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Rénover votre hôtel : les financements ‘choc’ d’Oseo, bras financier de l’État

Hôtellerie - mardi 23 décembre 2008 10:18
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75 - Paris Les nostalgiques du Crédit hôtelier ont toujours regretté le retrait de la puissance publique dans le financement des investissements de la profession. En annonçant le ‘Prêt participatif pour la rénovation hôtelière’ (ou PPRH), Oseo, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, revient sur le devant de la scène. Explications avec Jean-Marc Durand, directeur du développement et de la stratégie d’Oseo, et Didier Chenet, président du Synhorcat.



Didier Chenet : Ce plan de modernisation de l’hôtellerie, présenté par Hervé Novelli, marque-t-il le grand retour d’Oseo dans l’accompagnement et le financement de nos entreprises, à l’image de ce qu’a pu être le Crédit hôtelier dans les années 70 ? Aujourd’hui, beaucoup de professionnels ne connaissent pas Oseo. Vous disposez pourtant d’une palette d’outils que bon nombre de banques n’ont pas…

Jean-Marc Durand : Oseo a trois compétences. La première, c’est l’aide à l’innovation, qui concerne peu votre secteur. Deuxième compartiment : ce sont les interventions en garantie, c’est-à-dire la prise de risque en partage avec les banques sur des programmes d’investissement. Le troisième étant le cofinancement aux côtés des banques. Nous avons eu à l’époque, vis-à-vis de la profession, une mission d’intérêt général : nous faisions des prêts à 3 % sur vingt ans, qui étaient alors adaptés au développement de l’hôtellerie française. Il y avait un énorme effort à faire. Nous financions pratiquement tous les établissements, soit dans leur création, soit dans leur modernisation…

D. C. : Et vous aviez une agence dédiée à la connaissance de ce métier…

J.-M. D. : Effectivement, avec un accompagnement commercial qui passait notamment par l’animation de clubs hôteliers. Et la connaissance professionnelle, avec un cabinet d’architecture et d’ingénierie pour les travaux. Il fallait qu’on puisse être capable de comprendre le système de classification et en même temps apprécier les coûts. Les coûts ont un aspect prépondérant dans l’hôtellerie. Quand on se trompe de 10 ou 20 %, c’est considérable par rapport à la rentabilité d’un établissement. C’est l’équilibre même de l’opération qui est en jeu. Aujourd’hui, nous avons une gamme de produits extrêmement diversifiée. Et tous ces produits sont des ‘incitations à faire’.

D. C. : Qui détient le capital d’Oseo ?

J.-M. D. : Oseo est une création de l’État français. Le capital d’Oseo est d’ailleurs détenu par l’État et la Caisse des dépôts. Ce que nous sommes fait vraiment parti du plan de modernisation de la politique d’intervention publique. L’État a voulu confier des missions d’intérêt général à des sociétés anonymes, de droit privé, estimant que, paradoxalement, l’argent confié pourrait être géré de manière plus efficace et judicieuse, avec des critères qui tiennent compte à la fois des missions d’intérêt général et de l’équilibre d’une activité économique, avec une prise en compte plus intime et plus professionnelle des besoins. Nous-mêmes sommes des banquiers, mais plus à même, dirais-je, d’apprécier ce qui financièrement peut convenir ou ne pas convenir.

D. C. : Oseo a un rôle incitatif. Une banque est plus encline à financer un programme quand elle sait qu’Oseo est derrière, parce qu’elle sait que vous avez étudié le projet et que vous avez des connaissances que le banquier traditionnel n’a pas. En dehors du PPRH, jusqu’où peut aller votre prise de risque ?

