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Des avantages fiscaux en baisse pour

l'habitation principale

Les grandes lignes du projet de loi de finances pour 1998 sont à présent connues mais il faudra patienter jusqu'à la fin de l'année pour connaître avec certitude la fiscalité applicable à l'immobilier. Il apparaît cependant peu probable que les parlementaires demandent la remise en cause des dispositions fiscales concernant la résidence principale, adoptées lors du vote de la loi de finances pour 1997.

Une bonne raison pour cela : ces mesures visaient déjà à réduire les dépenses de l'Etat en supprimant d'une part, la réduction d'impôt pour intérêt d'emprunt et dépenses de ravalement et en instaurant, d'autre part, un nouveau type de réduction pour les dépenses de gros travaux, plus restrictif que le précédent.

Jusqu'au vote de la loi de finances pour 1997, les contribuables qui acquittaient des intérêts au titre de crédits contractés pour la construction, l'acquisition ou de grosses réparations dans leur résidence principale ou qui effectuaient des dépenses de ravalement, pouvaient bénéficier, sous certaines conditions et dans certaines limites, d'une réduction d'impôt.

Suppression de
la réduction pour intérêts d'emprunt

Cet avantage fiscal a été supprimé par l'art 89 de la loi de finances pour 1997 :

- pour les prêts souscrits depuis le 1er janvier 1997 lorsqu'ils ont pour objet le financement de la construction ou de l'acquisition de logements neufs ;

- pour les prêts sollicités à partir du 1er janvier 1998 lorsqu'ils financent l'acquisition de logements anciens ou la réalisation de grosses réparations.

En ce qui concerne les dépenses de ravalement, la réduction d'impôt est supprimée pour les crédits octroyés à compter du 1er janvier 1997.

Quid des crédits octroyés avant ces dates ?

Cette mesure ne concerne que les crédits conclus après les dates indiquées mais n'a aucun effet rétroactif sur les intérêts d'emprunts souscrits antérieurement à ces dates.

Par conséquent, si vous avez accepté une offre de prêt avant le 1er janvier 97 pour un logement neuf ou l'accepterez avant le 1er janvier 98 pour une acquisition dans l'ancien, vous continuez à bénéficier de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexies du Code général des impôts pour les intérêts afférents aux cinq premières annuités.

A noter que la date à retenir est la date d'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur soit au minimum 10 jours après la date de l'offre dudit prêt par la banque, peu importe la date effective d'utilisation des sommes prêtées.

En ce qui concerne le financement de dépenses de ravalement, si vous avez ou devrez acquitter des dépenses de ravalement en 1997, pour bénéficier pour ces travaux d'une réduction d'impôt, il faudra les inclure dans le nouveau dispositif de réduction d'impôts pour dépenses de gros travaux. En cas de paiement échelonné sur plusieurs années, le solde acquitté en 1997 n'ouvre également droit qu'à la nouvelle réduction d'impôt exposée ci-dessous.

Une réduction pour gros travaux d'un nouveau type

Une nouvelle réduction d'impôt sur le revenu a été en effet, instaurée par la loi de finances pour 1997 (art 85) en faveur des contribuables propriétaires de leur habitation principale qui y font des travaux de grosses réparations, d'amélioration ou de ravalement entre le 1er janvier 97 et le 31 décembre 2001. Ce dispositif prend le relais de la réduction d'impôt pour «grosses réparations» qui s'était appliquée entre le 1er janvier 1990 et le 31 décembre 1996 suivant des modalités sensiblement différentes.

Une instruction du 28 avril 1997 (BO du 21 mai) a précisé les modalités d'application de ce nouveau dispositif.

Contrairement à l'ancien texte, la nouvelle loi exclut les locataires de tout bénéfice de la loi. La réduction d'impôt est exclusivement réservée aux personnes physiques qui sont propriétaires de leur résidence principale.

Dans les immeubles en copropriété, les copropriétaires peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour des travaux réalisés dans les parties communes à condition qu'il ne s'agisse pas de lots affectés à une occupation privative comme par exemple la loge de la concierge.

De plus, l'immeuble sur lequel les travaux sont réalisés doit être situé en France et achevé depuis plus de dix ans. Cette condition d'ancienneté n'est toutefois pas exigée en cas de travaux permettant une meilleure accessibilité de l'immeuble aux handicapés et quand il s'agit d'une remise en état d'un bien sinistré lors d'une catastrophe naturelle.

