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La loi de finances favorise l'immobilier

Baisse de la TVA sur les travaux, diminution des droits de mutation, abolition du droit au bail... la majorité des mesures fiscales favorables aux particuliers qui seront soumises au vote des parlementaires dans le cadre de la loi de finances pour l'an 2000, concernent le logement. C'est donc le moment de ressortir vos projets de travaux ou d'achats, d'autant que certains de ces nouveaux dispositifs sont entrés en application dès le 15 septembre dernier.

A la lecture du projet de loi de finances pour l'an 2000, il semble que le gouvernement soit persuadé du bien-fondé de l'adage affirmant : "Quand le bâtiment va, tout va." Mais de toutes les mesures proposées, c'est certainement la baisse de la TVA sur les travaux dans les logements qui sera la plus appréciée. Anticipée au 15 septembre, la baisse de la TVA de 20,6 % à 5,5 % concerne l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans. Sont concernées aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires et les biens donnés en location. Et toutes les personnes physiques ou morales qui font des travaux dans un logement pourront en profiter.
En revanche, conformément à son objectif d'amélioration du parc de logements existants, le taux réduit ne s'applique pas aux travaux de construction ou de reconstruction ni à la fourniture de gros équipements.

Un dispositif simple
Pour une fois, le dispositif envisagé semble relativement simple d'application. Le taux réduit s'applique sur les coûts de la main-d'œuvre, des matières premières et des fournitures nécessaires à la réalisation de travaux exécutés dans un local d'habitation. Dans le cadre de ce nouveau dispositif, cette notion englobe :
w les maisons individuelles et les logements situés dans des immeubles collectifs ;
w les dépendances de ces habitations c'est-à-dire les garages privatifs, les greniers, les caves, les balcons ;
w les parties communes s'il s'agit d'immeubles collectifs affectés à l'habitation.

Toutefois, le logement en question doit avoir été construit depuis plus de 2 ans. De plus, il est nécessaire que les locaux soient principalement utilisés à titre d'habitation. Les locaux professionnels sont exclus du dispositif sauf s'ils sont majoritairement affectés à l'habitation (cas des locaux mixtes).
Une attestation délivrée lors de l'ouverture du chantier par le client à l'entrepreneur indiquant que le local a été construit depuis plus de deux ans et est à usage d'habitation lui permettra de justifier si besoin le taux pratiqué.
Autre définition précisée par l'administration fiscale, celle des travaux éligibles. D'après l'instruction, peuvent bénéficier du taux réduit de TVA :
w les travaux d'amélioration comme par exemple la réalisation de l'isolation thermique ou acoustique d'un logement ;
w les travaux de transformation comme l'aménagement de combles ;
w les travaux de gros entretien. Il peut s'agir par exemple de travaux de ravalement ou de la réfection d'une toiture ;
w Les travaux de petit entretien ; entrent dans cette dernière catégorie les changements de moquette, les travaux de peinture, mais pas les travaux de nettoyage.

Les travaux d'aménagement et d'entretien d'espaces verts, de construction de piscine ou de terrain de tennis, d'un garage ou d'une véranda... ne sont pas concernés par cette mesure.
Enfin, dernier point éclairci par la note de Bercy : la part des travaux qui passe au taux réduit et celle qui reste au taux normal.

Sur quoi porte le taux réduit
Bénéficient du taux réduit non seulement les frais de main-d'œuvre, mais aussi les matières premières et produits utilisés pour l'exécution des travaux (béton, ciment, tuiles...), les revêtements de surface (carrelage, parquet...), les éléments d'équipement (joints, vis, fils électriques...), les appareils de chauffage, à condition toutefois d'avoir été acquis et facturés par l'entreprise qui effectuera les travaux. Le matériel directement acheté par un particulier demeure soumis à la TVA à 20,6 %.
En revanche, même acquis par l'entrepreneur, les chaudières d'immeubles collectifs, les équipements ménagers et mobiliers (éléments de cuisine par exemple), les saunas..., ne bénéficient d'aucune réduction de taux de TVA.
Le taux réduit de 5,5 % (2,10 % dans les départements de Martinique, Guadeloupe et de La Réunion) s'applique aux opérations facturées à partir du 15 septembre 1999, et ce même si des acomptes ont été versés avant cette date et quelle que soit la date d'achèvement des travaux. C'est donc la date de rédaction de la facture qui doit être prise en compte.
Ainsi des travaux de maçonnerie effectués entre le 15 juillet et le 10 septembre 1999 et ayant donné lieu au versement d'un acompte avant le 15 juillet peuvent bénéficier du taux réduit de TVA si la facture définitive est remise après le 16 septembre 1999.
Dernière question à laquelle le gouvernement a déjà donné une réponse : que deviennent les dispositifs existants ?

Réduction d'impôts pour gros travaux
La réduction d'impôts pour gros travaux (20 % de 20 000 F ou de 40 000 F en cas de grosses réparations dans sa résidence principale de plus de dix ans) est transformée en crédit d'impôt à compter du 15 septembre 1999. Ce crédit d'impôt est égal à 15 % du montant des gros équipements soumis au taux normal de TVA fournis dans le cadre de travaux réalisés sur des immeubles achevés depuis plus de deux ans et affectés à l'habitation principale du contribuable qu'il en soit propriétaire ou locataire.
Il s'applique dans la limite d'un plafond pluriannuel couvrant la période du 15 septembre 1999 au 31 décembre 2002 fixé à 20 000 F pour une personne seule et 40 000 F pour un couple marié. Ces sommes sont majorées de 2 000 F par personne à charge, de 2 250 F pour le second enfant et de 3 000 F par enfant à partir du troisième. Contrairement à la réduction d'impôts qui existait précédemment, ce crédit d'impôt est restituable aux contribuables non imposables.

