Responsabilité en matière de travaux

QUE FAIRE EN CAS D'INACTION DU PROPRIÉTAIRE ?

Ce restaurateur subit une fermeture administrative en raison d'un risque pour la santé publique. La cause de ces incidents : une canalisation qui a cédé entraînant l'écoulement de l'eau à même le sol. L'état défectueux des canalisations avait été signalé à plusieurs reprises au propriétaire. Celui-ci n'a pas exécuté les travaux qui lui incombaient. Quelle doit être la conduite à tenir par le locataire pour éviter ce genre de désagrément ?

Avant toute chose, le locataire doit avertir son propriétaire des travaux qui sont nécessaires à réaliser. Sinon on ne pourra pas lui reprocher de n'avoir rien fait, s'il n'est pas au courant. Il est conseillé de faire cette démarche par lettre recommandée avec accusé de réception afin de se ménager des moyens de preuve par la suite au cas où le propriétaire ne ferait rien. En outre, une lettre recommandée aura un impact plus important que des demandes répétées au téléphone. En pratique, on constate que le plus souvent, le propriétaire prend acte de la nécessité de faire effectuer des travaux, mais répond qu'ils doivent être pris en charge par le locataire. Dans ce cas, le locataire doit demander à la justice l'autorisation de faire ces travaux mais à la charge du propriétaire. En passant outre cette autorisation, le locataire court le risque que ces travaux ne soient pas pris en charge ultérieurement par son bailleur.
Si le propriétaire ne se manifeste pas, le locataire doit aussi s'adresser à la justice. Le locataire peut demander au juge d'obliger le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi demander l'autorisation d'effectuer les travaux nécessaires, mais aux frais du propriétaire.
En cas d'urgence, le locataire a la possibilité de saisir le juge des référés. Dans cette hypothèse, il ne doit pas y avoir de conflit quant à la répartition des travaux entre le locataire et son propriétaire.

Le propriétaire qui ne fait rien est responsable

En cas d'accident subi par le locataire en raison de l'absence de réparation qui incombait au propriétaire, ce dernier est responsable et doit réparer les dommages. Il a été jugé dans un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 1985 que des dégâts importants dus à un défaut d'entretien d'une toiture pendant 5 ans, constituait une négligence qualifiée de faute lourde entraînant la responsabilité du propriétaire.

Lorsque le propriétaire n'effectue pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut demander la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, qui prévoit que le contrat peut être rompu si l'une des parties ne remplit pas ses obligations. Dans ce cas, le propriétaire ne remplie pas son obligation en n'assurant pas les travaux qui lui incombent. Ce même article prévoit que le contrat n'est pas rompu automatiquement, mais la partie qui subit l'inaction de l'autre a le choix entre deux solutions, soit forcer son cocontractant à s'exécuter, soit demander la résolution du contrat avec versement de dommages-intérêts. Cependant, avant de procéder à la résolution du contrat, les tribunaux regardent si la gravité du préjudice justifie la résolution du contrat avec dommages-intérêts.

Attention !

Nous tenons à avertir nos lecteurs, qui face à l'inaction de leur propriétaire, seraient tentés de se faire justice eux-mêmes en ne payant pas le loyer. Non seulement cela ne fera pas agir votre propriétaire plus vite, mais surtout ce dernier pourra utiliser ce motif pour demander la résiliation du bail. Il invoquera alors le non respect d'une clause du bail, à savoir le non-paiement du loyer. Le seul cas où la justice admet que le locataire puisse se dispenser de payer son loyer, c'est lorsqu'il se trouve, à cause du propriétaire, dans l'impossibilité d'exercer sa profession.