Pour l'évaluation du loyer des hôtels, il existe une méthode usuelle dite «hôtelière» qui tient compte de la catégorie de l'hôtel, du prix de location des chambres et d'un coefficient de fréquentation variable selon l'emplacement de l'hôtel. Mais il faut aussi, pour corriger les résultats obtenus tenir compte des clauses du bail et spécialement de la charge des réparations souvent imposée au locataire, de circonstances spéciales comme des travaux publics aux abords de l'hôtel ou l'existence d'un garage ou d'un parking.
La difficulté de cette méthode réside dans la détermination du coefficient de fréquentation. On cherchera à se rapprocher du coefficient réel, d'après les registres de l'hôtelier, d'après le nombre des nuitées d'occupation, sans tenir compte des différences de prix entre les chambres. Mais à défaut, et si la faible fréquentation est imputable à une mauvaise exploitation, on retiendra un coefficient théorique tenant compte des possibilités offertes par la situation de l'hôtel.
En pratique, pour déterminer la recette théorique annuelle, c'est-à-dire calculer à partir du nombre de chambres dont dispose l'hôtel (cf. «carton jaune délivrée par la préfecture») et des prix affichés par ces chambres, le chiffre d'affaires qui pourrait être réalisé si l'hôtel était occupé à 100% et ce 365 jours par an.
Ex. : Hôtel ** de 43 chambres dont :
10 affichées à 300 F = 3.000 F/jour ;
30 affichées à 350 F = 10.500 F/jour ;
3 affichées à 400 F = 1.200 F/jour
Total = 14.700F/jour x 365 jours = 5.365.500 F
Il faut déduire de cette recette théorique la TVA (5,5%) et le service (15%) destiné au personnel.
Ex. : 5.365.500 F x 100 : 120,50 = 4.452.700 F (arrondi)
On applique à cette valeur un taux d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen variable selon l'année, la situation géographique et la catégorie de l'hôtel.
Ex. : 4.452.700 F x 65% = 434.137 F
Enfin, on déduit soit un abattement forfaitaire, soit une somme réelle pour tenir compte des travaux réalisés par l'exploitant ou des clauses du bail faisant supporter au locataire des charges exorbitantes comme l'impôt foncier, les grosses réparations de l'article 606 du code civil.
ex. : impôt foncier à la charge du locataire 12.000 F
Abattement forfaitaire de 10% compte tenu des travaux de réfection de l'équipement sanitaire.
434.137 F x 0,90 - 12.000 F = 378.723 F, ce qui représente la valeur locative fixée selon la méthode hôtelière.
L'expert se place à l'époque du renouvellement du bail et non à l'époque de l'expertise pour le choix des % de comparaison à utiliser. Ainsi, une expertise intervenant en 1996 pour la fixation de la valeur locative d'un bail renouvelé en 1993, ce sera le taux d'occupation moyen de 1992 ou 1993 qui sera mis en oeuvre.
Par principe, le propriétaire n'est pas l'associé de son locataire et ne doit pas être concerné par les choix de gestion de l'hôtelier. Toutefois, certains experts considèrent qu'il y a lieu de tenir compte non pas des prix affichés, mais des prix réellement pratiqués par l'exploitant, dans la mesure où la recette théorique est liée :
- à la situation géographique de l'établissement (hôtel de gare, proximité d'un pôle touristique, ou à l'inverse un hôtel excentré) ;
- à la structure de l'hôtel (capacité limitée avec une clientèle inividuelle, capacité moyenne, ou une capacité forte avec une clientèle mixte ou de groupes) ;
- à la conjoncture hôtelière (pratique tarifaire des concurrents) ;
Que par ailleurs, il y a lieu de ramener éventuellement le prix des chambres au prix considéré comme normal dans la catégorie, dans la mesure où, selon les experts, beaucoup d'hôtels parisiens sont surclassés.
Ainsi, certains rapports retiennent un abattement forfaitaire pour tenir compte de la différence entre prix affichés et prix pratiqués lorsque l'hôtel travaille essentiellement avec des agences et des tours-opérateurs et reçoit une clientèle de groupes.
De même, il y a lieu de déduire un abattement lorsque, compte tenu de la segmentation de la clientèle (hommes d'affaires), les chambres autorisées à 2 personnes sont louées à une personne moyennant un loyer minoré.
Ex. : hôtel ** de 37 chambres dans le XIème, l'expert retient un abattement de 20% compte tenu d'une clientèle de groupes.
