Les loyers peuvent-ils faire l'objet d'une adaptation ?

Face aux conséquences sanitaires et économiques de l'épidémie, les professionnels des CHR doivent régler leurs loyers et charges alors qu’ils ne réalisent pas ou très peu de chiffre d’affaires. Et de nombreux CHR n’ont pas de trésorerie suffisante pour leur permettre de payer ces loyers. Le bailleur n’a lui, pas forcément envie de subir une procédure de la part de son locataire demandant des délais de paiement ou une réduction de loyer. Il n’a pas non plus intérêt à ce que son locataire soit visé par une procédure collective, notamment une liquidation judiciaire.Le Gouvernement négocie avec les grands bailleurs et a annoncé la mise en place d’un dispositif fiscal d’aide au paiement des loyers qui incitera les bailleurs privés à réduire leur montant.

En attendant, la négociation entre le bailleur est donc la première solution tant sur le report des loyers et charges que sur leur réduction.

► Les possibilités d’échelonner ou de faire baisser le montant de son loyer

À défaut d’accord, la loi offre aux professionnels des CHR plusieurs solutions pour anticiper l’avenir. Ceux qui ne peuvent pas payer leur loyer peuvent saisir le juge aux fins de demander des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois. Mais plus encore, les CHR peuvent demander une baisse du montant de leur loyer.

La révision du loyer commercial, à la hausse comme à la baisse, peut, à défaut de clause particulière, intervenir tous les 3 ans. De nombreux baux arrivent à ce terme. Encore mieux, une clause du bail peut prévoir cette possibilité de révision du loyer tous les 2 ans, chaque année ou à une échéance plus courte.

Ainsi, si le CHR voit son loyer réduit aux termes d’une négociation ou d’une procédure, il pourra plus facilement amortir la perte de trésorerie du fait des mesures gouvernementales liées à l’épidémie Covid-19. Cette possibilité peut aider les CHR car cette baisse de loyer vaut au moins pour la durée du bail restant à courir, et en l’absence de procédure du bailleur, pour ses renouvellements.

► Quels motifs invoquer ?

• Les motifs traditionnels

Il y a souvent des clauses qui permettent aux parties de renégocier une adaptation de leur loyer. Ces clauses fonctionnent aussi à la baisse ! Par exemple, si est prévue au bail :

- une clause d’échelle mobile : si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement, le loyer peut baisser ;

- une clause recettes : elle permet de fixer le loyer par rapport à l’évolution du chiffre d’affaires ou des recettes du CHR locataire. Souvent, les bailleurs invoquent cette clause pour tenter d’obtenir une hausse du loyer en cas d’augmentation de chiffre d’affaires. Mais cela va dans les deux sens. Ainsi, en cas d’absence ou de diminution très importante du chiffre d’affaires, comme c’est le cas suite aux mesures liées à l’épidémie de Covid-19, il est possible de demander une baisse de loyer. En cas d’échec du recours amiable, les CHR peuvent demander ultérieurement la baisse du loyer commercial devant le juge.

Si les hôtels ne sont pas directement visés, ils ne peuvent assurer les services habituels à la clientèle et le chiffre d’affaires risque aussi d’être en baisse de manière très importante. Les hôtels peuvent donc invoquer les mêmes difficultés.

S’il n’y a aucune clause prévue au bail, la révision du loyer à la baisse peut être demandée par exemple par le restaurant ou le bar, si les facteurs locaux de commercialité se dégradent et que cette baisse a une incidence directe (exemple : la baisse du tourisme dans la ville où se situent les locaux…).

Par ailleurs, un hôtelier peut s’appuyer sur le fait que la valeur locative de l’hôtel considéré comme monovalent est calculée en fonction de la méthode hôtelière, c’est-à-dire en fonction des prix praticables multipliés par le nombre de toutes les chambres et le nombre de jours d’ouverture. Il convient d’appliquer à cette recette un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel. Ainsi, en l’absence d’occupation des chambres ou de diminution très substantielle, le loyer pourra être revu à la baisse.

• Les motifs liés à la force majeure et à l’imprévision sont-ils efficaces ?

L’imprévision résulte de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat qui rendent son exécution excessivement onéreuse (mais non impossible) pour une partie. Il doit donc y avoir un déséquilibre économique. Elle permet de demander au juge et, le cas échéant, d’obtenir une adaptation du montant du loyer ou des autres conditions du bail.

Trois hypothèses :

- s’il y a une clause dans le bail l’interdisant, elle ne pourra pas en principe être invoquée ;

- s’il y a une clause prévue dans le bail prévoyant que c’est possible, le CHR pourra, selon les circonstances, l’invoquer d’abord amiablement pour faire baisser son loyer ;

- s’il n’y a pas de clause particulière dans le bail, le professionnel a aussi la possibilité de saisir le juge pour adapter son loyer ou d’autres clauses du bail. Cela concerne seulement les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2016. Il peut même être demandé une adaptation, à savoir une franchise ou baisse pour un ou deux ans, le temps de retrouver un équilibre (et non pour toute la durée du bail).

L’épidémie de Covid-19 constitue une circonstance imprévisible lors de la conclusion du bail. Il faudra que le CHR prouve que ces circonstances ont provoqué un déséquilibre rendant excessivement onéreux le paiement de certains loyers. L’appréciation se fera donc au cas par cas par le juge en fonction des éléments financiers de l’établissement (bilans, prévisionnel...) et des circonstances.

• Le CHR peut-il invoquer la force majeure ?

Elle permet d’obtenir la suspension du paiement des loyers ou, s’il est définitif, l'annulation du paiement de certains mois de loyers. Il est possible de l’invoquer, mais sous certaines conditions. Il faut que l’événement qui empêche une partie d’exécuter son obligation soit imprévisible, extérieur et irrésistible.

L’épidémie de Covid-19 est un événement imprévisible et extérieur, mais la question sera de savoir si elle est de nature à empêcher le CHR de payer certains mois de loyer. Il faut que le paiement des loyers soit rendu totalement impossible (et non pas excessivement difficile). C’est là que se fera l’analyse au cas par cas. Dans le cas d’une maladie, la Cour de cassation a rejeté la force majeure car l’exploitation du fonds restait possible sous formes diverses, telle la location-gérance ou l’embauche d’un salarié. Ce sera donc une analyse à chaque cas d’espère soumis au juge.

Enfin, certains futurs locataires souhaitent se délier d’une promesse de bail qu’ils ont signée. Là encore, il faut examiner les clauses de la promesse, et notamment les conditions suspensives, relatives au bailleur ou au CHR. Si ces conditions n’ont pas été remplies dans les délais et que cela n’est pas de son fait, le CHR pourra en principe, se délier de la promesse sans frais.

► Le cas de la location-gérance

Au regard de la situation actuelle, certains contrats de location-gérance peuvent se retrouver sans objet, de sorte qu’il y a disparition d’un élément essentiel du contrat : l’exploitation d’un fonds de commerce. Le problème est surtout fréquent pour les locations-gérances saisonnières de courte durée. D’une façon générale, les conditions de sortie ou de révision dépendent également de ce que les parties ont prévu dans leur contrat.

S’il n’y a aucune stipulation au contrat, les mêmes arguments que ceux évoqués à propos du loyer du bail, peuvent être invoqués ici à propos de la baisse de la redevance incluant le loyer.

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