Coûts de construction d'un hôtel
La bonne reprise de l'activité hôtelière commence à provoquer une augmentation des coûts de construction des hôtels. Mais, c'est surtout sur le foncier que les prix s'envolent dans les secteurs les plus convoités.
Depuis 1997, on assiste très naturellement à un regain des rénovations, mais aussi des constructions d'hôtels.
Avec la reprise économique du secteur hôtelier en France depuis 1997, on assiste très naturellement à un regain des rénovations, mais aussi des constructions d'hôtels. L'importante évolution des demandes soumises aux CDEC en atteste, sans compter les créations d'hôtels de moins de 30 chambres en province et de moins de 50 chambres en Ile-de-France, non concernées par la loi Raffarin. Du coup, on constate une flambée des prix de l'immobilier depuis 3 ans, même si elle ne se résume pas de la même manière partout en France. C'est bien sûr lié à la pression entre l'offre et la demande. Si l'évolution annuelle des prix de la construction se montre plus importante en province qu'à Paris, le coût du foncier y fait maintenant une véritable culbute. Pour la création d'un hôtel dans une grande ville, le prix du terrain peut représenter jusqu'à la moitié (voire plus) du budget global de la réalisation. En région parisienne par exemple, il est difficile de donner un prix moyen du foncier. Le prix du mètre carré peut varier de 5 francs pour une terre agricole en seconde couronne à 70 000 francs pour un terrain à Paris. En Ile-de-France, le coût du foncier n'a pas baissé, on s'en doutait, depuis 1994. Seules certaines zones défavorisées, ou encore des villes nouvelles, ont vu les prix des terrains chuter. Sur les secteurs en pleine effervescence, on commence à rencontrer une inflation du coût du foncier de l'ordre de 5 à 8 % par an.
Le foncier fait la différence
Parallèlement au foncier, si les coûts de la construction augmentent relativement
faiblement, il existe des contraintes dans les créations d'hôtels qui alourdissent le
budget de la réalisation. La plupart des plans d'occupation des sols dans les grandes
villes imposent la création de parkings souterrains et d'emplacements pour des autocars
en fonction de la capacité des hôtels. C'est une nécessité liée à la croissance des
trafics de voitures en milieu urbain. Par exemple, à Paris, il faut prévoir 1 place pour
5 à 8 chambres selon les quartiers. Quant aux coûts de construction par eux-mêmes, la
part réservée à l'équipement (mobilier, décoration, etc.) est en moyenne de 11 à 13
% du montant des travaux de réalisation. Ainsi, cela varie, en moyenne, de 23 000 francs
la chambre pour un hôtel 1 étoile à 108 300 francs pour un 4 étoiles, selon la Banque
du développement des PME (BDPME). D'une manière générale, le prix d'un hôtel, toutes
charges comprises y compris le foncier, rapporté à la chambre, se situe en moyenne à
150 000 francs pour la catégorie 1 étoile, à 550 000 francs pour le 4 étoiles. A
Paris, en revanche, le haut de gamme grimpe facilement à 1,5 million de francs. Bien
sûr, ce ne sont que des moyennes. Devant les scores de remplissage de l'hôtellerie
française globalement très favorables, et face à l'augmentation très nette de l'offre,
les observateurs spécialisés voient une hausse de 4 à 6 % des coûts de réalisation
des hôtels sur les 2 ans à venir.
A. V.
| Les coûts moyens de construction d'un établissement hôtelier (*) - hors foncier | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En francs français hors taxes - valeur 3e trimestre 1999 | ||||||
| Hôtel-bureau | Surface | Province | Province | Paris/région | ||
| Base sur 43 chbres minimum | Nbre de chambres | Zone rurale | Centre-ville | parisienne | ||
| * | 35 m2 | 113 600 | 117 500 | 129 100 | ||
| ** | 40 m2 | 147 000 | 152 000 | 167 000 | ||
| *** | 50 m2 | 203 700 | 210 700 | 231 500 | ||
| Source BDPME - traitement Coach Omnium | ||||||
| Les coûts moyens de construction d'un établissement hôtelier (*) - hors foncier | ||||||
| En francs français hors taxes - valeur 3e trimestre 1999 | ||||||
| Hôtel avec restaurant | Surface | Province | Province | Paris/région | ||
| Base sur 60 chbres minimum | Nbre de chambres | Zone rurale | Centre-ville | parisienne | ||
| * | 40 m2 | 139 200 | 144 000 | 158 200 | ||
| ** | 45 m2 | 183 200 | 189 500 | 208 200 | ||
| *** | 55 m2 | 258 300 | 267 100 | 293 500 | ||
| **** | 80 m2 | 413 200 | 427 200 | 469 500 | ||
| Source BDPME - traitement Coach Omnium | ||||||
| (*) L'ensemble de ces coûts concerne la construction neuve et non la rénovation. Les coûts comprennent la construction tous corps d'état et les équipements. | ||||||
| Ne sont pas compris : le foncier, les honoraires, les assurances, les fondations spéciales, les parkings enterrés, la climatisation, les frais de branchement, les voiries et réseaux divers (VRD). | ||||||