Hôtel *** de 61 chambres dans le XIIème, un abattement de 10% est retenu en raison des chambres de 2 personnes louées à une seule personne, outre la réduction consentie aux groupes.
Celle-ci résulte d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 13.12.79, selon lequel la TVA et les services, c'est-à-dire les prestations annexes à l'hébergement ne sont pas des éléments de la recette. Toutefois, ces services ne sont pas déduits en ce qui concerne les hôtels préfecture et les meublés loués au mois.
Certains experts considèrent que lorque le prix des chambres n'est majoré d'aucun service destiné au personnel, aucune déduction ne peut être retenue à ce titre. En outre, deux arrêts récents de la cour d'appel de Paris en 1996 ont conclu que dorénavant le service au personnel n'a plus à être déduit.
Quant à la taxe de séjour, elle est déduite si elle est intégrée dans le prix de la chambre. En tout état de cause, seule la taxe de séjour réellement payée par l'hôtelier peut être déduite.
Sur ce point, les experts se fondent sur les sources publiées et diffusées par les syndicats et revues professionnels ainsi que les services administratifs concernés.
Jusqu'en 1990, le taux d'occupatio moyen retenu était de 80% pour les hôtels de tourisme (à l'exception des hôtels préfecture, des meublés au mois et des établissements de chaîne.
Ex.: hôtel *** 61 chambres à proximité de la gare de Lyon, l'expert retient un taux d'occupation de 83% compte tenu du bon emplacement et de la proximité des moyens de transports rapides.
Le taux d'occupation est tombé à 70% en 1993 et 68% en 1993.
ex. : Hôtel ** de 38 chambres à Paris XVIIIème : 76% ;
Hôtel ** de 31 chambres à Paris IXème : 73% ;
Hôtel ** de 54 chambres à Paris IXème : 70%.
Les experts considèrent en revanche que les hôtels préfecture et les hôtels meublés loués au mois n'ont pas été touchés par la baisse du taux d'occupation.
ex. : Hôtel préfecture catégorie K de 34 chambres à Paris XIXème : 100% ;
Hôtel préfecture catégorie de 23 chambres à Paris XVIIIème : 80% ;
Hôtel préfecture catégorie I de 33 chambres louées au mois à Paris XXème : 92% ;
Dans l'hypothèse où le chiffre d'affaires apparaissant dans le bilan précédant le renouvellement serait supérieur à la recette théorique obtenue en appliquant le taux d'occupation moyen, c'est le chiffre d'affaires réel qui devra être retenu. En effet, selon un expert, «le calcul de la recette théorique n'est destiné qu'à compenser les insuffisances généralement constatées dans les recettes consignées au bilan».
Les fourchettes communément utilisées par les experts s'établissent comme suit :
meublé au mois :
tiercement 33% ;
hôtel préfecture : 18 à 25% ;
hôtel 0 étoile : 17 à 18% ;
hôtel 1 étoile : 15 à 16% ;
hôtel 2 étoiles : 14 à 15% ;
hôtel 3 étoiles : 13 à 14% ;
hôtel 4 étoiles : 11 à 12%.
ex. : hôtel * à Paris XIVème : 14% ;
hôtel ** à Paris XVIIème : 15%.
Pour l'appréciation du taux de rentabilité à mettre en oeuvre, les experts peuvent tenir compte de l'importance des charges salariales si elles sont rendues obligatoires, par exemple la configuration particulière des lieux.
En revanche, elles ne sont pas retenues s'il s'agit d'une simple décision de gestion et qu'elles correspondent à des dépenses nécessaires (principe selon lequel le propriétaire n'a pas à subir ou participer directement ou indirectement à la gestion du preneur).
Il sera en outre retenu, l'existence de sujétions particulières, tel le fait que certaines chambres soient seulement tolérées.
ex. : hôtel préfecture de catégorie K de 18 chambres (dont 6 tolérées) à Paris IXème : l'expert estime que le taux de rentabilité normal serait de 22%, mais qu'il y a lieu de tenir compte d'une moins-value résultant du fait que 6 chambres sont tolérées et retient en définitive un pourcentage sur recettes de 20%.
ex. : hôtel préfecture à Paris XIème, le taux de rentabilité retenu est de 14% en considération du fait qu'il emploie deux veilleurs de nuits et que 7 chambres sont tolérées.
