefficients sont pondérés au cas par cas en fonction de l’aspect matériel et physique du local et de ses composants.
Parmi les éléments de pondération qui vous permettent d’ajuster à la baisse ou à la hausse le prix de cession estimé sur la base du chiffre d’affaires et de l’EBE, quels sont ceux qui sont incontournables ?
Hormis les aspects physiques et matériels de l’affaire - emplacement, agencement, caractéristiques de la terrasse, normes… -, nous analysons les coûts fixes et le niveau de marge pour en vérifier la cohérence par rapport à l’activité. Grâce à cette analyse, nous tentons de dégager des leviers sur lesquels un potentiel acquéreur peut agir pour exploiter positivement l’affaire ou mieux, optimiser son développement. Notre métier est de vendre une affaire au prix du marché et notre but est que vendeur et acquéreur soient satisfaits. Nous menons donc des études rapides de faisabilité pour déterminer si le projet du repreneur - comparé aux caractéristiques du fonds - sera accepté et soutenu par le banquier et la société de cautionnement.
Parmi les transactions réalisées par votre agence, quelle est la forme juridique la plus courante ?
Les cessions de fonds de commerce sont majoritaires. Toutefois, nous constatons une tendance à la hausse du nombre de cessions de titres. Nous l’expliquons par des raisons fiscales, analysées au cas par cas par les conseillers juridiques et comptables des parties.
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
