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Courriers des Lecteurs

Rubrique animée par Pascale Carbillet

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Déclaration de mutation
quand on exploite son café
sous une autre forme juridique

Je suis propriétaire avec mon épouse d'un fonds de commerce de bar-brasserie à Rennes depuis 1986. J'ai exploité ce fonds en entreprise individuelle, la licence de 4ème catégorie étant à mon nom.

Cette année nous avons donné en location-gérance notre fonds à la SARL Gourmet, constituée à 50/50 entre mon épouse et moi-même. S'appuyant sur l'article 32 du Code des débits de boissons, la licence continuant d'être exploitée par la même personne physique, il n'a pas été fait de déclaration de mutation ou de translation. Aujourd'hui les services des douanes me convoquent pour me dresser un procès-verbal pour infraction.

A notre avis celle-ci ne peut être relevée, car si le fonds est exploité différemment, le titulaire de la licence est toujours la même personne physique. Pourriez-vous m'éclairer sur cette affaire ? (D. B. de Rennes)

Il est vrai que conformément à l'article 32 du Code des débits de boissons, tout changement dans la personne du propriétaire ou du gérant d'un débit de boissons doit faire l'objet d'une déclaration de mutation quinze jours à l'avance. De prime abord, on pourrait penser que cette déclaration n'est pas nécessaire dans la mesure où il n'y a pas de changement de la personne physique qui exploite la licence. Cependant, votre qualité a changé car d'exploitant individuel, vous êtes devenu un gérant dont la responsabilité est limitée. Le montage juridique auquel vous avez eu recours est fréquent et a déjà donné lieu à une réponse de l'administration quant à l'application de l'article 32 du code des débits de boissons. Le problème se posait alors avec les chambres de commerce qui refusaient d'immatriculer la SARL, s'il n'y avait pas de déclaration de mutation. Nous vous reproduisons cette réponse ministérielle du garde des sceaux ministre de la justice à M. Jacques Godfrain, en date du 9 juin 1986.

Toute société créée pour prendre en location-gérance un fonds de commerce est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (R.C.S), cette immatriculation étant la condition d'acquisition de la personnalité morale. L'inscription doit mentionner la modification du régime juridique sous lequel le fonds de commerce est exploité en application de l'article 8. B. 5° du décret n°84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés. Le contrat de location-gérance entraîne une telle modification, puisqu'il y a séparation de la propriété et de l'exploitation et que le gérant libre est un locataire qui exploite le fonds pour son compte moyennant le paiement d'une redevance. Pour les mêmes raisons, il opère une mutation dans la personne du gérant au sens de l'article L.32 du Code des débits de boissons.

Dans l'hypothèse envisagée par l'auteur de la question, l'EURL devient le locataire-gérant du fonds de commerce et est substituée à l'ancien exploitant. Celui-ci devenu gérant de cette société même s'il en est l'associé unique, n'est désormais que le représentant légal de la société. Admettre une solution différente conduirait à nier la personnalité morale de cette nouvelle entité juridique et à faire une confusion entre le loueur du fonds et le locataire-gérant soumis à des obligations distinctes par le contrat qu'ils ont librement conclu.

C'est donc à bon droit que les greffiers des tribunaux de commerce n'immatriculent la société ainsi constituée que quinze jours après la souscription de la déclaration de mutation prévue à l'article L.32 du code des débits de boissons. La déclaration de mutation et l'inscription au registre du commerce et des sociétés concourent à la connaissance exacte des exploitants du fonds et des conditions de cette exploitation qui ont des répercussions sur l'étendue du gage des créanciers.

Qui doit payer les travaux de mise
en conformité ?

J'ai actuellement un Bar-Hôtel-Restaurant, dont je suis propriétaire du fonds mais pas des murs. Il y a deux ans, suite au passage de la commission de sécurité, j'ai eu d'importants travaux à réaliser pour un montant de 150.000 F. A ce moment là, j'ai essayé de me renseigner afin de savoir à qui incombait la charge financière de ces travaux : au propriétaire des murs ou à moi-même ? Personne n'ayant pu me renseigner, et sous la menace d'une fermeture administrative, j'ai pris les travaux à ma charge.

Aujourd'hui, la municipalité fait installer le tout-à-l'égout. Et se repose le même problème. Une nouvelle fois, je n'arrive pas à savoir si ces travaux sont à ma charge ou à celle du propriétaire. Pourriez-vous m'apporter une réponse ? (J-L. C. de Amboise)

Les travaux que vous mentionnez sont des travaux imposés par l'autorité administrative qui sont assimilés à des réparations rendues nécessaires par la force majeure. Le principe est que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du propriétaire, sauf clause expresse contraire du bail.

