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COURRIER DES LECTEURS

Déterminer la valeur locative de votre fonds de commerce

Dans le courrier des lecteurs Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ? (L'Hôtellerie n° 2763 du 4 avril 2002), à un moment donné vous écrivez : "Petite consolation, le fait de faire payer au locataire des charges qui incombent normalement au propriétaire constitue un supplément de loyer. Lors de la révision ou du renouvellement du loyer, le locataire pourra s'en prévaloir pour le calcul de la valeur locative." Quel est le texte de loi de référence et comment faire le calcul car mon propriétaire me demande de payer une augmentation ? (D.L. de Bordeaux)

Attention ! Nous vous rappelons que lors de la révision ou du renouvellement de votre bail, votre loyer ne peut subir une augmentation supérieure à celle de l'évolution de l'indice du coût de la construction, c'est le principe du plafonnement du loyer. Cependant, tout principe souffre des exceptions. En effet, les dispositions relatives à la fixation du loyer renouvelé selon la variation de l'indice du coût de la construction ne s'appliquent pas dans certaines circonstances, et dans ces cas, le loyer est fixé selon la valeur locative. Ce qui permet, en cas de sous-évaluation de loyer, de permettre au propriétaire de doubler, voire de tripler le loyer précédemment fixé pour le réajuster à la valeur locative (qui est en fait la valeur actuelle du loyer). On parle alors dans ces hypothèses de déplafonnement du loyer.
La valeur locative peut être déterminée à l'amiable entre les deux parties, le propriétaire et le locataire, mais dans la majorité des cas, à défaut d'un accord, c'est le juge qui va déterminer celle-ci. L'article L.145-33 du Code de commerce énumère les éléments que le juge doit prendre en compte pour déterminer la valeur locative lors de la révision ou du renouvellement du bail. Cet article prévoit qu'il faut prendre en compte 5 éléments :
w les caractéristiques du local considéré,
w la destination des lieux,
w les obligations respectives des parties (c'est ici que l'on prend en compte les charges que vous payez et qui incombent normalement à votre propriétaire comme la taxe foncière),
w les facteurs locaux de commercialité,
w les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En pratique, quand le conflit est porté devant les tribunaux, le juge nomme un expert qui va établir un rapport au vu de ces éléments. zzz62

Une prime exceptionnelle ne peut pas remplacer le paiement des heures supplémentaires

Pendant quelques mois, je n'ai pas payé les heures supplémentaires effectuées par mes salariés, mais, pour compenser, je leur ai versé une prime exceptionnelle. Aujourd'hui, un de mes salariés m'a envoyé un décompte d'heures supplémentaires qu'il a établi lui-même. Il me réclame un nombre important d'heures supplémentaires, mais le problème est que je n'ai pas de relevé du nombre d'heures supplémentaires. (Jean-François sur le Forum de L'Hôtellerie)

Sachez tout d'abord qu'une prime exceptionnelle ne peut absolument pas remplacer le paiement des heures supplémentaires effectuées. En effet, le paiement des heures supplémentaires doit apparaître clairement sur le bulletin de paie avec mention du nombre d'heures effectuées et le taux de majoration qui leur est appliqué (art. R.143-2-5°du Code du travail).
A défaut de mention sur le bulletin de paie, les heures supplémentaires seront présumées n'avoir pas été payées. Dans votre cas, si votre salarié saisit le conseil de prud'hommes, vous allez être confronté à un problème de preuve.
En effet, votre salarié a comptabilisé lui-même les heures supplémentaires dont il réclame le paiement.
Par contre, de votre côté, vous ne disposez d'aucun élément pour le contredire : ni relevé d'horaires, ni bulletin de paie précisant que des heures supplémentaires lui ont été payées.
Au contraire, vous reconnaissez vous-même qu'il a effectué des heures supplémentaires puisque c'était le motif de la prime exceptionnelle.
Or, le juge va forger sa conviction au vu des éléments rapportés par les 2 parties, conformément à l'article L.212-1-2 du Code du travail. Dans la mesure où vous n'apportez aucun élément pour contredire votre salarié, le juge pourrait estimer que la réclamation de votre salarié est fondée en l'absence de preuves contraires de votre part. Vous risquez alors d'être condamné à payer à votre salarié les heures supplémentaires qu'il vous réclame, et à verser aux Urssaf les cotisations sociales applicables à ces heures supplémentaires. zzz60r

La promesse d'embauche peut valoir embauche

Actuellement en poste dans un établissement, j'ai une proposition d'embauche avec lettre d'embauche ailleurs. Je souhaite que mon nouvel employeur me remette un contrat pour donner ma démission à mon employeur actuel. La lettre d'embauche est-elle une assurance pour moi ? (F.M. de Paris)

Il n'est pas nécessaire de demander un contrat de travail, votre lettre d'embauche peut être suffisante. En effet, la promesse d'embauche peut valoir embauche si elle contient certaines mentions. Il faut qu'elle précise le nom, le prénom, l'adresse du salarié, l'emploi proposé,
la rémunération, et éventuellement, la date d'entrée en fonction du salarié. Ces mentions sont obligatoires. Si l'une d'entre elles fait défaut,
la promesse d'embauche n'a aucune valeur juridique. Que se passe-t-il si l'employeur vous refuse le poste alors même qu'il vous a fait une promesse d'embauche ?
Dans ce cas, le salarié peut prétendre à des dommages-intérêts si la rupture de la promesse n'est pas justifiée. Par exemple, l'employeur ne peut pas invoquer des difficultés financières ou même l'insuffisance professionnelle du salarié pour rompre sa promesse d'embauche. Mais attention, le salarié peut être condamné, lui aussi, à verser des dommages-intérêts à l'employeur s'il rompt sa promesse d'occuper le poste. zzz60c

Rubrique animée par Pascale Carbillet et Tiphaine Beausseron. Exclusivement réservée aux établissements abonnés.
E-mail : pcarbillet@lhotellerie-restauration.fr

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L'Hôtellerie n° 2768 Hebdo 09 Mai 2002 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE