Votre argent
La hausse des taux longs a incité les banques à revoir à la hausse leurs taux de crédit. Difficile d'espérer aujourd'hui obtenir un taux aussi avantageux que l'an passé. Ce n'est néanmoins pas une raison pour renoncer à votre projet immobilier, il existe d'autres moyens de réduire le coût d'un crédit.
Puisqu'espérer une réduction du taux d'intérêt proposé semble en ce moment fort difficile à obtenir, vous allez devoir chercher d'autres sources d'économie. Et ce n'est pas aussi difficile que vous le pensez, il suffit de lire avec attention le contrat de prêt proposé par la banque. Deux points du contrat vont devoir retenir votre attention : la durée proposée et le montant des frais annexes.
Réduire la durée du prêt
En effet, l'impact de la durée choisie sur le coût d'un crédit est très important.
Réduire la durée d'un prêt de cinq ou dix ans peut minorer le coût final de votre
crédit de façon plus importante qu'une négociation de taux sans en augmenter de façon
notable les mensualités.
Ainsi, 750 000 F empruntés à 7,40 % sur 15 ans reviennent à 1 243 800 F, mais si on
allonge les remboursements du crédit de 10 années supplémentaires (ce qui donne une
durée de crédit de 25 ans), le coût global bondit à 1 648 200 F, soit une augmentation
de 404 400 F, alors que les mensualités ne passent que de 6 910 F à 5 494 F, soit une
économie mensuelle de 1 416 F seulement.
Un crédit sur 15 ans est ce vers quoi vous devez tendre pour ne pas doubler le prix de
revient final de votre logement ou de vos murs professionnels, même si dans ce dernier
cas les intérêts sont déductibles de vos revenus professionnels.
Soyez vigilant sur les frais annexes
Seconde source d'économie, les frais annexes et, en premier lieu, les garanties
demandées. Sachez qu'une caution mutuelle est moins onéreuse à la souscription du
crédit qu'une hypothèque. De plus, si vous revendez votre logement avant le terme du
prêt ou les deux ans qui suivent ce terme, vous devrez payer des frais de levée
d'hypothèque de l'ordre de 12 000 à 16 000 F pour un prêt de 500 000 F, alors que la
caution initialement versée vous sera partiellement restituée dans de nombreux cas.
L'assurance décès invalidité est également un poste de votre plan de financement à
étudier avec soin. Aucune loi ne vous oblige à la souscrire auprès de l'établissement
prêteur. Vous pouvez donc la négocier auprès de votre assureur habituel ou auprès de
compagnies qui vous offrent des taux préférentiels car spécialisées dans le monde
médical.
Les taux proposés vont de 0,30 à 0,50 % selon les garanties proposées. Toutefois votre
souci d'économie doit porter sur le taux mais en aucune façon sur les garanties
offertes. Sachez de plus, qu'à garanties égales, le taux n'est pas le seul paramètre à
prendre en compte, le mode de calcul de l'assurance doit aussi être considéré. La prime
à acquitter peut en effet être calculée soit sur le capital emprunté, soit sur le
capital restant dû. A taux égal, l'option prenant pour base le capital emprunté
multiplie par deux le coût total des frais d'assurance.
Inutile de souscrire une assurance perte d'emploi car il n'y a guère de chance que vous
soyez couvert. Quasiment tous les contrats exigent l'obligation de cotiser à l'Unedic, ce
qui n'est pas votre cas si vous exercez en indépendant, ni certainement celui de votre
conjoint s'il travaille avec vous, même comme salarié.
Négociez les frais de dossier
Enfin dernière cause d'augmentation du coût d'un crédit : les frais de dossier. Ils
varient selon les banques entre 4 000 et 5 000 F, mais si vous êtes un "bon
client", le montant peut-être réduit voire même dans certains cas, annulé. Si
vous n'entrez pas dans cette catégorie, obtenez au moins que le chiffre annoncé soit le
montant TTC et non HT, encore une différence appréciable même si la TVA a baissé d'un
point !
Votre banquier ne vous accordera certainement pas toutes ces réductions, mais le moindre
petit geste est bon à prendre et, bien souvent, il suffit de le demander pour qu'il soit
accordé, encore faut-il savoir que l'on peut le demander !
M.-C. Barbier
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L'HÔTELLERIE n° 2670 Hebdo 15 Juin 2000
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