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Hôtellerie

n Sur fond de reprise

L'hôtellerie parisienne excite l'appétit des investisseurs

Avec sa remontée d'activité, l'hôtellerie parisienne fait rêver (à nouveau) les investisseurs de tout poil. Pas seulement pour le côté "vitrine" de posséder un hôtel de luxe à Paris, mais aussi par la rentabilité des hôtels des autres catégories. Le marché hôtelier parisien se veut être un des meilleurs de France et d'Europe. Etat des lieux.

Avec certes des niveaux d'investissement et un ticket d'entrée élevés, mais avec des taux d'occupation moyens alléchants (autour de 75% en 1997, selon les gammes), le marché hôtelier de Paris tient ses promesses. Son secret est facile à comprendre. Parce que Paris est un fabuleux aimant touristique et économique, l'hôtellerie s'appuie pratiquement à 50/50 sur les deux marchés complémentaires que sont la clientèle de loisirs et la clientèle d'affaires. Il n'y a donc jamais de temps mort. Mais, elle a aussi un autre joker dans son jeu : l'évolution de l'offre intra-muros est restée très sage depuis plus de 15 ans, comparée à la plupart des autres destinations françaises. Avec 1.433 hôtels classés (*), le parc hôtelier parisien n'a progressé entre 1980 et 1997, que de 17% en nombre de chambres, tandis que la demande en nuitées hôtelières a évolué de près de 22% sur cette même période. Le nombre d'hôtels classés est resté, lui, quasiment identique.

Qualification du parc hôtelier

Si l'ensemble de l'offre hôtelière de la capitale semble avoir été immuable en nombre d'hôtels, il y a pourtant eu de grands changements en matière de qualification du parc. Paris a vu réduire le nombre de ses chambres d'hôtels de catégorie 0 et 1 étoile des deux tiers en 17 ans. C'est l'hôtellerie 2 et 3 étoiles qui s'est surtout développée sur ce laps de temps, provoquant par la même occasion une augmentation des prix des hôtels de la capitale. Parallèlement, le coût du foncier parisien a flambé, engendrant une explosion des prix de revient de l'hôtellerie, ce qui a été un facteur poussant à la création d'hôtels plus haut de gamme dans un souci de rentabilité. Aujourd'hui, construire ou rénover en profondeur un hôtel à Paris coûte en moyenne de 40 à 80% plus cher qu'en province, selon la gamme, le site et la nature de l'établissement. Par répercussion, les prix de location des chambres suivent le même écart, ce qui désarçonne la clientèle hôtelière. C'est ainsi que les modes d'hébergement touristique économique manquent sur Paris, selon l'aveu des touristes et des entreprises, où l'on ne trouve pratiquement pas de chambre d'hôtel de bonne tenue, à moins de 200 francs la nuit. Les visiteurs qui veulent absolument loger dans Paris et qui ne peuvent s'offrir une chambre trop chère pour leur budget, sont obligés de trouver des formules d'hébergement parfois inattendues. C'est ainsi que des réseaux parallèles se sont créés à partir d'hébergements non touristiques, comme des centres de formation, des foyers de travailleurs ou d'étudiants s'ouvrant en été aux touristes. Sur Paris, la restructuration du parc hôtelier a également eu pour conséquence une augmentation sensible de la capacité moyenne des hôtels. On est ainsi passé de 37 chambres en 1980 à 50 chambres en moyenne en 1997, ce qui a pu permettre aux hôteliers de recevoir plus de groupes et d'obtenir aussi de meilleurs rendements (plus un hôtel est grand et meilleur est son taux d'occupation, et mieux ses charges fixes sont absorbées).

Trop-plein de clientèle sur la couronne

Pour l'hébergement commun des touristes au portefeuille léger, la situation la plus courante a été leur "externalisation" vers la banlieue. C'est une pratique par défaut car l'ensemble des visiteurs de Paris (hormis les hommes d'affaires motivés par d'autres considérations) voudrait pouvoir y loger. Comme l'offre s'est considérablement enrichie quantitativement et qualitativement dans la couronne parisienne, cette tendance à l'hébergement hors de la capitale a pu être largement favorisée. Pour autant, sur les dernières années 1995 et 1996, où l'activité touristique a été amoindrie sur la destination Paris, les hôteliers de la banlieue ont eu à accepter des baisses massives de leurs prix et/ou de leurs taux d'occupation. Les hôteliers intra-muros avaient en effet rogné sur leurs tarifs pour conserver leurs clients. Il était courant jusqu'ici de trouver un écart de 30%, voire de 40%, entre le prix moyen et le prix affiché des hôtels de Paris. Ailleurs, sur la grande périphérie de Paris, hormis dans la zone de Disneyland, les hôtels sont généralement vides durant les week-ends et ne recueillent qu'une clientèle d'affaires venant dans les zones industrielles en semaine. Eventuellement, les hôteliers "banlieusards" peuvent profiter durant une trentaine de jours par an d'un trop-plein touristique de Paris, mais dans tous les cas, la durée moyenne de séjours de leur clientèle est plus courte de moitié que celle dont bénéficie l'hôtellerie parisienne.