A cet égard, les experts considèrent qu'il y a lieu de distinguer entre les chambres tolérées mais qui peuvent être indéfiniment relouées et celles qui sont tolérées jusqu'au départ de leur locataire actuel et interdites ensuite à la relocation.
A ce stade du calcul de la valeur locative, plusieurs experts proposent une méthode de recoupement par comparaison de la valeur ainsi obtenue avec la simulation d'un produit locatif par unité de chambre, après pondération des surfaces, c'est-à-dire la recette locative qui pourrait être retirée par le propriétaire lui-même de la location des mêmes locaux à usage d'habitation. La valeur locative selon la méthode hôtelière représenterait ainsi un certain pourcentage de la valeur locative habitation (dite valeur locative à la chambre).
Les fourchettes habituellement retenues par les experts s'établissent comme suit :
Hôtels préfecture et 1 étoile : 90% de la valeur locative ou - 8.000 F annuel/chambre ;
Hôtels ** : de 60 à 65% de la valeur locative ou de 8 à 12.000 F annuel/chambre ;
Hôtels *** : de 50 à 60% de la valeur locative ou de 12 à 18.000 F annuel/chambre ;
Hôtels **** : - 50% de la valeur locative ou de 20.000 F et plus annuel/chambre.
ex.: Hôtel préfecture catégorie K à Paris IXème : 117.042 F : 18 = 6.500 F/valeur locative annuelle à la chambre ;
Hôtel ** de 29 chambres à Paris IXème : 329.817 F : 29 = 11.373 F/valeur locative annuelle à la chambre ;
Hôtel ** de 57 chambres à Paris XVIIIème : 464.235 F : 57 = 8.144 F/valeur locative annuelle à la chambre.
Il faut noter que cette valeur locative à la chambre ne constitue pas une méthode de calcul, mais une méthode de recoupement permettant de vérifier la cohérence de la valeur locative obtenue selon la méthode hôtelière.
Par ailleurs, le recoupement avec la valeur locative à la chambre doit être fait avant tout abattement pour travaux tels qu'ils sont envisagés ci-après.
En dehors de l'application de la loi du 1er juillet 1964, qui pour un certain nombre de travaux limitativement énumérés et dans le respect du formalisme qui est prévu, il est interdit au bailleur de demander une augmentation de loyer pendant une durée de 12 ans suivant la réalisation de ces travaux.
Les experts se fondent sur l'application de l'article 23-3 du décret de 1953 pour justifier la mise en oeuvre de différents abattements sur la valeur locative en fonction de la nature et de l'importance des travaux réalisés par le locataire.
L'appréciation de l'importance des travaux est faite au vu du registre des immobilisations du locataire.
Ainsi selon M. Jacques Roussille, expert auprès de la cour d'appel, «à partir du moment où l'on se trouve en présence d'améliorations dont la loi prévoit qu'elles ne doivent pas être prises en compte pour le calcul de la valeur locative (art.23-3), il y a lieu d'effectuer obligatoirement une simulation pour se placer dans la situation existante avant travaux. On doit en effet, considérer, non pas les locaux tels qu'ils se présentent lors de la visite des lieux en fin de bail, mais les locaux reconstitués fictivement avant travaux. Il convient de s'en remettre à la méthode de correction et de pratiquer un abattement forfaitaire modulé selon l'importance des installations qui n'ont pas fait accession.»
Il est d'usage que le changement de catégorie d'un hôtel donne lieu à un abattement forfaitaire. Ainsi pour le passage d'un hôtel préfecture à un hôtel **, l'abattement varie dans une fourchette comprise entre 20 et 25%.
Cependant, lorsque les travaux n'entraînent pas de modification de classement comme par exemple l'installation ou la création de sanitaires, les abattements retenus sont compris entre 5 et 15%. A l'inverse, lorsqu'il s'agit uniquement de travaux d'entretien et lorsque l'hôtel n'a pas subi de modification dans son classement, les experts retiennent que les travaux purement locatifs ne donnent lieu à aucun abattement.
Lorsque des clauses du bail font supporter au locataire des sujétions ou des charges particulières, qui selon le droit commun ne lui sont pas en principe imputables, les experts estiment qu'il y a lieu de pratiquer un abattement supplémentaire sur la valeur locative. Ainsi, lorsque les gros travaux de l'article 606, l'impôt foncier et l'assurance incendie sont supportés par le locataire, l'abattement généralement retenu est de 15%. Lorsque deux de ces clauses sur les trois sont à la charge du locataire, l'abattement forfaitaire est le plus souvent de 10%.
