Il faut savoir que ce nouveau régime comme tous les régimes micro ne concerne que les contribuables percevant des revenus peu élevés d'une activité annexe.
En l'occurrence, pour pouvoir bénéficier de ce nouveau régime fiscal, il faut avoir perçu en 1997, 30.000 F au plus, de revenus fonciers bruts, soit un loyer mensuel de 2.500 F environ. Un plafond beaucoup plus bas que celui du régime de micro-entreprise (100.000 F en BIC ou en BNC) ce qui réduit nettement le nombre des propriétaires pouvant en profiter. Cette limite doit de plus être ajustée au temps réel de location, le plafond de 30.000 F représentant les revenus d'une année civile. Par conséquent, si votre appartement a été loué seulement 6 mois en 97, le plafond à prendre en compte chute à 15.000 F.
En outre, tous les contribuables ayant perçu au plus 30.000 F de revenus fonciers en 1997 ne pourront pas prétendre à ce nouveau régime. En effet, la loi a exclu de ce dispositif, les associés de SCPI ou de SCI ainsi que les bailleurs qui ont acquis le ou les logement(s) loué(s) dans le cadre d'un dispositif fiscal avantageux comme les lois Méhaignerie, Malraux, Périssol... Cette exclusion demeure tant qu'un des avantages fiscaux accordés perdure. Ainsi, il n'est pas possible de demander à bénéficier de ce nouveau régime fiscal tant que vous pouvez déduire un amortissement dans le cadre de l'amortissement Périssol, c'est-à-dire pendant 24 ans ! De même, impossible d'opter pour le micro- foncier pour un appartement acquis dans le cadre de la loi Méhaignerie tant que vous pouvez pratiquer une déduction forfaitaire de 35 ou 25% soit pendant les dix premières années qui suivent l'achat.
En revanche, si vous respectez les conditions exigées, l'option pour ce régime est ouverte quel que soit le bien loué. Il peut aussi bien s'agir d'un immeuble rural que urbain, d'un logement que d'une place de parking... Il suffit de percevoir des revenus fonciers.
Difficile d'effectuer un choix judicieux si on méconnaît les deux régimes entre lesquels il faut dorénavant choisir ! Le lecteur qui a touché en 1997, 30.000 F au plus de revenus fonciers bruts (loyers plus remboursements par le locataire des dépenses que vous avez effectuées) peut les déclarer :
* soit sur la deuxième page de la déclaration n° 2044 dont il reportera ensuite les résultats sur sa déclaration dite d'ensemble n°2042. Il est dans ce cas soumis au régime «réel» qui lui permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 14% à laquelle s'ajoute la possibilité de déduire les charges prévues à l'article 31 du code général des impôts : travaux d'entretien, frais de gérance, assurance loyers impayés, impôts locaux, intérêts d'emprunt... ;
* soit directement sur la déclaration n° 2042 dans la nouvelle case prévue pour le régime «micro-foncier» (page 3, 14 ligne CH) pour lequel l'ensemble des charges est sensé être couvert par un abattement forfaitaire de 33,33%.
Par conséquent, si on exclut le gain de temps lié d'une part, à la non-rédaction de la 2044 et d'autre part, à l'obligation de retrouver tous les documents pouvant justifier le bien-fondé des déductions effectuées, le choix du régime «micro-foncier» se justifie quand le montant des charges à déduire en sus des 14% forfaitaires du régime «réel» est inférieur à 19,33% (19,33% + 14% de déduction forfaitaire = 33%).
Ce qui signifie concrètement que doivent opter pour ce nouveau régime, les propriétaires-bailleurs qui n'ont plus d'intérêts d'emprunt à déduire ou qui ne prévoient pas d'effectuer dans les 3 ans à venir, de travaux importants car il est rare en pratique que le montant des autres charges déductibles soit supérieur à 19,33% du revenu brut.
Il faut toutefois noter que la prévision du devenir de votre logement est importante car l'option pour le micro-foncier vaut pour 3 ans. Elle est de plus irrévocable et tacitement reconduite à l'issue des 3 ans. Il demeure néanmoins des échappatoires à ce régime faciles à réaliser : percevoir plus de 30.000 F de revenus fonciers ou des revenus de locations exclus !
En revanche, l'option pour l'un ou l'autre régime n'a aucune incidence en cas de vente du bien loué sur le calcul de la plus-value immobilière. C'est donc un paramètre dont il n'est pas nécessaire de tenir compte, en l'état actuel des textes. Bon choix !
M.-C. Barbier
Si vous louez une chambre meublée, vous ne percevez pas des revenus fonciers mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Devez-vous dorénavant louer cette chambre nue de tout mobilier pour bénéficier de ce nouveau régime fiscal ? Non, car vous bénéficiez pour ces revenus d'un régime du même type, le « micro BIC» est plus avantageux en définitive que le nouveau régime applicable aux revenus fonciers.
En effet, le plafond des recettes BIC est fixé à 100.000 F et il est possible de conserver ce régime lorsque l'on dépasse pour la première fois ce montant à condition toutefois que les recettes demeurent inférieures à 120.000 F. Un plafond qui permet à plus de contribuables de profiter de ce régime. De plus, le taux d'abattement forfaitaire est de 50% et non de 33% et un abattement minimum de 2.000 F est garanti. Il n'y a aucun minimum dans le nouveau régime. Enfin, ce régime s'applique de plein droit alors qu'il est sur option pour trois ans pour le micro foncier. Le retrait des meubles ne se justifie donc pas !
L'HÔTELLERIE n°
2549 Hebdo 19 fevrier 1998
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