C'est la loi du 18 décembre 1996 (J.O du 19.12.97) dite loi Carrez qui instaure une garantie de superficie pour les acquéreurs de lots de copropriété. Mais il était spécifié dans cette loi qu'elle n'entrerait en vigueur qu'au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation, le 19 juin 1997. Elle ne s'applique pas aux actes authentiques établis avant le 19 décembre 1997, lorsque la promesse (ou le compromis) de vente, voire la décision de justice, sont antérieurs au 19 juin 1997.
Ce qui signifie concrètement que, si vous avez signé votre avant-contrat avant le 19 juin 97 et que la vente définitive aura lieu avant le 19 décembre 97, votre vendeur n'est pas tenu à cette obligation d'indication de surface. Mais cela ne doit pas vous empêcher de mesurer avec précision le bien acquis pour vous donner une idée réelle du prix au mètre carré auquel vous achetez ledit bien.
En revanche, si vous avez signé l'avant-contrat après le 19 juin, la surface doit être indiquée dans cet avant-contrat comme dans l'acte de vente final quel qu'en soit la date de signature.
Le décret du 23 mai (J.O du 29 mai 97) a apporté les précisions attendues sur la façon de calculer cette superficie et les pièces concernées par cette obligation de mesure.
Tout d'abord, il faut savoir que la loi Carrez concerne tous les lots de copropriété, neufs ou anciens, professionnel, d'habitation, de commerce ou mixte et que de plus, il est impossible de s'y soustraire par convention entre les parties car cette loi est d'ordre public (la clause serait considérée comme non écrite). Toutefois, sont exclus de son champ d'application, les caves, garages et emplacements de stationnement, et les lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Une restriction cependant, n'entrent pas dans le décompte les mètres carrés des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m.
L'exigence de l'indication d'une superficie exacte est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur : une action en nullité de l'acte de vente en cas d'omission de la mention exigée et une action en réduction du prix si la superficie effective est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte.
L'action en nullité peut être exercée soit, après la signature de l'avant-contrat si celui-ci ne mentionne pas la superficie soit, après la signature de l'acte authentique. Une précision : lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, la nullité de la vente ne peut être invoquée.
Cette action doit être intentée très rapidement. L'acquéreur ne dispose en effet que d'un mois après la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente pour en demander l'annulation devant le Tribunal de grande instance.
L'action en diminution de prix en cas de superficie erronée dans l'acte n'appartient qu'à l'acquéreur ou en cas de décès, à ses héritiers. Elle doit être intentée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique qui constate la vente.
Mais pour que cette contestation de la superficie annoncée puisse être prise en compte, il faut que la surface effective soit inférieure de plus d'un vingtième, c'est à dire, de plus de 5% à celle figurant dans l'acte.
Si c'est le cas, le juge accordera une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Ainsi, l'acte de vente mentionne une superficie de 100 mètres carrés vendus au prix de 1.000.000F mais en réalité, la superficie réelle est de, par exemple :
* 94 m2 : dans ce cas, l'acquéreur est en droit de demander une diminution du prix de 6% soit 60 000F ;
* 95m2 : dans ce cas, aucune diminution de prix ne sera accordée.
A noter en revanche, que si le vendeur a sous-estimé la superficie vendue et qu'il s'en aperçoit durant l'année qui suit la vente, il n'a aucun recours. Les parlementaires ont pensé lors de leurs délibérations, à la situation de la majorité des acquéreurs. Ils empruntent pour un prix donné et ne peuvent dans la majorité des cas, modifier leur plan de financement pour payer le supplément de prix réclamé par le vendeur.
Cette loi est applicable dans toute la France, dans les départements et territoires d'outre-mer et à Mayotte. Enfin, sachez que le recours a un spécialiste n'est nullement obligatoire, tout vendeur peut mesurer lui-même la superficie du logement qu'il souhaite vendre mais doit le faire avec précision en raison des risques de remise en cause du prix que pourrait entraîner la moindre erreur de mesure.
Marie-Claude Barbier
L'HÔTELLERIE n° 2519 Hebdo 17 juillet 1997
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