La loi de Solidarité et de renouvellement urbains (SRU) qui a été définitivement adoptée le 23 novembre dernier (JO du 14 décembre 2000) comporte en définitive 209 articles alors que le projet de loi n'en comptait que 87 ! Elle apporte par conséquent des correctifs dans de nombreux domaines (schéma de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme, ZAC...), et en particulier, en matière de gestion des copropriétés, sujet de notre étude aujourd'hui.
Jusqu'à présent, le
fonctionnement des copropriétés était régi par les lois du 10 juillet 1965 et le
décret du 17 mars 1967, lui-même modifié par le décret du 9 juin 1986. Il faudra
dorénavant ajouter à cette liste de textes, la nouvelle loi de SRU dont certains textes,
en matière de copropriété, sont d'application immédiate alors que pour d'autres, des
délais pour leur mise en œuvre sont prévus.
Le but de cette loi à l'origine étant d'assurer "un logement décent à
tous", le nouveau texte spécifie que tout immeuble en copropriété doit
dorénavant répondre aux normes de salubrité et de sécurité sous peine de sanctions
pénales pour les personnes mettant en vente ou en location tout ou une partie des locaux.
Pour cela, le syndic devra tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, et tout
futur acquéreur d'un lot en copropriété pourra consulter, par l'intermédiaire du
notaire, ce carnet d'entretien et le diagnostic technique de l'ensemble immobilier. Un
point important qui permettra de sécuriser les acheteurs sur les travaux à venir et
point essentiel pour un budget, sur leur coût prévisible. La loi aborde un autre point
sujet à litige, de la gestion d'une copropriété, celui des règles de majorité à
respecter pour obtenir un vote. En effet, lors des assemblées, les propriétaires
occupants sont souvent plus enclins à effectuer les travaux nécessaires que les
propriétaires-bailleurs même si une copropriété bien entretenue valorise leur
capital..., mais en contrepartie, elle réduit leurs revenus immédiats.
La loi assouplit donc ces règles pour éviter qu'un groupe de copropriétaires puisse
bloquer toutes les décisions. Par conséquent, dorénavant :
w Pour les décisions de l'assemblée générale devant
être prises à la majorité de l'article 24, seules seront prises en compte les voix
'exprimées' des copropriétaires présents ou représentés, ce qui exclut les
abstentionnistes.
w Lorsqu'une décision qui nécessite la majorité des voix
de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) recueillera au moins le tiers des
voix sans atteindre leur majorité, la même assemblée pourra alors procéder
immédiatement à un second vote sur cette décision qui devra alors réunir la majorité
simple des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24).
De plus, il est institutionnalisé que la pose des compteurs d'eau froide pourra
désormais être décidée à la majorité de l'article 25.
Les mauvais payeurs condamnés
Le troisième point abordé va lui aussi améliorer la gestion des copropriétés en
autorisant une assemblée à faire payer aux seuls copropriétaires défaillants les
charges d'impayés alors qu'à présent, les impayés étaient répartis sur l'ensemble
des bons payeurs.
Désormais, en cas de non-paiement des charges trimestrielles par un copropriétaire, le
juge des référés pourra condamner le copropriétaire défaillant à leur paiement. Il
en sera de même pour toutes les autres provisions non encore échues : elles deviendront
exigibles 30 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée sans
réponse.
Le syndic pourra aussi mettre à la charge des seuls copropriétaires ayant aggravé les
charges communes, le remboursement des frais de recouvrement.
Ces dispositions sont, comme nous l'avons dit, applicables depuis décembre 2000. En
revanche, ce n'est qu'à compter de janvier 2002, que les syndicats de copropriété
devront, chaque année, et dans un délai de 6 mois à partir de la fin de l'exercice
comptable précédent, se doter d'un budget provisionnel pour les dépenses de gestion
courante avec des appels de fonds trimestriels.
Et il faudra attendre le 31 décembre 2002, pour qu'un compte séparé soit désormais
ouvert par chaque syndic au nom de chaque syndicat de copropriétaires sauf vote contraire
de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Toutes les copropriétés devront mettre leurs règlements en conformité avec la loi SRU
dans un délai de 5 ans à dater de sa promulgation. L'ordre du jour des prochaines
assemblées de copropriétaires risque donc d'être chargé durant les années à venir.
Sachez enfin que nous aborderons dans un prochain article les points de cette nouvelle loi
touchant les rapports locatifs et les contrats de vente. A suivre donc...
M.-C. Barbier
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L'HÔTELLERIE n° 2704 Hebdo 8 Février 2001
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