Enfin, dorénavant pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt, il faut que le bien soit effectivement affecté à l'habitation principale du contribuable à la date de paiement des travaux. Plus possible donc de bénéficier de cet avantage fiscal pour financer une partie des travaux de remise en état de sa future résidence de retraite.

Les dépenses pouvant être prises en compte

Trois catégories de dépenses ouvrent droit à la réduction d'impôt : les dépenses de grosses réparations, les dépenses d'amélioration et les dépenses de ravalement.

Pour l'administration fiscale, les dépenses de grosses réparations résultent de travaux d'une importance excédant celle des opérations courantes. Constituent notamment des dépenses de grosses réparations, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, la réfection totale d'une installation électrique ou sanitaire, le remplacement intégral d'équipements vétustes...

Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un bien immobilier, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté. Entrent dans cette catégorie de dépenses, l'installation de volets, d'une antenne collective, d'équipements de sécurité... A noter que plus aucune condition de normes ou de certification est exigée.

Enfin, les dépenses de ravalement sont celles qui sont nécessitées par la remise en état des façades ou des murs extérieurs. Ces dépenses ne bénéficiant plus d'un dispositif fiscal particulier, il n'y a plus de périodicité minimum à prendre en compte comme antérieurement (une déduction tous les dix ans).

Sont précisément exclues de ce nouveau dispositif fiscal, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, d'entretien (réfection partielle d'équipements), de décoration (travaux de peinture, de pose de papiers peints,..), ou d'équipement ménager (équipement d'une cuisine,...).

Montant et taux de
la réduction

Ce nouveau dispositif est beaucoup plus restrictif que le précédent mais il ouvre en revanche, droit à une réduction plus importante. Pour un même contribuable et une même résidence, le montant des dépenses payées entre le 1er janvier 1997 et le 31 décembre 2001 ouvrant droit à réduction d'impôt a été porté à :

* 20.000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;

* 40.000 F pour un couple marié soumis à une imposition commune.

Ces montants sont majorés de 2.000 F par personne à charge et le premier enfant, 2.500 F pour le second enfant et 3.000 F par enfant à compter du troisième.

Le plafond applicable est déterminé en tenant compte de la situation familiale du contribuable et des personnes à charge au titre de la période d'imposition au cours de laquelle la dépense a été payée.

La réduction d'impôt est égale à 20% de la base déterminée com-me indiqué ci-dessus.

Enfin, contrairement au régime en vigueur précédemment, le nouveau dispositif ne prévoit pas de plafonnement annuel des dépenses ni d'étalement dans le temps de cette réduction.

Marie-Claude Barbier

LA REDUCTION D'IMPOT EST SUPPRIMEE POUR
LES RESIDENCES SECONDAIRES

Une instruction administrative du 28 avril 1997 vient de rappeler que les résidences secondaires sont indirectement concernées par la suppression de la possibilité de bénéficier de la réduction d'impôt liées aux intérêts des emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou les grosses réparations de l'habitation principale.

En effet, l'art 150 H du Code général des impôts prévoyait que les intérêts d'emprunt non déjà pris en compte au titre d'une réduction d'impôt ou d'une déduction du revenu, contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire pouvaient être ajoutés à son prix d'acquisition pour déterminer le prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

La suppression de la réduction d'impôt pour intérêts d'emprunt a conduit l'administration fiscale à modifier cette possibilité. Dorénavant, il n'est plus possible pour déterminer le prix de revient des résidences secondaires cédées, d'augmenter leur prix d'acquisition des intérêts des emprunts contractés pour leur acquisition lorsque ceux-ci ont été conclus :

* depuis le 1er janvier 1997 pour l'acquisition de résidences secondaires neuves ;

* à partir du 1er janvier 1998, pour l'acquisition de résidences secondaires anciennes ou la réalisation de gros travaux.

Les intérêts d'emprunt contractés avant ces dates peuvent continuer à être pris en compte dans les conditions et limites prévues antérieurement, c'est-à-dire dans les limites des dépenses retenues pour le calcul de la réduction d'impôt pour intérêt d'emprunt.

(Réf : instruction du 28 avril 1997 - BOI 8 M-1-97)



L'HÔTELLERIE n° 2528 Hebdo 25 septembre 1997


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