Les chaînes intégrées attirées par l'intra-muros

Aujourd'hui, les grandes chaînes se sont implantées le plus proche possible de Paris et cherchent à occuper à nouveau des places stratégiques sur le boulevard périphérique, aux principales portes d'accès de la capitale. Leurs établissements gros porteurs, neufs ou profondément rénovés, atteignent des scores de remplissage supérieurs à 80% à l'année, pour des tarifs de près de 10 à 15% moins chers que les hôtels intra-muros, à gamme comparable. Les chaînes intégrées, après avoir criblé d'établissements l'Ile-de-France, s'arment de manière accélérée depuis une dizaine d'années, pour conquérir le centre de Paris. Elles ne pouvaient pas laisser passer un marché aussi juteux. En dehors des implantations aux abords de la capitale, l'intra-muros a su attirer des enseignes de réseaux, essentiellement dans les gammes moyennes et supérieures. Mais, les chaînes aux hôtels 2 étoiles sont présentes dans la capitale de façon marquée depuis quelques années seulement. Sur les catégories 2 et 3 étoiles, on trouve 155 hôtels de chaînes implantés uniquement dans Paris, sans compter les établissements placés sur le boulevard périphérique. A noter que le taux de pénétration des chaînes hôtelières sur Paris est très proche du taux national. Les hôtels de chaînes se sont le plus souvent localisés à Paris dans des quartiers d'affaires, de gares et dans de nouveaux quartiers restructurés, et obtiennent des taux de fréquentation importants, surtout pour les plus récents.

La clientèle étrangère majoritaire

L'année 1997 a été particulièrement bonne pour l'hôtellerie parisienne. Le taux d'occupation moyen annuel a été de 72% pour les hôtels 3 étoiles et de 75% en 2 étoiles (chaînes et indépendants). C'est surtout la clientèle étrangère qui a créé l'apport supplémentaire de nuitées, par rapport à 1996. La demande hôtelière sur Paris se caractérise par un découpage schématique à 1/3 de Français et à 2/3 d'étrangers. La clientèle française a eu tendance à délaisser de plus en plus les hôtels intra-muros pour des établissements de périphérie, moins chers. Mais, ce n'est pas un phénomène très nouveau. En 1986, les clients français hébergés dans les hôtels parisiens représentaient 34% des nuitées contre 30% dix ans plus tard. Malgré les bons scores d'activité, ici comme ailleurs, le tourisme, dont l'hôtellerie, est terriblement sensible à tout événement extérieur pouvant déséquilibrer son état si volatile : fluctuations monétaires, événements culturels et troubles sociaux sur Paris,... ont une influence directe sur la bonne activité de l'hôtellerie. De manière générale, tout incident négatif d'ampleur sur la capitale, comme lors des attentats, notamment sur la période estivale, occasionne une chute garantie de 6 à 8 points d'occupation sur les résultats de l'année. Enfin, on constate, comme sur l'ensemble de la France, que la durée moyenne de séjours régresse lentement sur Paris depuis plusieurs années. Elle est passée ainsi de 2,3 jours en 1992 à 2,15 jours en 1996, soit un raccourcissement de près de 6,5% en 5 ans.

Les tendances du marché de l'hôtellerie parisienne

Les fortes tendances qui s'affirment aujourd'hui et sur un avenir proche sur Paris en matière d'hôtellerie sont une reprise de la demande touristique, favorisée de manière inégale par des monnaies étrangères fortes et de façon plus progressive et régulière par un redressement du tourisme d'affaires vers la capitale. A noter que Paris, gratifié par les médias étrangers, redevient une destination prisée pour la majorité des clientèles étrangères. Les événements footbalistiques, les festivités de l'an 2000 et la mise en place de l'euro pourraient favoriser une augmentation sensible de la demande sur les prochaines années à Paris, à condition que les prix ne dérapent pas. L'offre hôtelière va également continuer à se qualifier, par une vague de réalisations de travaux dans l'hôtellerie en vue d'améliorer et de moderniser le parc. Nous allons certainement assister aussi à un ralentissement du développement de l'hôtellerie 3 et 4 étoiles, au profit d'une relance de l'offre de l'hôtellerie 2 étoiles, voire encore plus économique.

La fin de la guerre des prix ?

On peut prévoir par ailleurs un doublement du parc des chaînes sous 5 ans, par reprises et franchisage et une forte déstandardisation de ces hôtels. Mais, l'idée n'est pas à exclure d'un encerclement de Paris par des hôtels gros porteurs de chaînes intégrées, qui devraient aspirer de plus en plus de groupes de tourisme (surtout que la Ville de Paris, par l'entremise de la Préfecture, va devenir de plus en plus sévère sur la circulation et le stationnement des autocars de tourisme dans la capitale). Il est certain aussi que la remontée de la demande touristique va encourager des pratiques commerciales hôtelières plus saines en terme de concurrence, ce qui devrait permettre aux hôteliers de solidifier leurs prix moyens et de ne plus brader. Mais, la clientèle n'acceptera pas des augmentations tarifaires trop insolentes. Enfin, l'arrivée d'investisseurs étrangers s'intéressant de très près à l'hôtellerie parisienne est l'information la plus actuelle. Les fonds de placement américano-britanniques sont notamment en suractivité pour reprendre des hôtels sur Paris. Ils sont rassurés par les scores de fréquentation en amélioration et très hauts, et attirés par un prix de l'immobilier hôtelier encore abordable (eu égard à la rentabilité des hôtels). Ils semblent se hâter avant que les prix des hôtels n'augmentent fortement dans un laps de temps sans doute très court. Peut-être retrouverons-nous une époque où durant certaines périodes de salons, il fallait courir jusqu'à Chartres (à environ 90 km) pour trouver une chambre d'hôtel près de Paris. Mais, ne le souhaitons pas trop fort pour les malchanceux clients.

M. Watkins

Evolution du parc hôtelier classé parisien

Traitement : Coach Omnium

Evolution des nuitées hôtelières à Paris, entre 1984 et 1997 (estimé) - en milliers de nuitées

Traitement : Coach Omnium

L'HÔTELLERIE n° 2561 Supplément Economie 14 Mai 1998