Je suis locataire d'un hôtel et le bail commercial est arrivé à échéance au 31 janvier 1991 et a été renouvelé à cette date, puis par période triennale le 1er février 1994. Cette année, il ne m'a pas encore révisé mon loyer. Pourriez-vous me dire si le propriétaire est tenu de respecter un délai ? Enfin, l'effet rétroactif est-il légal lorsque le propriétaire a omis de réviser le loyer à la fin de la période triennale ? (L. B. de Bourg-en-Bresse)
Aux termes de l'article 27 du décret de 1953 sur les baux commerciaux, la demande de révision ne peut être effectuée que trois ans au moins après le point de départ de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le délai de trois ans commence à courir soit à partir de la prise d'effet du bail, soit de la précédente révision.
La date de prise d'effet de votre bail est le 1er février 1994. Le délai de trois ans venant à expiration le 1er février 1997, la demande en révision ne peut être valablement formée avant le 2 février 1997. En effet, en pratique, non seulement la demande de révision ne peut être adressée avant l'expiration de ce délai de trois ans, mais pour être recevable, il faut que se soit écoulé un délai de trois ans et 24 heures. Une demande de révision faite avant ce délai des trois ans n'est pas valable et le propriétaire devra la recommencer dans les délais.
Cependant dans votre cas, le propriétaire a laissé s'écouler le délai des trois ans. Sa demande ultérieure n'en reste pas moins valable, si elle est sans effet pour le passé elle conserve toutefois sa valeur à compter de sa date. Cette révision peut être demandée à n'importe quel moment au-delà de l'expiration des trois années. Le locataire ne peut opposer un délai de forclusion au propriétaire qui fait sa demande après le délai des trois ans. Le propriétaire ne pourra donc demander aucun loyer révisé avant sa demande. Il ne peut donc appliquer d'effet rétroactif sur les loyers versés avant la demande de révision.
En reprenant votre exemple, votre propriétaire aurait dû vous envoyer la demande de révision au 2 février 1997, mais il ne le fait qu'au 1er juillet 1997. La variation de l'indice correspondra au délai écoulé entre la dernière fixation du loyer et le jour de la demande.
L'indice applicable pour la prise d'effet de votre bail est celui du 1er trimestre 1994 et qui s'établissait à 1.016 et celui normalement applicable du 1er trimestre 1997 qui est de 1.047, ce qui représente une variation de 3,05%. En outre, un retard dans la demande de révision légale du loyer aura pour effet de reporter d'autant la date des révisions ultérieures. La prochaine révision ne pourra avoir lieu maintenant qu'au 2 juillet 2000.
Le propriétaire a l'obligation de chiffrer sa demande, mais il ne peut le faire car en règle générale le dernier indice n'est pas publié. Il convient alors qu'il calcule l'augmentation du loyer avec le dernier indice connu, et qu'il précise que le montant demandé n'est qu'une simple prévision et que le loyer sera réajusté de plein droit à compter de la publication de l'indice applicable avec effet au jour de la demande.
Une cliente nous a réservé une chambre par téléphone et nous l'a confirmée par un chèque d'arrhes représentant la moitié du prix de la nuitée. A la date prévue, elle prend possession des clés sans émettre de réserve.
Très classique dans son début, cette affaire se corse quand le lendemain matin, nous retrouvons la chambre dans son aspect initial, les clés posées sur la table. Vers midi, cette charmante cliente nous téléphone et nous explique que sa soirée finissant plus tôt que prévu, elle a jugé possible le retour chez elle. Bien évidemment nous lui réclamons le solde dû. Mais elle pense que les arrhes versées couvrent ce type de désagrément. Nous pensons au contraire que la remise des clefs a valeur de contrat et que cette chambre est due dans son intégralité. Pourriez-vous nous éclairer ? (M. G. de Saint-Pierre-sur-Dives)
Les arrhes sont des sommes d'argent versées d'avance lors de la réservation d'un bien ou d'une prestation de service qui permettent à chacun des cocontractants de revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes et le professionnel en les restituant au double. C'est-à-dire que le client peut revenir sur son engagement, mais avant la conclusion du contrat. Mais dans votre affaire, le contrat a été conclu lors de la remise des clés et de la prise de possession de la chambre. La cliente ne pouvait plus annuler le contrat. Vous êtes donc en droit de demander la totalité du prix de la chambre. Le fait que cette cliente ne l'ait pas utilisée ne la dispense pas de la payer. Cette chambre était mise à sa disposition.
