Hôtels, restaurants et impôts locaux : un trop lourd tribut
Juridique et social - vendredi 6 mars 2009 17:49
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La valeur locative des immeubles au sein desquels sont exploités des hôtels et des restaurants est prise en compte à la fois dans les bases de la taxe foncière (due par le propriétaire et généralement refacturée à l’exploitant) et de la taxe professionnelle (due par l’exploitant). Sa contestation peut se traduire par de fortes économies fiscales.
Malgré la volonté récemment affichée par le Chef de l’Etat de supprimer la taxe professionnelle, il semble acquis, non seulement que cet impôt subsistera, mais de surcroît qu’il demeurera établi sur la valeur locative des immeubles.
Pour la plupart des contribuables, les taxes locales restent incompréhensibles dans la mesure où le calcul des bases imposables mentionnées sur les avis de taxe foncière ou de taxe professionnelle ne fait pas l’objet de la moindre explication de la part de l’administration fiscale.
Il en va ainsi tout particulièrement de la valeur locative des immeubles, qui est déterminée directement par les services du cadastre, à partir des surfaces déclarées par les contribuables, selon des calculs pouvant paraître abscons pour tout néophyte.
La méthode par comparaison est utilisée pour les hôtels et restaurants
Les hôtels et restaurants sont évalués, par ces services, conformément à l’article 1498 du Code général des Impôts.
L’administration, en application de ce texte, utilise la méthode dite par comparaison, qui consiste à évaluer l’immeuble concerné par rapport à un local type, identifié et loué au 1er janvier 1970, et figurant sur le procès verbal de révision foncière de la commune concernée.
Les contribuables ont la possibilité d’obtenir, auprès des Centre des Impôts Fonciers, l’identité et les caractéristiques du local type retenu pour l’évaluation de leur immeuble, ce qui aboutit à des résultats souvent fort surprenants.
Ainsi, il est fréquent de constater, par exemple, qu’un hôtel de chaîne moderne a été évalué par comparaison à un bar-tabac délabré ou détruit, où à l’inverse, qu’un hôtel sans étoile a été évalué par comparaison à un hôtel quatre étoiles…
Dès lors, l’évaluation des hôtels et des restaurants, selon la méthode dite de comparaison est une source intarissable de contentieux entre l’administration et les contribuables.
Les moyens de contestation imaginés par les praticiens sont pour ainsi dire infinis : régularité de l’évaluation du local type, existence de ce local au 1er janvier de l’année d’imposition, pertinence de ses caractéristiques …
Pour endiguer ce flot de contentieux et préserver l’édifice vacillant des valeurs locatives foncières, et dans l’attente d’une véritable réforme législative sans cesse annoncée mais toujours repoussée, le Conseil d’Etat, tout en veillant au respect des règles prévues par le Code Général des Impôts, a considérablement assoupli son interprétation des conditions d’application de la méthode de comparaison.
Le Conseil d’Etat n’hésite pas à sanctionner l’administration
En effet, lorsque l’administration s’écarte des règles prévues par le Code Général des Impôts en matière d’évaluation foncière, le conseil d’Etat n’hésite pas à la sanctionner.
Il condamne ainsi régulièrement le recours par les services du cadastre à des locaux types détruits avant le premier janvier de l’année d’imposition, ou bien qui n’étaient pas loués au 1er janvier 1970.
Parallèlement, la Haute Juridiction interprète plus souplement la condition d’analogie des caractéristiques respectives de l’immeuble à évaluer et du local de référence, puisqu’il a validé l’évaluation d’un hôtel moderne de chaîne par comparaison à un simple hôtel de préfecture. (Arrêt du 13 juin 2007, n°262650, Sté Groupe Envergure)
Les comparaisons doivent cependant demeurer crédibles : le Conseil d’Etat a ainsi jugé que la méthode de comparaison était irrégulièrement appliquée lorsque la surface du local de référence retenu était trente fois inférieure à celle de l’immeuble à évaluer.( Cf Arrêt du 13 juillet 2007, n°284410, SA UIS)
De telles positions élargissent considérablement la marge de manœuvre des contribuables dans le cadre de la contestation des taxes locales mises à leur charge.
Cependant, seuls ceux ayant une parfaite connaissance de cette jurisprudence sont à même d’en tirer le meilleur parti afin de contester utilement la taxe foncière et la taxe professionnelle mises à leur charge, et obtenir ainsi des dégrèvements qui, au titre d’un établissement hôtelier, peuvent parfois se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros par année d’imposition.
L’expérience révèle généralement que les hôtels ou les restaurants dont la valeur locative n’a jamais été examinée sont surtaxés à hauteur d’une fourchette comprise entre 20% et 40% de la valeur locative foncière retenue par l’administration.
Sachant que la France compte actuellement près de 30.000 hôtels et plus de 90.000 restaurants, il est fort probable que ce secteur demeure pour longtemps surtaxé.
Obsolètes, anti-économiques, complexes …, les critiques à l’égard des taxes locales ne manquent pas. Néanmoins, leur appréhension par des contribuables bien avisés peut être la source, pour ces derniers, d’économies substantielles qui ne doivent certainement pas être négligées en ces temps de crise.
| Hervé Zapf, Avocat Associé, Aleksandar Nikolic, Avocat à la Cour, Société d’Avocats PDGB |
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