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Actualité juridique

Baux commerciaux

Vade-mecum des délais

L'exercice d'un droit ou d'une action

est le plus souvent conditionné par des délais stricts, à l'intérieur desquels il faut agir et

au-delà desquels on perd le droit d'agir

(prescription et forclusion).

Aussi, il nous a semblé utile de présenter

un guide succinct des différents délais

susceptibles de s'appliquer tout au long de votre bail commercial, qu'ils soient des plus brefs aux plus longs. Les délais applicables
en matière de bail commercial sont contenus

dans le décret du 30 septembre 1953.

15 jours

Article 20 al. 2 : obligation pour le locataire de quitter les lieux dans les 15 jours du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur.

Article 21 al. 4 : obligation pour le bailleur de répondre au locataire qui lui a notifié son intention de sous-louer (le défaut de réponse dans ce délai, vaut acceptation tacite).

Article 32 : possibilité pour le bailleur d'exercer son droit de repentir, après fixation de l'indemnité d'éviction (c'est-à-dire revenir sur sa décision de donner congé et consentir un nouveau bail à son locataire).

Article 34-8 : possibilité pour le locataire de renoncer au bénéfice d'une déspécialisation plénière (c'est-à-dire exercer une activité totalement différente de celle prévue dans le bail) qu'il a préalablement demandée.

1 mois

Article 9 : un propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser l'indemnité d'éviction en invoquant le non- respect d'une clause du bail par son locataire. Mais l'infraction commise par le locataire ne pourra être invoquée comme motif de résiliation du bail qu'à la condition que le locataire ne se soit pas mis en règle un mois après avoir reçu une mise en demeure de cesser cette infraction.

Article 25 al. 1 : le bail peut contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de non-respect d'une des clauses de celui-ci. Mais cette clause est soumise à l'obligation de délivrer un commandement de cesser l'infraction dans un délai de un mois.

Article 29-2 : délai minimum, avant lequel le tribunal ne peut être saisi, après la notification d'un mémoire en révision du loyer.

Article 31 al. 2 : délai maximum au cours duquel doit être régularisé le nouveau bail, dont les conditions ont été fixées judiciairement (à défaut, la décision judiciaire, l'ordonnance ou arrêt de la cour d'appel vaut bail).

Article 34-2 : dans le cas de demande en déspécialisation plénière de son locataire, le bailleur doit dans ce délai en informer ses autres locataires qui bénéficieraient d'une clause d'exclusivité ou de non-concurrence.

Dans le même délai, les locataires concernés doivent faire connaître leur position.

2 mois

Article 34 : délai dont dispose le bailleur pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités que le locataire veut ajouter à l'activité principale prévue au bail, dans le cadre d'une demande de déspécialisation restreinte faite par ce locataire.

Article 34-3-1 : délai pendant lequel le bailleur peut exercer un droit de préemption sur le droit au bail de son locataire qui partant à la retraite a notifié à son propriétaire son intention de céder son droit au bail pour l'exercice de nouvelles activités.

Article 38-1 : délai pendant lequel le locataire doit soit manifester au bailleur son accord, soit saisir le tribunal lorsque le bailleur ayant entrepris des travaux, impliquant la libération des lieux, offre au locataire, un nouveau local.

3 mois

Article 6 al. 3 : lorsque le locataire prend l'initiative de demander le renouvellement du bail, le propriétaire dispose de ce délai de trois mois pour accepter ou refuser à son locataire le renouvellement du bail. Si le propriétaire ne répond pas dans ce délai, l'absence de réponse vaut alors accord tacite de renouvellement.

Article 10 al. 5 : dans l'hypothèse où le propriétaire refuse le renouvellement du bail pour construire, reconstruire ou restaurer l'immeuble, il doit payer une indemnité d'éviction à son locataire ou lui offrir un nouveau local correspondant à ses besoins et ses possibilités et situé à un emplacement équivalent. Le locataire dispose de ce délai de trois mois pour accepter la proposition ou saisir la juridiction compétente.

Article 11 al. 1 : s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison d'un état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative ou s'il est établi que cet immeuble ne peut plus être occupé sans danger ou en raison de son état, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction.

Cependant, si l'immeuble est reconstruit par la suite et comporte des locaux commerciaux, le locataire dispose d'un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire doit en quittant les lieux ou au plus tard dans le délai de trois mois, avertir le propriétaire par acte extra-judiciaire qu'il entend user de ce droit de priorité.

Article 11 alinéa 3 : Le propriétaire qui a reçu de son locataire une demande d'user de son droit de priorité pour louer dans l'immeuble construit, doit lui répondre de la même manière qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail.

Le locataire dispose alors d'un délai de trois mois pour sa réponse ou saisir la juridiction compétente.

Article 20 al. 6 : lors d'un refus de renouvellement de bail, le propriétaire a l'obligation de verser au locataire ou à un séquestre, l'indemnité d'éviction dont le montant a été définitivement fixé par décision judiciaire dans un délai de trois mois après la délivrance d'un commandement de payer.

6 mois

Article 5 : délai minimum à respecter pour la délivrance d'un congé, qu'il émane du propriétaire ou du locataire.

1 an

Article 38-1 : dans le cadre d'une reprise totale ou partielle des lieux, nécessitant la libération des locaux pour réaliser des travaux, le propriétaire peut offrir un local équivalent à son locataire. Cette offre doit être effectuée un an auparavant.

2 ans

Article 5 al. 5 : délai dont dispose le locataire, suite à la délivrance du congé, pour contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Article 33 : délai de prescription de toutes les actions en justice, fondées sur le décret de 1953.

3 ans

Article 3-1 : durée mininale avant laquelle le locataire ne peut donner congé, en respectant l'obligation d'informer 6 mois avant son propriétaire.

Article 27 : durée minimale avant laquelle aucune demande de révision de loyer ne peut être faite.

5 ans

Article 2277 du code civil : délai de prescription de toutes les actions en paiement ou remboursement du loyer et des charges.

12 ans

Article 23-6 al. 3 : durée du bail au-delà de laquelle, le principe du plafonnement n'est plus applicable pour la fixation du loyer. Le nouveau loyer sera donc fixé selon la valeur locative. Cet article n'a pas d'incidence pour les hôtels dans la mesure où leur caractère monovalent les exclut de la règle du plafonnement.

Article 3 de la loi du 1er juillet 1964 (sur les baux hôteliers) : durée pendant laquelle le propriétaire ne peut demander d'augmentation de loyer lorsque son locataire a réalisé à ses frais et sous sa responsabilité certains travaux mentionnés par l'article 1er de cette loi et qui concernent notamment la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l'équipement sanitaire, le déversement à l'égout.

Eric Duroux

Avocat à la Cour de Paris



L'HÔTELLERIE n° 2480 Hebdo 24 Octobre 1996

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