Pour éviter ce genre de désagrément, nous vous conseillons de demander le complément du prix de la chambre lors de la remise des clés, surtout quand la prestation ne concerne qu'une nuit d'hébergement.
Beaucoup de mes confrères s'insurgent contre les ouvertures de plus en plus nombreuses de Mac Donald's et autres «grandes surfaces pour manger». Les maires motivent souvent leurs avis favorables à un projet d'implantation par une demande des jeunes... Redonnons aux enfants le goût de la cuisine, tel fût notre objectif lors de la fête de la cuisine 97. Nous avons proposé un menu «éveil des papilles» spécialement à leur attention.
Préparons 1998, et grâce à ce superbe vecteur de notre image, que la prochaine fête de la cuisine soit l'occasion d'être nombreux à nous tourner vers les enfants, nos clients de demain.
Bruno Percepied
Vice-président de la FNIH-Var
Nous fonctionnons principalement avec une clientèle de bureau, ce qui fait qu'en ces périodes de vacances nous avons moins de recettes et nous sommes donc en retard pour payer notre loyer (1 mois). Notre propriétaire avec qui nous ne sommes pas en bons termes ne risque-t-il pas de nous causer des ennuis, voir utiliser ce motif pour ne pas renouveler notre bail ? (C.F. de Paris)
Aux termes de l'article 9 du décret de 1953 sur les baux commerciaux, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction, s'il peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire. Il peut notamment invoquer le non respect d'une des conditions du bail. Le paiement du loyer constitue une des obligations du locataire.
Le propriétaire doit alors apporter la preuve en justice de l'existence du motif invoqué. La gravité du motif est appréciée par les juges du fonds. Le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour apprécier le caractère grave et légitime de la faute invoquée. Ce qui veut dire que ce caractère n'est pas légalement défini et que le juge l'apprécie au regard des faits.
A la lecture de la jurisprudence, on constate que des retards répétés dans le paiement des loyers ne constituent pas en tant que tels un motif grave et légitime de refus de renouvellement. En effet, le propriétaire doit envoyer des mises en demeure à son locataire. Ces retards constitueront des motifs graves et légitimes d'un refus de renouvellement du bail, qu'ils se soient prolongés plus d'un mois après une mise en demeure. En outre, les juges peuvent prendre aussi en considération la bonne exécution du bail pendant un certain nombre d'années et la situation personnel du locataire qui peut avoir momentanément des problèmes à régler son loyer avec ponctualité.
De toute façon dans votre cas, votre propriétaire ne vous a pas envoyé de mise en demeure. Il ne s'agit que d'un fait isolé qui ne peut constituer un motif grave et légitime.
Nous exploitons un commerce type sandwicherie, vente à emporter ou à consommer sur place. Pour pouvoir bénéficier d'une TVA à 5,5% nous aimerions savoir quelles sont les conditions à respecter : nombre de places assises, surface maximum, vaisselle... Vous avez déjà traité ce sujet dans votre journal, mais nous n'avons malheureusement pas gardé cet article. Existe-t-il un livre de législation concernant la restauration rapide ? (F.B. de Avigon)
Je vous recommande la lecture de l'ouvrage «Ouvrir un fast-food et le gérer» de Yves Van de Calseyde aux Editions B.P.I..
Vous trouverez dans ce livre des conseils judicieux quant au choix de l'emplacement, la création de l'image de marque, comment agencer l'établissement. Sans oublier la sélection des produits que vous désirez proposer, ainsi que la mise en place des normes d'hygiène qui sont rigoureuses, le management de son équipe de travail et la définition d'un système de gestion cohérent.
Ce manuel devrait être consulté par toute personne qui souhaite se lancer dans le marché de la restauration rapide.
Vous pouvez vous procurer cet ouvrage aux :
Editions B.P.I.
5 rue Duc
75018 Paris
Tél. : 01 42.62.25.28.
L'HÔTELLERIE n°
2525 Hebdo 4 septembre 1997
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