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La répartition des
charges et travaux entre le propriétaire et le locataire d'un local à usage
CHRD est encadrée : elle concerne les baux conclus après le 5 novembre 2014.
Le renouvellement après le 5 novembre 2014 de tous les baux conclus avant cette
date est aussi concerné (loi Pinel du 19 juin 2014). Le bailleur ne peut plus faire
supporter à son locataire toutes les charges.
► Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
Quelles sont les obligations pour le bailleur en termes d'information de son locataire CHR ?
• Les charges autres que les travaux
Tout d'abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même, une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).
• Les travaux
Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer un état récapitulatif des travaux qu'il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
Quelles sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ?
• Les charges
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d'application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le CHRD, comme par exemple :
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, notamment la contribution économique territoriale (CET) ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
• Les travaux
Ils concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Sont obligatoirement à la charge du propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil). Exemple : si un bailleur inclut dans les charges de son locataire, les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, celui-ci peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge.
Depuis le 5 novembre 2014, il n'est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire.
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu'il relève des grosses réparations (article 606 du code civil).
Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ?
• Les charges
Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire :
- les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité.
- les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d'entretien courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien.
• Les travaux
Le bailleur ne peut plus inclure dans le contrat de bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si l'établissement locataire n'a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc intérêt à entretenir le bien loué. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du code civil).
Toutes les réparations autres que les grosses réparations mentionnées sont d'entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Les réparations à la charge du CHRD locataire sont celles procédant de l'usage des lieux. Les dépenses de réparation courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce, sont à la charge du locataire.
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures… Enfin, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
Les travaux d'accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s'ils relèvent de l'article 606 du code civil. Il n'est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l'insertion d'une clause. S'il ne s'agit pas des grosses réparations de l'article 606, ils sont supportés par le locataire.
► Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014
La loi Pinel ne leur est pas applicable, elle le sera cependant au moment du renouvellement du bail.
• Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spécifique mettant à la charge du locataire certaines dépenses ?
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHRD locataire est tenu aux charges et travaux d'entretien, mais également aux gros travaux (606 du code civil). Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d'entretien (article 605 du code civil) ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l'écoulement du temps ou de l'installation électrique endommagée par la foudre ou la grêle. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ceci est exclu.
• Qu'en est-il si le bail ne comporte aucune clause spécifique ?
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien. Ainsi, le propriétaire doit supporter :
- les réparations d'entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le changement d'une chaudière ou le remplacement d'un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à l'écoulement du temps…).
Les travaux imposés par l'administration sont à la charge du propriétaire s'ils concernent le gros oeuvre et tous les travaux de l'article 606 du code civil, mais le propriétaire a pu cependant insérer une clause mettant à la charge du locataire ces types de travaux.
► Que faire en cas de litige avec son bailleur ?
Il existe un contentieux important sur la nature et l'imputation des charges. Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l'une ou l'autre des parties, et le cas échéant les juges, qui résoudront le problème en cas de non conciliation.
Il est donc conseillé d'avoir recours à un avocat spécialisé dans le domaine des CHR et discothèques pour :
- anticiper les contentieux. L'avocat vous conseillera lors des phases d'acquisition de votre fonds commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement ;
- vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une demande injustifiée du bailleur.
bail commercial #Bail#
► Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
Quelles sont les obligations pour le bailleur en termes d'information de son locataire CHR ?
• Les charges autres que les travaux
Tout d'abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même, une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).
• Les travaux
Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer un état récapitulatif des travaux qu'il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
Quelles sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ?
• Les charges
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d'application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le CHRD, comme par exemple :
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, notamment la contribution économique territoriale (CET) ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
• Les travaux
Ils concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Sont obligatoirement à la charge du propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil). Exemple : si un bailleur inclut dans les charges de son locataire, les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, celui-ci peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge.
Depuis le 5 novembre 2014, il n'est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire.
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu'il relève des grosses réparations (article 606 du code civil).
Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ?
• Les charges
Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire :
- les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité.
- les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d'entretien courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien.
• Les travaux
Le bailleur ne peut plus inclure dans le contrat de bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si l'établissement locataire n'a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc intérêt à entretenir le bien loué. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du code civil).
