A La Rochelle, les propriétaires sont plus raisonnables dans la fixation du prix de vente de leur fonds
mercredi 24 novembre 2010 14:36
LA Rochelle (17) A La Rochelle, les prix de ventes de restaurants et bar-brasserie sont plus faciles à négocier, selon Nicolas Monatlik, qui a repris début 2010, l'agence Century 21-Transac PME, après avoir été successivement négociateur puis manager au sein de cette même agence
 | | L'équipe de négociateur de Transac-PME : (dg.à.dr) : Jean-Luc L’Hotellier, Nicolas Monatlik, Michel Cusset |
L'Hôtellerie Restauration : Quel est votre cœur de cible ?
Nicolas Monatlik : Installée à La Rochelle depuis 2001, l’agence Transac PME, intervient essentiellement dans l’agglomération de La Rochelle, et rayonne en Charente-Maritime entre Rochefort et les Deux-Sèvres. Nous sommes une équipe de 4 négociateurs, et nous cherchons actuellement à nous agrandir. En 2009-2010 nous avons réalisé une cinquantaine de ventes dont la moitié était des CHR et principalement des restaurants. L’autre moitié est composée de divers commerces artisanaux et droits au bail.
Aujourd’hui, soit, deux après le début de la crise économique, avez-vous noté un changement de profil chez les vendeurs de fonds de CHR ?
Oui, ils sont plus raisonnables dans la détermination du prix de vente de leur affaire, et ils sont plus enclins à négocier leur prix de cession.
Et côté acheteurs ?
Leur nombre a chuté de 30% environ, et leur background est plus professionnel. Même les primo-accédants ont au moins un diplôme de CHR en poche ou une expérience dans le secteur de la restauration ou de l’hôtellerie. Les banques ne financent plus les cadres-sup qui ne peuvent pas justifier d’une connaissance sérieuse du secteur.
Le passage en juillet 2009 de la TVA de 19,6% à 5,5% a-t-il, selon vous, eu un effet sur le marché des ventes de fonds de commerce ?
Oui. Dans la mesure où il a amélioré la trésorerie des exploitants, il a eu un effet psychologique positif chez les professionnels qui ont pu booster leurs ventes. Quand cela peut se vérifier dans le dernier bilan que l’acheteur va demander pour apprécier la rentabilité de l’affaire, c’est un plus.
Quel est, en moyenne, le prix de vente des affaires du secteur CHR à la Rochelle ?
Un restaurant traditionnel se vend en moyenne 90 % du chiffre d'affaires annuel HT tandis que le prix de cession moyen d’un bar brasserie s’établit aux alentours de 130% du CA HT.
Quels sont les quartiers de La Rochelle où les restaurants et bar-brasseries se vendent le plus cher ?
Le quartier du port et celui du marché. Dans ces secteurs, le rapport prix/CA HT peut être bien supérieur.
Quelle est la tendance générale des prix du marché de vente de fonds de commerce dans votre région ?
Après une baisse des prix de vente constaté pendant la crise, les prix se sont stabilisés depuis 2009.
Mais le volume d’activité reste élevé et pour moi, il y a cinq bonnes raisons pour que cette tendance se maintienne. L’attractivité de la région qui est tout à la fois touristique, historique, culturelle et balnéaire ; les taux de crédits qui sont historiquement bas avec une moyenne de 3% dur 7 ans ; la TVA à 5,5% pour la restauration ; la présence d’acheteurs en attente de reprendre une affaire et qui ne peut pas attendre indéfiniment conjuguée à la celle de vendeurs plus flexibles sur leur prix de cession.
| 5 critères pour évaluer une affaire | Pour estimer le prix d'une affaire, l'expert de l'agence Century 21 Transac PME - Entreprise et Commerce va apprécier un certain nombre d'éléments :
1. La rentabilité financière. Il s'agit du critère principal, car c'est celui sur lequel le banquier va se baser pour accorder son financement. Le réseau Century 21 Entreprise et Commerce l'a baptisé Perf (Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière).
2. Le chiffre d'affaires hors taxes. Il vient uniquement en complément du Perf. Il est cependant inévitable, car il est une référence pour les exploitants, les acquéreurs et l'administration fiscale.
3. La qualité de l'emplacement. Il s'agit d'un critère d'appréciation important. Par exemple, un emplacement sur le vieux port de La Rochelle peut faire monter de 50 % le prix de vente par rapport à la moyenne du marché. Néanmoins, il faut aussi avoir conscience que la qualité d'un emplacement (même s'il s'agit d'un restaurant-bar-brasserie situé en bord de mer ou sur une île du littoral) ne justifie pas des prix de cession fixés excessivement haut par les vendeurs.
4. La qualité des agencements et matériels ainsi que la conformité aux règles de sécurité (pour tout établissement recevant du public) et d'hygiène (pour les restaurants) sont aussi des critères déterminants, et les acquéreurs y sont particulièrement attentifs.
5. Le type d'activité. Bar, restauration rapide et restauration traditionnelle, hôtel puis hôtel-restaurant. |
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