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Immobilier

Construire sur un terrain hérité : des conséquences inattendues

Vous souhaitez utiliser le terrain que vous ou votre conjoint a reçu en héritage ou par donation pour y faire construire votre nouvelle résidence principale. Cette situation se rencontre fréquemment mais savez-vous que "la propriété du sol emporte la propriété du bâti"? Ce principe de droit mal connu du grand public peut engendrer de curieuses conséquences lors de la liquidation d'un patrimoine après un divorce ou un décès. Démonstration.

En droit civil, la propriété d'une chose donne droit sur tout ce qui s'y unit. Il découle de cette règle de droit que le sort juridique de la maison construite par un couple suit celui du terrain qui la supporte et que par conséquent, la propriété du sol l'emporte sur la propriété du dessous et du dessus c'est-à-dire du bien bâti.
Les conséquences de l'application de ce principe varient bien entendu avec le régime matrimonial des époux mais c'est l'hypothèse la plus fréquente, à savoir des époux mariés sans contrat de mariage préalable, que nous étudierons.
Très généralement, les époux achètent ensemble un terrain sur lequel ils font construire. L'ensemble - maison plus terrain - dépendra alors automatiquement de la communauté.
Mais il peut aussi arriver que le terrain sur lequel sera édifié la maison appartienne en propre à l'un des époux et non pas à la communauté. Cela signifie soit que ce terrain appartenait au mari ou à son épouse avant leur mariage, soit que l'un des deux l'a reçu par donation ou au décès dans la succession d'un membre de sa famille.
La construction édifiée sur ce terrain "propre" sera de plein droit également un bien propre du seul époux propriétaire du sol, sans considération de l'importance ou de l'origine du financement utilisé par les époux pour la construire.

Un droit à récompense
Pour le conjoint qui a participé financièrement à la construction mais n'était pas propriétaire du terrain, cette situation issue du Droit pourrait paraître injuste. Ce serait sans compter sur la loi qui permet d'indemniser la communauté au moyen de ce que l'on appelle la "récompense" puisque de l'argent de la communauté a été employé pour la construction.
Le calcul de cette récompense qui vise donc à corriger les interférences ayant eu lieu entre les patrimoines propres des époux et la communauté s'effectue lors du décès d'un des époux ou lors d'un divorce. Cette récompense doit être égale à l'enrichissement procuré par la construction pour l'époux propriétaire.
Ainsi, en cas de construction sur un bien propre au moyen de fonds communs, la récompense due est égale non pas à la valeur du bien construit mais à la plus-value procurée par la construction au terrain c'est-à-dire la valeur de l'ensemble diminuée de la valeur du terrain (cf. exemple). Cette méthode de calcul n'est pas toujours facilement applicable en pratique car il n'est jamais très aisé d'évaluer une maison en faisant abstraction du terrain sur lequel elle est assise mais c'est la seule légale.

Des désagréments évitables
Comme nous venons de le voir, les biens acquis au cours du mariage par succession ou donation demeurent propres à celui des époux qui les reçoit. Mais en cas de donation, il est possible pour le donateur de stipuler dans l'acte que le bien donné dépendra de la communauté.
Ainsi, si des parents donnent à leur enfant, marié sous le régime légal de la communauté, un terrain sur lequel le donataire (celui qui reçoit) et son conjoint souhaitent construire une maison financée par la communauté, le terrain sera alors considéré comme "commun" et il en sera de même pour la maison.
L'inscription de cette clause dans un acte de donation ne change en rien les droits fiscaux éventuels à acquitter. En revanche, si la communauté est dissoute un jour suite à un divorce, le bien sera partagé à part égale et pourra même, à terme, se retrouver la propriété de la famille du côté de laquelle il ne provenait pas. Pas toujours facile à admettre pour les parents donateurs.
Comme le prouve cette étude, avant d'effectuer le moindre acte, mieux vaut se renseigner préalablement auprès d'un notaire sur ses conséquences futures pour son patrimoine. Le droit français recèle bien des bizarreries qu'il n'est jamais agréable de découvrir quand on ne peut plus rien faire...
M. C. Barbier

Madame Jeanne F... a reçu par succession un terrain constructible évalué à 150 000 F. Avec son mari, ils ont fait édifier une maison d'habitation pour un coût de 650 000 F payés grâce à leurs économies et un prêt bancaire remboursé grâce aux revenus de monsieur.
Lors de la liquidation de leur communauté par exemple suite à un divorce, la maison est évaluée à 1 000 000 F et le terrain à 250 000 F.
Madame Jeanne F... qui avait reçu le terrain est, en application de la loi, propriétaire également de la maison mais elle doit une récompense à la communauté égale à :
1 000 000 F - 250 000 F = 750 000 F *
Lors du partage de la communauté, l'époux non-propriétaire recevra une somme de 375 000 F égale à sa part dans la communauté (50 %).

L'HÔTELLERIE n° 2631 Hebdo 16 Septembre 1999

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