J.-M. D. : Autour de 50 %. Nous pouvons monter à 70 % sur une activité avec l’apport des régions, en particulier lorsqu’il s’agit de création. Une des formes modernes de la politique économique des régions, c’est de nous confier de l’argent à cet effet, sachant que les régions n’ont pas le droit de s’engager inconsidérément ou sans limite. En nous confiant de l’argent et en nous demandant de le gérer au mieux, elles transfèrent sur nous le risque d’épuisement des sommes. Leur engagement est limité aux sommes qu’elles nous aurons confiées, de l’ordre de 20 à 30 millions par an. Ensuite, elles définissent des priorités. Parmi celles-ci, il y a la défense, notamment au titre de l’aménagement du territoire, d’activités essentielles dans certains sites. L’hôtellerie saisonnière, balnéaire ou de montagne en fait partie.

D.C. : Comment abordez-vous ce ‘Prêt participatif pour la rénovation hôtelière’, dit PPRH ?

J.-M. D. : Si nous revenons sur le devant de la scène hôtelière, c’est qu’il y a, à nouveau, un besoin important. Il porte sur la modernisation du parc. Le PPRH a pour objet, si la rentabilité de l’établissement le permet, de se dispenser d’un apport de trésorerie qui paraîtrait normal dans un cas de figure habituel. Aujourd’hui, on est dans une phase où l’hôtellerie française, qui a fait de gros efforts, a un peu vieilli. C’est aussi une activité qui peut gagner de l’argent dans une période de ‘sous-investissements’. Mais à un moment donné, ces ‘sous-investissements’ finissent par être très pénalisants par rapport aux performances commerciales. Il y a en France beaucoup d’établissements de petite taille. L’établissement moyen est de 25 chambres. Cette moyenne cache aussi une dispersion très grande entre les établissements intégrés ou franchisés, qui sont plutôt à 50 chambres, et les établissements indépendants. En balnéaire, on est à 33 chambres en moyenne. En montagne, à 20 chambres. Il se pose un vrai problème de commercialisation. Ces établissements doivent soit se moderniser, soit grandir par association, soit ils vont disparaître. Je vous rappelle que l’hôtellerie de montagne a perdu 6 000 chambres en cinq ans, remplacées par seulement 1 800 chambres en hôtellerie de ville… Les besoins de modernisation ont un coût à l’unité chambre qui, dans beaucoup de cas, vont atteindre le chiffre d’affaires annuel, voire le dépasser. Un financement long sera dès lors nécessaire. Nous allons demander au banquier, dont le prêt sera accompagné d’un PPRH, un financement de 7 ans et plus. Les banquiers ont eu tendance à raccourcir les durées de financement pour avoir une visibilité économique. En fait, c’est une vue à court terme par rapport au secteur qui n’est pas la bonne. L’hôtelier est incapable de rembourser dans des délais trop courts. La nature des actifs financés et la garantie (nantissement du fonds de commerce) le justifient pleinement. En outre, la garantie est confortée par l’intervention d’Oseo. Je trouverais très bien qu’on soit avec une majorité de prêts à 10 ou 12 ans. Pas beaucoup plus, car, après, on passerait sur une nouvelle génération de modernisation et de travaux. Il est essentiel que les durées soient appropriées.

D. C. : Le dispositif prévoit deux PPRH. Le premier consiste en un prêt bonifié. Le montant du prêt est compris entre 40 000 et 120 000 euros. Il est accompagné d’un prêt bancaire d’au moins deux fois son montant. Ce PPRH 1 bénéficie d’un taux préférentiel de 5 % actuellement. Le PPRH 2 est issu d’une très forte concertation entre les représentants de la profession et Oseo. L’objectif étant qu’on puisse monter le même type de financement pour les établissements qui n’entraient pas dans le premier schéma. Cette version ne bénéficie donc pas de la bonification.

