Actualités

Actualité juridique
_________________

Votre argent

La gestion des copropriétés revue et corrigée

La loi de Solidarité et de renouvellement urbains (SRU) qui a été définitivement adoptée le 23 novembre dernier (JO du 14 décembre 2000) comporte en définitive 209 articles alors que le projet de loi n'en comptait que 87 ! Elle apporte par conséquent des correctifs dans de nombreux domaines (schéma de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme, ZAC...), et en particulier, en matière de gestion des copropriétés, sujet de notre étude aujourd'hui.

Jusqu'à présent, le fonctionnement des copropriétés était régi par les lois du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, lui-même modifié par le décret du 9 juin 1986. Il faudra dorénavant ajouter à cette liste de textes, la nouvelle loi de SRU dont certains textes, en matière de copropriété, sont d'application immédiate alors que pour d'autres, des délais pour leur mise en œuvre sont prévus.
Le but de cette loi à l'origine étant d'assurer "un logement décent à tous", le nouveau texte spécifie que tout immeuble en copropriété doit dorénavant répondre aux normes de salubrité et de sécurité sous peine de sanctions pénales pour les personnes mettant en vente ou en location tout ou une partie des locaux.
Pour cela, le syndic devra tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, et tout futur acquéreur d'un lot en copropriété pourra consulter, par l'intermédiaire du notaire, ce carnet d'entretien et le diagnostic technique de l'ensemble immobilier. Un point important qui permettra de sécuriser les acheteurs sur les travaux à venir et point essentiel pour un budget, sur leur coût prévisible. La loi aborde un autre point sujet à litige, de la gestion d'une copropriété, celui des règles de majorité à respecter pour obtenir un vote. En effet, lors des assemblées, les propriétaires occupants sont souvent plus enclins à effectuer les travaux nécessaires que les propriétaires-bailleurs même si une copropriété bien entretenue valorise leur capital..., mais en contrepartie, elle réduit leurs revenus immédiats.

La loi assouplit donc ces règles pour éviter qu'un groupe de copropriétaires puisse bloquer toutes les décisions. Par conséquent, dorénavant :
w Pour les décisions de l'assemblée générale devant être prises à la majorité de l'article 24, seules seront prises en compte les voix 'exprimées' des copropriétaires présents ou représentés, ce qui exclut les abstentionnistes.
w Lorsqu'une décision qui nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) recueillera au moins le tiers des voix sans atteindre leur majorité, la même assemblée pourra alors procéder immédiatement à un second vote sur cette décision qui devra alors réunir la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24).
De plus, il est institutionnalisé que la pose des compteurs d'eau froide pourra désormais être décidée à la majorité de l'article 25.

Les mauvais payeurs condamnés
Le troisième point abordé va lui aussi améliorer la gestion des copropriétés en autorisant une assemblée à faire payer aux seuls copropriétaires défaillants les charges d'impayés alors qu'à présent, les impayés étaient répartis sur l'ensemble des bons payeurs.
Désormais, en cas de non-paiement des charges trimestrielles par un copropriétaire, le juge des référés pourra condamner le copropriétaire défaillant à leur paiement. Il en sera de même pour toutes les autres provisions non encore échues : elles deviendront exigibles 30 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée sans réponse.
Le syndic pourra aussi mettre à la charge des seuls copropriétaires ayant aggravé les charges communes, le remboursement des frais de recouvrement.
Ces dispositions sont, comme nous l'avons dit, applicables depuis décembre 2000. En revanche, ce n'est qu'à compter de janvier 2002, que les syndicats de copropriété devront, chaque année, et dans un délai de 6 mois à partir de la fin de l'exercice comptable précédent, se doter d'un budget provisionnel pour les dépenses de gestion courante avec des appels de fonds trimestriels.
Et il faudra attendre le 31 décembre 2002, pour qu'un compte séparé soit désormais ouvert par chaque syndic au nom de chaque syndicat de copropriétaires sauf vote contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Toutes les copropriétés devront mettre leurs règlements en conformité avec la loi SRU dans un délai de 5 ans à dater de sa promulgation. L'ordre du jour des prochaines assemblées de copropriétaires risque donc d'être chargé durant les années à venir.
Sachez enfin que nous aborderons dans un prochain article les points de cette nouvelle loi touchant les rapports locatifs et les contrats de vente. A suivre donc...
M.-C. Barbier


Vos commentaires : cliquez sur le Forum des Blogs des Experts

L'HÔTELLERIE n° 2704 Hebdo 8 Février 2001


zzz66e

L'Application du journal L'Hôtellerie Restauration
Le journal L'Hôtellerie Restauration

Le magazine L'Hôtellerie Restauration