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Actualités

CONJONCTURE

Transactions

n Achats-ventes de fonds dans les CHR

C'est reparti

Le marché des achats-ventes de fonds de commerce dans les CHR vient enfin de se réveiller après quelques années de mélancolie. Mais les habitudes enseignées de l'époque de la crise sont restées : baisse des prix des transactions et acheteurs plus informés.

"Vends restaurant 80 places. Très belle affaire de qualité. Prix intéressant". Avec la reprise économique du secteur des CHR, les transactions dans les ventes de fonds de commerce semblent enfin être reparties. "Nous observons depuis environ un an une sensible augmentation des annonces à la rubrique des ventes de murs et fonds du journal", analyse Myris Pothin du journal L'Hôtellerie. Si la plupart des professionnels spécialisés dans les transactions pour le secteur des hôtels, restaurants et cafés sont d'accord pour dire que la morosité ambiante d'il y a deux ans est derrière nous, le niveau des achats-ventes ne semble pas être redevenu comme avant la crise. "Le marché des transactions est en meilleure forme, mais n'est pas transcendant et est loin d'atteindre le niveau des années 1985 à 1989", observe Serge Korus, du cabinet Dhenin à Nice. Les observateurs notent tout de même qu'il y a un relativement bon équilibre entre volume d'acheteurs et volume de vendeurs. "Nous sommes toujours à la recherche de bonnes affaires saines et qui correspondent à la demande du marché", annonce Jacques Vuatoux, associé du cabinet Michel Simond.

Assainissement du marché

Pour autant, on ressent qu'un bon assainissement a été opéré sur le marché, la crise aidant. D'un côté, les acheteurs potentiels sont des gens qui apparaissent plus fiables et plus sérieux que ceux que les cabinets de transactions et les vendeurs rencontraient il y a encore deux ans. "Les acheteurs sont globalement plus pointus, mieux informés et plus conseillés que par le passé", perçoit Serge Korus. De l'autre côté, les vendeurs sont devenus plus raisonnables. Ils acceptent plus facilement de proposer des prix mieux adaptés aux tendances du marché que par
le passé. Le juste prix
en somme. Mais, d'une manière générale, si les affaires reprennent, les prix moyens des transactions sont moins avantageux qu'avant la crise. On comptait près de 3 fois le chiffre d'affaires pour la reprise d'un hôtel ; aujourd'hui c'est plus près de 1,5 fois les recettes annuelles. Pour un bar-tabac, au lieu de 6 années de recettes, c'est plutôt 3 à 4 années qu'il faut compter comme valeur de transaction. "Certains vendeurs de restaurants ou d'hôtels revendent moins cher leur affaire qu'ils ne l'ont achetée il y a quelques années. Ils se sont faits une raison", affirme Pierre Le Bertrand, agent immobilier en Bretagne.

Acheteurs inattendus

Parmi les tendances, les professionnels sentent que les banques recommencent doucement à jouer le jeu pour aider les acheteurs à financer leur acquisition. Mais, elles sont redevenues plus prudentes et plus sages que dans les années de folies bancaires. "Les banques demandent de 30 à 40% d'apport personnel aux candidats acheteurs et veulent un dossier solide avant de s'engager", note Jacques Vuatoux. On a également connu une vague totalement inattendue résultant des grands plans sociaux. "Des cadres licenciés, notamment du Crédit Lyonnais, un gros chèque en poche, sont venus investir dans une affaire du secteur des CHR. De plus, c'est pour exploiter eux-mêmes leur établissement. Nous estimons que près de 2/3 des acheteurs de ces derniers mois sont des non-professionnels reconvertis au métier", affirme Jacques Vuatoux, assez bien suivi dans cette opinion par ses confrères.

Arrivée de repreneurs européens

Mais, s'il y a une recrudescence des demandes d'achats de fonds de commerce, s'il y a à nouveau beaucoup d'acheteurs potentiels, les cabinets spécialisés trouvent que les transactions se font moins facilement qu'il y a quelques années. "Les repreneurs sont de plus en plus entourés d'avocaillons, d'experts-comptables ou de notaires qui sont souvent contre les reprises, sous n'importe quel prétexte. Par ailleurs, les médias créent la méfiance. Tous ces intervenants favorisent un climat de méfiance et un comportement défensif de la part des acheteurs. C'est une situation que nous ne connaissions pas auparavant", observe un spécialiste. Malgré ces effets, les vendeurs et les professionnels de la vente s'estiment confiants dans l'avenir. "Les prochaines mesures fiscales, dont la baisse des frais d'enregistrement et la simplification des échanges à l'intérieur de l'Europe devraient doper les transactions. Déjà, nous accueillons de plus en plus d'acheteurs venant d'autres pays européens et on commence à entendre l'anglais, l'allemand et l'italien dans nos bureaux", souligne Serge Korus. On peut penser qu'avec le coup de frein donné aux créations neuves, les reprises d'affaires seront encore mieux favorisées prochainement.

M. Watkins


L'HÔTELLERIE n° 2580 Supplément Economie 24 Septembre 1998

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