Crédit d'impôt pour dépenses d'entretien
Le crédit d'impôt de 20 % pour dépenses d'entretien ou de revêtement des surfaces portant sur des résidences principales de plus de deux ans est ramené à compter du 16 septembre à 5 %. Il s'applique dans la limite d'un plafond annuel de 10 000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 20 000 F pour un couple marié. Ces sommes sont majorées de 1 000 F par personne à charge, 1 500 F pour le second enfant et 2 000 F par enfant à partir du troisième.
A noter que pour une même dépense, il est possible de cumuler les deux avantages fiscaux : le taux réduit de TVA et le crédit d'impôt.
La baisse de la TVA n'est pas le seul avantage dont va bénéficier l'immobilier.

Autres avantages fiscaux
Le projet de loi de finances prévoit également une nouvelle réduction du tarif des droits dus pour l'acquisition d'un logement d'habitation en l'unifiant sur celui exigible en cas d'achat d'un local professionnel. Par conséquent, depuis le 15 septembre 1999, le taux des droits de mutation à titre onéreux s'établit dans tous les cas à 4,80 %.
Autre mesure favorable à la reprise de l'immobilier, la suppression sur deux ans du droit au bail qui va permettre de réduire de 2,5 % le montant du loyer de 80 % des locataires c'est-à-dire dans un premier temps, de ceux qui acquittent un loyer de moins de 30 000 F annuel. Pour les autres, la suppression interviendra à compter du 1er janvier 2001. Cette suppression va permettre la restitution sur deux ans du droit au bail et de la taxe additionnelle acquittée deux fois l'an dernier pour la période allant du 1er janvier au 30 septembre 1998.
Enfin, dans un souci de simplification des déclarations fiscales, le plafond du régime simplifié de déclaration des revenus fonciers est porté de 30 000 F à 60 000 F et le taux de déduction forfaitaire passe de 33 à 40 %. De plus, les modalités de l'option pour ce régime seront assouplies : suppression de la règle d'appréciation des recettes prorata temporis, droit de sortir avant le terme de 3 ans en cas de changement de locataire. Cette réforme devrait s'appliquer dès les revenus 1999.
De bonnes nouvelles donc pour tous ceux d'entre vous qui ont soit un projet immobilier, soit le désir d'améliorer leur résidence principale ou secondaire.
M.-C. Barbier

Les textes de références : projet de loi de finances pour l'an 2000 et instruction du 14.09.99 codifiée 3 C-5-99


Ces mesures sont non seulement applicables pour votre résidence principale que vous soyez locataire ou propriétaire, mais concerne aussi les résidences secondaires.

Cas pratiques

Je suis locataire de mon appartement. Pourrai-je bénéficier du taux réduit de TVA si je fais faire des travaux ?
OUI, la mesure concerne toutes les personnes qui font faire des travaux qu'elles soient locataires, occupants à titre gratuit, propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs.

* Je possède une résidence secondaire dans laquelle je souhaite refaire les sols. Pourrai-je bénéficier du taux réduit de TVA sur la moquette ?
OUI, la mesure s'applique sans distinction aux résidences principales comme aux résidences secondaires. A noter que s'il s'était s'agit de votre résidence principale, vous auriez bénéficié en plus d'un crédit d'impôt de 5 % au titre des dépenses d'entretien sur le montant de votre facture dans la limite de 10 000 ou 20 000 F (voir ci-dessus).

* Je fais installer une cuisine équipée. Pourrai-je bénéficier du taux réduit de TVA pour ces travaux ?
OUI et NON. Vous pouvez bénéficier du taux réduit sur les travaux d'installation. En revanche, la fourniture des équipements ménagers demeure taxée à 20,6 %.

* Je suis copropriétaire occupant d'un appartement dans une résidence. Aurai-je droit au taux réduit sur le remplacement de la chaudière collective que l'assemblée générale des copropriétaires vient de voter ?
OUI et NON, les travaux d'installation seront facturés à 5,5 % à la copropriété mais le prix de la chaudière, lui sera taxé à 20,6 %. En contrepartie, vous bénéficierez à hauteur de votre quote-part dans la copropriété d'un crédit d'impôt égal à 15 % du prix de la chaudière plafonné à 20 000 F pour une personne seule et à 40 000 F pour un couple.

*J'habite un immeuble collectif dans lequel il a été décidé différents travaux sur les parties communes (réfection de la toiture, ravalement de la façade, réfection de la cage d'escalier). Ces travaux pourront-ils être facturés au taux réduit de TVA ?
OUI, le taux réduit de TVA s'applique non seulement aux travaux réalisés dans le logement proprement dit mais également dans les parties communes à proportion des locaux de l'immeuble affectés exclusivement ou principalement à l'habitation. Par conséquent, si votre immeuble comporte de nombreux logements affectés à une activité professionnelle (médecin, comptable), la part des travaux pouvant bénéficier du taux réduit de TVA sera moindre que si votre immeuble était constitué uniquement de logements d'habitation.


L'HÔTELLERIE n° 2637 Hebdo 28 Octobre 1999


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