Toutes les réparations autres que les grosses réparations mentionnées sont d'entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Les réparations à la charge du CHRD locataire sont celles procédant de l'usage des lieux. Les dépenses de réparation courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce, sont à la charge du locataire.
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures… Enfin, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
Les travaux d'accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s'ils relèvent de l'article 606 du code civil. Il n'est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l'insertion d'une clause. S'il ne s'agit pas des grosses réparations de l'article 606, ils sont supportés par le locataire.
► Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014
La loi Pinel ne leur est pas applicable, elle le sera cependant au moment du renouvellement du bail.
• Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spécifique mettant à la charge du locataire certaines dépenses ?
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHRD locataire est tenu aux charges et travaux d'entretien, mais également aux gros travaux (606 du code civil). Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d'entretien (article 605 du code civil) ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l'écoulement du temps ou de l'installation électrique endommagée par la foudre ou la grêle. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ceci est exclu.
• Qu'en est-il si le bail ne comporte aucune clause spécifique ?
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien. Ainsi, le propriétaire doit supporter :
- les réparations d'entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le changement d'une chaudière ou le remplacement d'un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à l'écoulement du temps…).
Les travaux imposés par l'administration sont à la charge du propriétaire s'ils concernent le gros oeuvre et tous les travaux de l'article 606 du code civil, mais le propriétaire a pu cependant insérer une clause mettant à la charge du locataire ces types de travaux.
► Que faire en cas de litige avec son bailleur ?
Il existe un contentieux important sur la nature et l'imputation des charges. Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l'une ou l'autre des parties, et le cas échéant les juges, qui résoudront le problème en cas de non conciliation.
Il est donc conseillé d'avoir recours à un avocat spécialisé dans le domaine des CHR et discothèques pour :
- anticiper les contentieux. L'avocat vous conseillera lors des phases d'acquisition de votre fonds commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement ;
- vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une demande injustifiée du bailleur.
bail commercial #Bail#
Publié par Sophie Petroussenko
Commentaires
Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
vendredi 23 mars 2018
Cher Monsieur, Je vous remercie de votre question.
Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire commercial est strictement encadrée. Cette loi s’applique au renouvellement de bail commercial postérieur au 3 novembre 2014 J’ai compris que votre bail a été renouvelé après la date du 3 novembre 2014. Cette loi prévoit que ne peuvent être mises à la charge du locataire : « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; » Le remplacement d’un ballon d’eau chaude ne semble remplir aucune de ces caractéristiques. Cette charge a donc pu librement être mise à la charge du CHRD dans le bail. Vous devrez donc lire la partie de votre bail qui répartit les charges entre le CHRD et votre bailleur. S’il a été correctement rédigé, il comporte une partie prévoyant cette répartition. N'oubliez pas que dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).
Sophie PETROUSSENKO
Avocat à la cour
0156810580
http://cabinet-petroussenko.com
Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire commercial est strictement encadrée. Cette loi s’applique au renouvellement de bail commercial postérieur au 3 novembre 2014 J’ai compris que votre bail a été renouvelé après la date du 3 novembre 2014. Cette loi prévoit que ne peuvent être mises à la charge du locataire : « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; » Le remplacement d’un ballon d’eau chaude ne semble remplir aucune de ces caractéristiques. Cette charge a donc pu librement être mise à la charge du CHRD dans le bail. Vous devrez donc lire la partie de votre bail qui répartit les charges entre le CHRD et votre bailleur. S’il a été correctement rédigé, il comporte une partie prévoyant cette répartition. N'oubliez pas que dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).
Sophie PETROUSSENKO
Avocat à la cour
0156810580
http://cabinet-petroussenko.com
strauss helmut
samedi 24 mars 2018
bonjour
merci de votre réponse
pour la réparation du rideau roulant de fermeture d'une baie vitrée et le système de climatisation ... est ce que cela incombe au bailleur ou au preneur
merci de votre réponse
merci de votre réponse
pour la réparation du rideau roulant de fermeture d'une baie vitrée et le système de climatisation ... est ce que cela incombe au bailleur ou au preneur
merci de votre réponse
Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
mercredi 28 mars 2018
Cher Monsieur,
Il convient d’analyser votre bail en entier car les clauses sont différentes d’un bail à un autre.