Les travaux imposés par les autorités administratives sont à la charge du bailleur par application de l'article 1719 alinéa 2 du Code civil qui dispose que le bailleur doit entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

La jurisprudence est formelle et elle a, à plusieurs reprises, confirmé sa position. Elle a notamment précisé dans un arrêt du 12 mars 1985 (Cass. civ. 3, 12 mars 1985, bull. civ. III) que les travaux imposés par l'autorité administrative sont assimilés aux réparations rendues nécessaires par la force majeure et sont, sauf convention contraire, à la charge du bailleur par application de l'article 1719 alinéa 2 du Code civil.

Tout principe souffrant des exceptions, ces travaux sont à la charge du propriétaire sauf si une clause du bail prévoit le contraire et précise que ces travaux sont à votre charge. Il faut donc regarder votre bail pour savoir si ces travaux ne vous sont pas imputables. Cependant, la jurisprudence se montre généralement réticente à admettre les clauses mettant à la charge du locataire les travaux imposés par l'autorité administrative. En effet, les tribunaux sont généralement hostiles aux clauses de non garanties auxquelles elles sont assimilées. C'est pour cette raison qu'elle impose que la clause soit vraiment claire et précise et sans ambiguïté, sur la volonté de transférer la charge de ces travaux au locataire.

C'est ainsi que malgré une clause par laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent, le propriétaire restera tenu de maintenir en cours du bail les locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés. (Cass. civ. III, 18 mars 1992).

Pour que le locataire soit redevable des travaux de sécurité, il faut donc une clause expresse et précise. Cette clause doit être sans équivoque.

Par exemple, dans un bail il était prévu que le locataire : «se conforme à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène, de salubrité ou autres causes et sera tenu d'exécuter à ses frais tous les travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués.» Cette clause a été considérée par la cour comme étant suffisamment explicite bien qu'elle ne vise pas expressément les travaux de sécurité. (Cass. civ. 3, 23 juin 1993).

Vous devez donc regarder dans votre bail, si une telle clause existe et à défaut ,demander par écrit à votre propriétaire la prise en charge de ces travaux. S'il ne veut rien faire, vous devrez faire une action en justice.

Francetours

Est-il possible de connaître le moyen de joindre par téléphone ou courrier la société France Tours dont vous avez parlé dans votre journal du 11 septembre ? (T. M. de Vivonne)

Cette société est une agence réceptive, centrale de réservation et promoteur de vente ayant mis en place un site web marchant afin de promouvoir tous les acteurs du tourisme, c'est-à-dire aussi bien les sites, que les musées, hôtels, et restaurants. Vous pouvez contacter cette société aux coordonnées suivantes :

Francetours

14 rue de Chartraine

27000 Evreux

Tél. : 02.32.33.78.87.

Fax. : 02.32.39.30.42.

E. mail : francetours.com

Pour de plus amples renseignements prendre contact avec M. Gérard Potel.

Les boulangeries

de l'Europe

Pourriez-vous me communiquer les coordonnées des Boulangeries de l'Europe citées dans l'un de vos derniers numéros ? (H. P. de Bormes-les-Mimosas)

Vous pouvez prendre contact avec cette société aux coordonnées suivantes :

Boulangeries de l'Europe

1 rue de l'Escaut

51100 Reims

Tél. : 03.26.50.54.54.

Fax. : 03.36.05.06.67.

Comment se calcule la taxe
sur les ordures ménagères ?

Pourriez-vous m'indiquer le mode de calcul qui doit être appliqué par le propriétaire des murs pour les taxes sur les ordures ménagères ? J'ai entendu dire que le mode de calcul s'applique en fonction du revenu cadastral, que l'on pouvait se procurer au centre des impôts fonciers en demandant un extrait de matrice. (C.F. de Nantes)

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe facultative instituée par les collectivités locales chargées de l'enlèvement des ordures ménagères.

Cette taxe est à la charge du locataire. Mais si elle est payée par le propriétaire, il peut dans ce cas la déduire des recettes brutes pour la détermination de son revenu foncier.

Cette taxe est assise sur le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties. La base d'imposition est égale à 50% de la valeur locative cadastrale de l'immeuble. Tout propriétaire, mais aussi l'occupant imposé à la taxe d'habitation ou à la taxe professionnelle peut contester, chaque année, par voie de réclamation, l'évaluation attribuée à l'immeuble.

Votre propriétaire ne peut vous faire payer les charges que proportionnellement à la surface que vous occupez. Si vous trouvez celles-ci excessives, vous devez lui demander un justificatif afin de connaître la répartition pratiquée.



L'HÔTELLERIE n° 2529 Hebdo 2 octobre 1997

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