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COURRIER DES LECTEURS

Rubrique animée par Pascale Carbillet et Tiphaine Beausseron. Exclusivement réservée aux établissements abonnés.
E-mail : pcarbillet@lhotellerie-restauration.fr

Ne confondez pas la location-gérance et le bail commercial

J'exploite un restaurant en gérance libre depuis 3 ans. Le contrat que j'ai signé est un contrat de location-gérance pour 3 ans (sans aucune période d'essai), renouvelable d'année en année par tacite reconduction. Or, après vérifications et quelques dires, il s'avérerait que ce contrat n'entre dans aucune catégorie de contrat de location, que ce soit dans le cas du bail précaire (2 ans) ou du 3/6/9. Existe-t-il une autre forme de contrat de location et, le cas échéant, le contrat que j'ai signé est-il valable ? Si celui-ci se trouve être caduque, quels recours existe-t-il ? (D.F. de Narbonne)

Vous confondez deux notions : le bail commercial et le contrat de location-gérance, qui est votre contrat, et qui existe bien en droit.
Le bail commercial est un contrat de location qui porte sur le local où est exercée une activité commerciale et non sur le fonds de commerce. Ce contrat est soumis aux règles protectrices du décret du 30 septembre 1953. Le bail est un élément indispensable à l'exercice d'une activité commerciale. C'est la raison pour laquelle la réglementation des baux commerciaux tend à assurer la protection du locataire en prévoyant, notamment, la stabilité de l'exploitation commerciale qui se traduit par la fixation de la durée minimale du bail à 9 ans, et surtout, qui reconnaît au locataire le droit au renouvellement de son bail à la fin du contrat ou, à défaut, le paiement d'une indemnité d'éviction. Le contrat de location-gérance appelé aussi gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce loue son fonds à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Le contrat de location-gérance porte donc sur un fonds de commerce. C'est cette condition qui permet de distinguer la location-gérance du bail commercial. Le contrat de location-gérance est réglementé par la loi du 20 mars 1956. Mais il faut savoir que cette loi ne concerne que les conditions de la mise en gérance d'un fonds. En effet, pour pouvoir mettre son établissement en gérance, il faut avoir été commerçant pendant 7 ans et avoir exploité personnellement le fonds pendant 2 ans. Par contre, cette loi ne contient pas de dispositions concernant les relations entre le propriétaire du fonds et son gérant. Ce sont les clauses du contrat de gérance qui définissent les obligations respectives de chacune des parties, comme la durée du contrat, le montant de la redevance... Il n'y a donc aucune interdiction à prévoir qu'un contrat de gérance soit conclu pour 3 ans et se renouvelle par tacite reconduction. Il est vrai, qu'en pratique, certains préfèrent avoir un contrat annuel renouvelable par tacite reconduction, car cela permet en cas de problème de se libérer plus rapidement du contrat. Il n'y a pas d'obligation de prévoir de période d'essai, c'est souvent la première année d'exploitation en cas de bail conclu pour 1 an avec tacite reconduction qui sert de période d'essai. A l'issue de cette première année, les deux parties sont mieux à même de juger si elles désirent prolonger leur relation.
Si vous n'êtes pas satisfait de votre contrat, vous devez attendre le terme des 3 ans pour y mettre fin. zzz62

Indice du coût de la construction 2e trimestre 2001

L'indice du coût de la construction du 2e trimestre 2001 a été publié par l'Insee le 12 octobre 2001. Il s'établit à 1 139 (contre 1 125 le trimestre précédent, soit une hausse de 1,24 %). Nous vous rappelons que cet indice sert notamment de référence aux révisions et renouvellements des loyers des baux commerciaux, ainsi qu'à la révision des baux d'habitation ou mixtes. Pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur 1 an ressort à :
(1 139 - 1 089) : 1 089 x 100 = + 4,60 %

Pour les baux commerciaux, la hausse de cet indice représente :
* sur 3 ans (révision triennale)
(1 139 - 1 058) : 1 058 x 100 = + 7,65 %
* sur 9 ans (renouvellement)
(1 139 - 1 002) : 1 002 x 100 = + 13,67 %

L'indexation des loyers à usage d'habitation ou mixtes s'effectue sur la valeur moyenne de l'indice du coût de la construction calculée sur 4 trimestres.
Cette disposition a pour but d'éviter les oscillations trimestrielles des indices pouvant conduire à des anomalies.
La moyenne associée des 4 derniers trimestres connus s'établit à 1 121.
La variation sur 1 an de cet indice ressort à :
(1 121 - 1 079,25) : 1 079,25 x 100 = + 3,87 %

NB : Nous vous rappelons que, désormais, l'indice du coût de la construction est d'abord publié dans le cadre de la collection Informations rapides de l'Insee avant de paraître au Journal officiel. C'est la date de sortie de la publication Insee qui constitue la date de référence de parution de l'indice.
(Insee - Informations rapides n° 280 du 12 octobre 2001) zzz62

Une personne doit être présente la nuit dans les hôtels

Existe-t-il une obligation légale d'avoir, dans un établissement hôtelier, et à partir de combien de chambres, un service de nuit, de réception, de conciergerie ou de veilleur de nuit, et quelles sont les responsabilités de l'hôtelier vis-à-vis du client s'il n'y a pas ce service ? (G. V. de Versailles)

Oui ! Il existe bien une obligation légale qui impose la présence soit d'un réceptionniste, d'un gardien, d'un responsable ou d'un veilleur de nuit, et ce, quelle que soit la catégorie de l'établissement et quel que soit le nombre de chambres. A partir du moment où il s'agit bien d'un hôtel, qui est aussi appelé 'local à sommeil' par la réglementation.
Cette obligation s'inscrit dans le cadre des mesures de sécurité instaurées dans les hôtels, et figure à l'article PE 27 de l'arrêté du 22 juin 1990 complétant et modifiant, dans certains cas, le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public.
Donc, vous avez l'obligation d'avoir une personne présente la nuit afin d'assurer la sécurité de vos clients. Ce peut être vous-même ou un salarié, quel que soit son poste, qui remplisse cette fonction.
Il ne faut pas confondre cette obligation de sécurité avec l'obligation de service minimum imposé par l'arrêté du 14 février 1986 qui fixe les normes de classement des hôtels.
Il est prévu dans ce texte que les hôtels 2 étoiles doivent avoir un réceptionniste qui parle une langue étrangère, et à partir de la catégorie 3 étoiles et plus, le réceptionniste doit parler deux langues étrangères, dont l'anglais. zzz66s

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L'Hôtellerie n° 2742 Hebdo 1er Novembre 2001