- Si le bail été renouvelé avant la loi Pinel et est toujours en cours :
- le bail répartit en principe la charge des travaux et le bailleur peut tout à fait inclure la prise en charge de la réparation du rideau roulant et de la climatisation par le propriétaire des locaux ou le preneur ou les deux à la fois. Il faut donc que vous vous référiez à ce qui a été prévu dans le contrat de bail.
- si rien n’a été prévu quant à la répartition des charges dans votre contrat de bail, par défaut, le locataire devra en principe supporter les réparations locatives et de menu entretien.
Ainsi, le bailleur doit supporter les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les grosses réparations d’entretien de l’article 605 du code civil.
Il faut noter que la Cour de cassation considère que si une clause du bail met à la charge du bailleur l’article 606 du code civil, cela comprend également les réparations d’une chaudière liées à la vétusté (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 novembre 2011, 10-26.816).
Ainsi, la réparation du système de climatisation ainsi que celle du rideau électrique (si elles sont dues à la vétusté) devraient être à la charge du bailleur dans ce cas où rien n’a été prévu. Si la réparation a pour cause un défaut d’entretien du locataire, les dépenses seront en principe à sa charge.
- Si votre bail a été renouvelé après la loi Pinel de 2014, il vous faudra obligatoirement observer ce qui a été prévu dans le bail quant à la répartition des charges.
En effet, la loi Pinel prévoit que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil.
Or, les réparations du système de climatisation ou du rideau roulant ne peuvent en principe être considérées comme des grosses réparations sauf si elles sont liées à la vétusté ou sauf s’ils sont, dans le bail, considérés comme des immeubles par destination (article 517 du code civil).
Il convient d’examiner votre bail car certains baux mettent à la charge du bailleur les réparations de ces deux éléments ; d’autres baux considèrent que les réparations des immeubles par destination, du fait de la vétusté, sont à la charge du bailleur. L’interprétation de chaque clause par les Juges n’est possible qu’après une analyse approfondie de celles-ci.
Sophie PETROUSSENKO
Tel : 01 56 81 05 80
Site internet : www.cabinet-petroussenko.com
Il convient d’analyser votre bail en entier car les clauses sont différentes d’un bail à un autre.
- Si le bail été renouvelé avant la loi Pinel et est toujours en cours :
- le bail répartit en principe la charge des travaux et le bailleur peut tout à fait inclure la prise en charge de la réparation du rideau roulant et de la climatisation par le propriétaire des locaux ou le preneur ou les deux à la fois. Il faut donc que vous vous référiez à ce qui a été prévu dans le contrat de bail.
- si rien n’a été prévu quant à la répartition des charges dans votre contrat de bail, par défaut, le locataire devra en principe supporter les réparations locatives et de menu entretien.
Ainsi, le bailleur doit supporter les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les grosses réparations d’entretien de l’article 605 du code civil.
Il faut noter que la Cour de cassation considère que si une clause du bail met à la charge du bailleur l’article 606 du code civil, cela comprend également les réparations d’une chaudière liées à la vétusté (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 novembre 2011, 10-26.816).
Ainsi, la réparation du système de climatisation ainsi que celle du rideau électrique (si elles sont dues à la vétusté) devraient être à la charge du bailleur dans ce cas où rien n’a été prévu. Si la réparation a pour cause un défaut d’entretien du locataire, les dépenses seront en principe à sa charge.
- Si votre bail a été renouvelé après la loi Pinel de 2014, il vous faudra obligatoirement observer ce qui a été prévu dans le bail quant à la répartition des charges.
En effet, la loi Pinel prévoit que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil.
Or, les réparations du système de climatisation ou du rideau roulant ne peuvent en principe être considérées comme des grosses réparations sauf si elles sont liées à la vétusté ou sauf s’ils sont, dans le bail, considérés comme des immeubles par destination (article 517 du code civil).
Il convient d’examiner votre bail car certains baux mettent à la charge du bailleur les réparations de ces deux éléments ; d’autres baux considèrent que les réparations des immeubles par destination, du fait de la vétusté, sont à la charge du bailleur. L’interprétation de chaque clause par les Juges n’est possible qu’après une analyse approfondie de celles-ci.
Sophie PETROUSSENKO
Tel : 01 56 81 05 80
Site internet : www.cabinet-petroussenko.com
mercredi 21 mars 2018