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Achat immobilier

Droit de rétractation et droit de réflexion

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement urbain de décembre 2000 - plus connue sous son abréviation de loi SRU - instaure, à compter du 1er juin 2001 au profit de l'acheteur d'un bien à usage d'habitation, une nouvelle protection. Elle prendra la forme d'un droit de rétraction ou d'un délai de réflexion selon la forme de l'acte passé. Quelles différences pour l'acheteur ?

Lorsque l'on décide d'acheter un logement ancien, l'opération se déroule en deux temps : on signe tout d'abord un avant-contrat qui prendra la forme soit d'un compromis ou d'une promesse de vente, puis environ 3 mois après, l'acte de vente définitif. La période comprise entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte final permet au notaire de faire les démarches et d'accomplir les formalités nécessaires à la réalisation de la vente.
Alors que le recours au notaire est obligatoire pour la signature de l'acte final, les avant-contrats peuvent être signés uniquement entre les parties, en présence ou non d'un agent immobilier. Dans ce cas, il s'agit de ce que l'on nomme un acte sous seing privé. En revanche, si un notaire intervient pour la rédaction de l'avant-contrat, il s'agit d'un acte authentique.
Or l'article 72 de la loi SRU propose une nouvelle rédaction des articles L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui aboutit à créer dorénavant une différence entre les actes sous seing privé et les actes authentiques au niveau des techniques de protection de l'acquéreur.

L'acte sous seing privé
Lorsque l'acte est fait sous seing privé, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours. Ce délai court "à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte".
Cette notification doit être faite par lettre recommandée ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Dans ce nouveau régime, l'acte est conclu dès la signature des parties et définitif à la fin du délai prévu si l'acquéreur ne s'est pas rétracté. Il n'est pas nécessaire de reconvoquer les parties ou d'obtenir une nouvelle confirmation de la volonté de se porter acquéreur de la part de l'acheteur.
Ce délai de rétractation ne joue qu'une seule fois. Lorsqu'un avant-contrat a été signé, comme c'est le cas le plus souvent, l'article L.271-1 ne s'applique qu'à celui-ci. L'acquéreur ne bénéficie alors plus d'aucune possibilité légale de changer d'avis après la signature de l'acte définitif chez le notaire.
Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai imparti (par lettre recommandée avec AR), l'art. 271-2 précise que le professionnel dépositaire des fonds versés lors de la signature de l'avant-contrat (indemnité d'immobilisation = en général 10 % du prix de vente) doit les lui restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Les avant-contrats authentiques pénalisés
La situation est différente pour les actes authentiques puisque l'alinéa 3 de l'article L.271-1 énonce que "l'acquéreur non-professionnel dispose d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte". Ce qui signifie concrètement que si les parties décident de passer devant un notaire pour l'avant-contrat, il sera rédigé un projet d'acte qui devra être adressé aux parties par lettre recommandée avec AR ou par tout autre moyen présentant les mêmes garanties.
Et ce n'est que si le candidat à l'achat ou le vendeur ne renonce pas à leur idée qu'une nouvelle rencontre devra avoir lieu à l'étude au moins 7 jours plus tard, pour la signature définitive de l'avant-contrat. Par conséquent, une opération en deux temps qui va inciter les vendeurs à privilégier l'acte sous seing privé pour l'avant-contrat.
En revanche, il peut en être différemment pour les acheteurs car, lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de 7 jours. Par conséquent, en cas de changement d'avis, l'acheteur n'aura aucun problème pour récupérer ses fonds puisqu'ils ne seront versés qu'au terme du délai de réflexion... et en cas de poursuite du projet d'acquisition.
Mais si assurer une protection de l'acheteur immobilier est une bonne chose, on peut néanmoins se demander pourquoi les concepteurs de ce texte ont établi un traitement différent entre les deux catégories d'acte, privilégiant l'acte sous seing privé pas nécessairement rédigé par un professionnel du droit.
M.-C. Barbier zzz61

Promesse de vente ou compromis ?

En signant une promesse unilatérale de vente appelée aussi 'option de vente', le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur selon un prix fixé. En revanche, en droit, l'acheteur ne s'engage pas à acheter même si, dans les faits, le versement d'une indemnité d'immobilisation réduit considérablement ses possibilités de renoncer à son achat. Si cet avant-contrat n'est pas rédigé par un notaire, il doit être enregistré dans les 10 jours qui suivent la signature. 
Dans un compromis de vente appelé également promesse synallagmatique, il y a en revanche engagement à la fois du vendeur et de l'acheteur. Il s'agit d'une véritable vente dans laquelle le transfert de propriété et le paiement du prix sont simplement reportés à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire.

 

Les conditions suspensives

Dans la majorité des cas, les avant-contrats contiennent des conditions suspensives qui ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain comme, par exemple, l'obtention de crédits, l'absence de servitudes, le non-exercice du droit de préemption... Ainsi, si l'acheteur n'obtient pas le prêt espéré, le projet de vente est annulé.
Il ne faut pas confondre ces clauses classiques de contrat avec les nouvelles protections dont bénéficie l'acheteur.

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L'HÔTELLERIE n° 2719 Hebdo 24 Mai 2001


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