J.-M. D. : 15 000 établissements sont concernés par ce dispositif. Au départ, nous n’avions pas prévu un outil sélectif par le territoire ou la classification. Il y a en a pour qui la modernisation s’impose par le marché et le marché le leur rendra. Il y en a d’autres où c’est moins évident et où l’effort doit être plus grand. Nous pensions pouvoir répondre à l’ensemble de la demande. Le montant que la Caisse des dépôts pouvait consacré à l’opération sur trois ans se monte à 120 millions. Même si ce montant est important, il ne couvre pas la totalité des besoins. La Caisse des dépôts a dû définir des priorités. Vous savez, un prêt 120 000 euros n’a pas la même incidence dans un programme à 2 millions d’euros qu’à 500 000 euros, qui peut être vital pour la réussite… Quant à la notion d’agglomération, elle permet une délimitation claire et facile à mettre en œuvre. Le PPRH 1 ne concerne que les établissements situés dans des agglomérations de moins de 500 000 habitants. Ce qui, par exemple, malheureusement, exclut les établissements situés en Île-de-France.

D. C. : D’où la mise en œuvre du PPRH 2 que le Synhorcat a négocié. Pouvez-vous revenir sur la durée et le mécanisme du prêt, qu’il soit avec ou sans bonification ?

J.-M. D. : L’important, c’est l’utilité du produit, sa prépondérance et son existence. Si vous frappez à la porte d’une banque et qu’elle accepte de financer un programme de travaux en retenant une hypothèque ou un nantissement, elle va le faire à hauteur de 60 ou 70 %. Ok, c’est bien, mais c’est un financement ordinaire. Là, les besoins réclament un financement ‘extraordinaire’. Et nous, nous mobilisons un financement extraordinaire si l’entreprise peut y faire face. Quand la remise à niveau est faite, il faudra bien sûr faire face à ce surcroît d’endettement. D’où cette notion d’endettement patient, que nous avons aménagé avec la profession. C’est de l’endettement qui ne se rembourse pas tout de suite. On dit que du capital risque que c’est un capital patient, parce que vous attendez cinq ans, six ans ou sept ans pour récupérer votre mise. Alors que dans un crédit normal, on va peut-être vous donner beaucoup d’argent tout de suite, on ne va pas forcément exiger un taux de rendement conséquent. En revanche, on va vous demander un remboursement régulier dès le début. Dans le cadre du PPRH, le remboursement ne commence qu’en année 3.

Que ce soit le PPRH 1 ou 2, le produit est le même, simplement l’un est un peu plus cher que l’autre. Mais celui qui est plus cher permet de faire davantage, puisqu’on peut monter jusqu’à 300 000 euros alors que dans l’autre, on a décidé avec la Caisse des dépôts de le plafonner à 120 000 euros. Parce que le montant moyen des programmes de financement est estimé à 400 000 euros. En gros : 300 000 euros de financement bancaire et 100 000 par le PPRH 1. Pour les autres, on sera plus près d’un million d’euros. Soit 700 000 d’emprunt bancaire classique et 300 000 de PPRH 2. Je le répète, le premier principe était de faire exister un produit qui ne soit pas du crédit classique et qui ne soit pas des fonds propres, parce que la profession de l’hôtellerie est très capitalistique, avec des investissements très lourds, mais peu de capitaux propres…

D. C. : L’idée est donc bel et bien de ‘décoincer’ le milieu bancaire…

J.-M. D. : Il ne faut pas que ce soit un surendettement, mais un endettement utile. On va accepter que cet endettement ne commence à être remboursé qu’après l’endettement principal. Ce sont les deux années de différé. On fait le pari que dans trois ans, l’hôtel gagnera suffisamment d’argent grâce à son programme de modernisation pour que cet endettement complémentaire prenne une place normale dans la rentabilité de l’entreprise.

D. C. : Quels sont les moyens sur le terrain et quel est le calendrier prévu ?

J.-M. D. : Nous sommes 800 personnes sur le terrain. Nous avons des équipes parfaitement capables d’apprécier si le programme est à un coût normal, s’il ne contient pas de faille technique par rapport à la recherche de modernisation. Nous allons re-développer notre action de conseil. On va travailler avec les professionnels et on souhaite qu’ils se mobilisent à nos côtés. Nous sommes un établissement financier qui a pris en compte la dimension du problème et qui propose des financements adaptés pour ne pas déséquilibrer l’entrepreneur dans l’effort crucial de modernisation. L’organisation commerciale va se mettre en place au milieu de l’année prochaine, sachant que les besoins vont commencer à se définir au cours du premier semestre et après que seront votées la réglementation et son application. À ce moment-là, nous serons prêts.