| Evolutions annuelles des prix de la construction selon la situation géographique (en % sur l'année précédente) | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ile-de-France | 5 | 4,4 | 8,8 | - 2,1 | - 0,9 | 1,5 | - 3,6 | 0 | - 0,1 | |||||||||
| Province | 0 | 1,7 | 3,7 | 2,4 | 1,8 | - 1,4 | 0,9 | 2,7 | 2,4 | |||||||||
| Source Insee - traitement Coach Omnium | ||||||||||||||||||
Transactions Des notaires spécialistes des CHR créent Nôtel
Propos recueillis par Mark Watkins
L'Hôtellerie Economie : Que représente Nôtel ? Jean-Michel COLIN : L'H. E. : Vous intervenez uniquement dans les actes notariés ? J.-M. C. : Non. Contrairement à ce que beaucoup de
monde croit, notre rôle en tant que notaires ne se résume pas uniquement dans
l'enregistrement des transactions entre l'acheteur et le vendeur d'une affaire. Nous ne
sommes pas là juste pour encaisser les fameux frais de notaire (dont une grande partie va
dans les caisses de l'Etat). Nous avons essentiellement une mission de conseil. Par
exemple, nous pouvons conseiller un acheteur sur la forme juridique la mieux adaptée à
une société d'exploitation, évaluer les incidences fiscales de tel ou tel choix de
l'entrepreneur, conseiller un hôtelier dans le cadre d'une donation, d'un divorce ou d'un
mariage, etc. Tout doit être pris en compte quand on reprend ou quand on crée une
affaire. Nous avons également mis au point une méthode d'expertise des fonds L'H. E. : Quelle est l'originalité de cette méthode ? J.-M. C. : Par exemple, pour fixer le prix de vente d'une affaire, nous n'appliquons jamais le principe arbitraire du coefficient multiplicateur calculé sur le chiffre d'affaires annuel. Il est assez trompeur et irréaliste. Quand nous travaillons sur un hôtel ou un restaurant qui est à vendre, nous analysons ses flux financiers, les comptes courants des associés, les loyers, etc. Nous demandons également à voir les certificats de sécurité, les certificats de respect des normes vétérinaires, les factures d'entretien, la nature des travaux de rénovation qui ont été entrepris, l'état général des bâtiments, etc. Bref, les notaires mesurent le sérieux d'un dossier pour éviter au maximum à l'acheteur les éventuelles mauvaises surprises d'après achat. Notre expertise permet donc d'établir au mieux le prix de vente de l'affaire à céder, mais aussi d'estimer le coût minimal des travaux qui seront à réaliser après coup. Par ailleurs, nous opérons toujours sur un historique de 5 ans. Pas moins. L'H. E. : Quelle est la particularité de Nôtel ? J.-M. C. : Les notaires affiliés à Nôtel ont tous signé une charte de qualité qui implique des obligations. Mais en tant que notaires, nous apportons des garanties déontologiques conformes à notre profession réglementée, nous émettons des actes authentiques qui sont exécutoires, nous avons une compétence juridique affirmée et une grande crédibilité, y compris auprès des opérateurs financiers. S'il le souhaite, nous pouvons accompagner l'acheteur d'une affaire depuis le premier contact jusqu'à la phase prébancaire. La force de Nôtel est surtout de bien connaître l'univers de l'hôtellerie et de la restauration. Cela rassure toujours les professionnels qui font appel à nous, parce que nous connaissons les pièges et les particularités de cette branche d'activité. L'H. E. : Comment fonctionnez-vous ? J.-M. C. : Je centralise les demandes émanant des professionnels et je les répercute sur les notaires affiliés, généralement selon les secteurs géographiques concernés. Nôtel assure un suivi des dossiers et une assistance complémentaire en cas de besoin. La prestation fournie par un membre de Nôtel est au même tarif que celle concernant tout notaire. Bien sûr, toute mission de conseil supplémentaire est tarifée normalement en supplément. L'H. E. : Et à qui vous adressez-vous ? J.-M. C. : Nos compétences intéressent tous les acheteurs, créateurs et vendeurs d'affaires dans l'hôtellerie, la restauration, les cafés, les bars-tabacs, etc. Bien sûr, ce sont les investisseurs et exploitants indépendants qui s'adressent à nous de façon naturelle. Mais à présent, nous sommes aussi en contact avec quelques chaînes hôtelières qui se développent en France. L'H. E. : Comment envisagez-vous votre croissance ? J.-M. C. : Nous devons encore consolider notre
réseau géographiquement. Nous nous sommes fixés pour objectif d'avoir au moins un
notaire membre de Nôtel par département. Il y a encore quelques espaces vides, dans le
Sud-Ouest notamment. Nous avons actuellement plus de 230 demandes d'inscription de
notaires en attente (il y a 4 500 études notariales en France pour environ 7 700
notaires). Actuellement, près de 5 % des affaires passent par nos études notariales sur
le marché |
Vos commentaires : cliquez sur le Forum des Blogs des Experts
L'HÔTELLERIE n° 2669 Supplément Economie 08 Juin 2000
Podcasts