Mais plutôt que de donner lieu à un abattement forfaitaire, ces charges peuvent aussi être déduites pour leur montant réel.
En ce qui concerne les locaux accessoires comme le logement de l'hôtelier, il ne donne lieu en principe à aucun supplément de loyer sauf s'il est plus vaste ou plus confortable qu'il n'est d'usage dans la catégorie considérée.
A l'inverse, une ou plusieurs chambres qui ne seraient pas exploitées mais utilisées à usage de réserve doivent être réintégrées dans la valeur locative en prenant pour base la valeur locative à la chambre.
Eric Duroux
Avocat à la cour de Paris
Avec la collaboration de
M. Jacques Roussille, expert auprès de la cour d'appel
Article 606 et impôt foncier à la charge du preneur
Recette théorique : accord des parties sur le montant de 8.800.000 F TTC
Abattement de 10% compte tenu d'une clientèle de groupe et d'hommes d'affaires : 8.800.000 F x 0,90 = 7.920.000 F
Déduction des services et de la TVA (7.920.000 F x 100) : 120,50 = 6.572.614 F
taux d'occupation 85% : 6.572.614 F x 0,83 = 5.455.269 F
Pourcentage sur recette 14 % : 5.455.269 F x 0,14 = 763.737 F
Abattement de 10% pour tenir compte de l'article 606 et de l'impôt foncier.
Loyer de renouvellement au 01.01.90 : 687.000 F
Travaux à la charge du locataire : gros entretien (art.605) et impôt foncier
Recette théorique : 19.595 F x 365 = 7.162.175 F
Abattement de 30% pour tenir compte des remises équivalentes consenties par l'hôtel qui travaille essentiellement avec des groupes : 7.162.175 F x 0,70 = 5.006.522 F
Déduction de la TVA et des services : 5.006.522 F x 100 : 120,50 = 4.126.537 F
Taux d'occupation 75% : 4.126.537 F x 0,75 = 3.094.902 F
Pourcentage sur recettes : 15% : 3.094.902 F x 0,15 = 464.325 F
Autres correctifs : abattement de 10% pour l'absence de logement hôtelier et l'impôt foncier et travaux de gros entretien.
Loyer de renouvellement au 05.03.89 : 417.000 F
Article 606 à la charge du preneur
Recette théorique : 10.370 F x 365 = 3.785.050
Déduction des services et de la TVA (-15% et -5,5%) = 3.141.120 F
Taux d'occupation 70% : 3.141.120 F x 0,70 = 2.198.784 F
Pourcentage sur recettes 15% : 2.198.784 F x 0,15 = 329.817 F
Recoupement par la valeur à la chambre : 329.817 : 29 = 11.373 F
Le logement de fonction de l'hôtelier ne donne pas lieu à majoration mais à réintégration de la valeur de la suite utilisée à usage de réserve sur la base de la valeur à la chambre : 329.817 F + 11.373 F = 324.130 F
Loyer de renouvellement au 15.07.91 : 324.130 F.
Gros travaux et impôt foncier à la charge du locataire
Recette théorique : 46 ch. à 14.385 F/jour x 365 = 5.250.525 F
Déduction de la TVA à 5,5% = 4.976.800 F
Taux d'occupation : 65% : 4.976.800 F x 0,65 = 3.234.920 F
Toutefois, le chiffre d'affaires apparaissant au bilan (3.364.752 F) étant supérieur à la recette théorique, c'est la recette réelle qui est retenue.
Pourcentage sur recettes 15% : 3.364.752 F x 0,15 = 504.712 F
A déduire : -12.000 F taxe foncières et abattement forfaitaire de 5% pour gros travaux.
Loyer de renouvellement au 01.01.92 : 468.000 F.
Article 606 à la charge du bailleur, mais impôt foncier à la charge du locataire, tout comme la prime d'assurance couvrant la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Recette théorique : 56.450 F x 12 = 677.400 F
Déduction TVA et service et 10% pour les chambres louées au mois dans l'ancienne catégorie préfecture : 677.400 F x 100 : 115,50 = 588.713 F.
Taux d'occupation : 100%
Pourcentage sur recettes 22% : 583.713 F x 0,22 = 128.416 Recoupement par la valeur à la chambre : 128.416 F : 34 = 3.777 F
Autres correctifs : abattement forfaitaire de 10%
Loyer de renouvellement : 115.000 F.
L'HÔTELLERIE n° 2485 Hebdo 28 novembre 1996
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