D. C. : Si on voit plus loin, peut-on espérer également un même type de concertation pour la restauration, qui souffre énormément et a aussi un grand besoin de mise à niveau, en terme d’hygiène mais également d’accessibilité handicap et tout ce qui va concerner le développement durable ?

J.-M. D. : Nous y sommes prêts. Cela peut être la prochaine application d’un prêt participatif pour les besoins relevant du développement durable. Et à nouveau en concertation avec vous.

Propos recueillis par Sylvie Soubes

Comprendre le PPRH ou Prêt participatif pour la rénovation hôtelière

Le PPRH 1 : Il concerne les hôtels jusqu’à 3 étoiles, situés dans des agglomérations de moins de 500 000 habitants. Le prêt varie entre 40 000 et 120 000 euros. Il est accompagné obligatoirement d’un prêt bancaire de durée au moins égale au PPRH. Le montant du prêt bancaire classique doit être au moins le double du PPRH.
Le PPRH 1 bénéficie d’un taux de 5% à décembre 2008.
Il n’est assorti d’aucune garantie.
C’est un crédit ‘patient’ d’une durée d’au moins 7 ans avec deux ans de différé pour le remboursement du capital.

Le PPRH 2 : Il concerne tous les autres projets, sans réserve de situation géographique ou d’étoiles. Le mécanisme est identique avec un montant maximum d’emprunt fixé à 300 000 euros. Le taux ne bénéficie toutefois d’aucune bonification (taux actuel à 6,5%). 

Exemple d’un financement 

Le cas d’un hôtel 2 étoiles dans les Pyrénées-Orientales

- 25 chambres, la nuitée est à 50 euros et taux d’occupation moyen à l’année de 60%
- Chiffre d’affaires de 280 000 euros.
- Excédent brut d’exploitation : 80 000 euros.
- Le programme de rénovation porte sur toutes les chambres. Coût total : 375 000 euros. Il faut ajouter 25 000 euros de frais et charges de fermeture pour travaux. Total du programme : 400 000 euros.
- Le banquier finance 70% du projet à un taux de 6,5 % et sur 7 ans.
- Oseo monte un PPRH 1 de 120 000 euros pour boucler le financement (taux du prêt : 5%).
Coût du PPRH 1 : 6000 euros les deux premières années. En année 3, le remboursement du PPRH 1 passe à 30 000 euros/an.
Les deux premières années, les sommes versées concernent uniquement les intérêts. Le remboursement du PPRH 1 ne commence qu’en année 3. Le remboursement du capital est divisé par 5, auquel on ajoute les intérêts. L’hôtelier rembourse alors 45 000 euros de prêt ordinaire plus 30 000 euros de PPRH 1, soit un montant de 75 000 euros/an les 5 années restantes. “Il faut rapprocher ce montant de l’excédent brut d’exploitation qui était de 80 000 euros lors du montage des emprunts. Après travaux, le chiffre d’affaires devrait grimper à plus de 350 000 euros avec une augmentation des prix des nuitées correspondant à l’amélioration de l’accueil, de l’offre et de la commercialisation. L’excédent brut d’exploitation va alors passé à 110 000 ou 120 000 euros, auquel cas les 75 000 euros de charge de remboursement passeront exactement comme la dette principale pendant l’année différée. C’est tout l’objectif de donner de l’oxygène à l’établissement durant la période où il en a besoin” précise Jean-Marc Durand.

Réunion d'information ouverte à tous avec le Synhorcat et Oseo le 20 janvier à Paris

Le 20 janvier 2009, le Synhorcat et Oseo organisent une réunion ouverte à tous les professionnels intéressés par le PPRH. Cette réunion se déroulera en présence de Jean-Marc Durand et de Didier Chenet. Elle aura lieu à 15 heures au CFA Mederic, 20, rue Mederic, 75017 Paris.

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