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Le plus souvent, l'évaluation d'un
fonds de commerce s'effectue en cas de vente du fonds, mais elle peut
aussi être utile dans le cadre d'une évaluation patrimoniale en
prévision d'une succession ou en cas de
nantissement du fonds (lorsque le commerçant souscrit un crédit et
que la banque exige une garantie, par exemple). Pour schématiser, on
peut retenir que l'évaluation d'un fonds de commerce passe
nécessairement par les étapes suivantes :
1. L'analyse du bilan, qui consiste à mesurer la rentabilité financière de l'entreprise et son potentiel en termes de performance économique. Il ne s'agit pas vraiment d'apprécier le résultat brut d'exploitation (RBE) ni l'excédent brut d'exploitation (EBE) mais plutôt le résultat d'exploitation + économies réalisables - recettes exceptionnelles, ce que les spécialistes de la transaction appellent l'EBE retraité.
6. Comparaison avec les prix du marché. Ce sont les prix de vente pratiqués dans des affaires comparables du même secteur géographique. Ces prix fluctuent en fonction de l'offre et de la demande. Les agents spécialisés de votre zone géographique sauront vous renseigner.
1. L'analyse du bilan, qui consiste à mesurer la rentabilité financière de l'entreprise et son potentiel en termes de performance économique. Il ne s'agit pas vraiment d'apprécier le résultat brut d'exploitation (RBE) ni l'excédent brut d'exploitation (EBE) mais plutôt le résultat d'exploitation + économies réalisables - recettes exceptionnelles, ce que les spécialistes de la transaction appellent l'EBE retraité.
2.
L'évaluation par la méthode du chiffre d'affaires, qui
consiste à multiplier le chiffre d'affaires HT par un coefficient
exprimé en pourcentage. Ce coefficient varie en fonction du lieu de
l'établissement (zone géographique et emplacement) et de la nature
de l'activité (restaurant traditionnel, bar-tabac, brasserie,
hôtel...).
3. Croisement de la valeur 'bilan'
et de la valeur 'CA'. Il y a des affaires qui ont un bon
chiffre d'affaires mais qui sont peu rentables et, inversement, il y
a des entreprises avec de petits chiffres d'affaires mais de belles
performances. Et ce n'est pas parce que l'un de ces deux éléments
pèche que le fonds de commerce n'a pas de valeur. Croiser les deux résultats est donc nécessaire pour essayer de coller au plus juste.
L'idéal étant un fonds avec un bon chiffre d'affaires et une
belle rentabilité.
4. L'analyse des composantes propres
au local dans lequel le fonds est exploité. Cet examen
n'est possible qu'après une ou plusieurs visites approfondies de
l'établissement et porte principalement sur :
• l'emplacement (est-il propice au développement
commercial, y a-t-il beaucoup de passage ?…) ;
• la surface (plus elle est petite, plus cela est susceptible de minimiser la valeur de l'affaire) ;
• les mètres linéaires de façade (plus la façade est visible et susceptible d'attirer le chaland, plus l'établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle est plus avantageuse qu'une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus avantageuse qu'une façade de 4 mètres à plat, etc.) ;
• l'état des lieux (essentiellement l'état du matériel et du mobilier ; plus son état est bon, mieux c'est pour la valeur de l'affaire) ;
• la situation locative, c'est-à-dire l'analyse du bail (sa date d'échéance, le montant du loyer, les dépenses à la charge du locataire des murs, les activités autorisées…), et du règlement de copropriété ;
• L'état des installations liées à l'hygiène et à la sécurité (une affaire qui n'est pas aux normes perd beaucoup de valeur et n'est pas toujours vendable).
• la surface (plus elle est petite, plus cela est susceptible de minimiser la valeur de l'affaire) ;
• les mètres linéaires de façade (plus la façade est visible et susceptible d'attirer le chaland, plus l'établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle est plus avantageuse qu'une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus avantageuse qu'une façade de 4 mètres à plat, etc.) ;
• l'état des lieux (essentiellement l'état du matériel et du mobilier ; plus son état est bon, mieux c'est pour la valeur de l'affaire) ;
• la situation locative, c'est-à-dire l'analyse du bail (sa date d'échéance, le montant du loyer, les dépenses à la charge du locataire des murs, les activités autorisées…), et du règlement de copropriété ;
• L'état des installations liées à l'hygiène et à la sécurité (une affaire qui n'est pas aux normes perd beaucoup de valeur et n'est pas toujours vendable).
5. L'appréciation de l'aspect professionnel de
l'affaire : l'efficacité du management actuel, la qualité
de l'outil de travail, les moyens commerciaux et la stratégie
marketing, les caractéristiques économiques de l'exploitation...
6. Comparaison avec les prix du marché. Ce sont les prix de vente pratiqués dans des affaires comparables du même secteur géographique. Ces prix fluctuent en fonction de l'offre et de la demande. Les agents spécialisés de votre zone géographique sauront vous renseigner.
7. La confrontation du prix estimé avec le 'reste à
vivre' du futur repreneur, c'est-à-dire avec la part de profit
disponible que l'acquéreur va pouvoir utiliser pour faire vivre
décemment sa famille, une fois les charges liées au crédit
professionnel déduites de l'EBE. En effet, si le prix de vente d'une
affaire est tel que le plan de financement d'un acquéreur lambda ne
lui laisse pas suffisamment de quoi vivre convenablement, c'est que
ce prix est trop élevé, car sans cela, l'acheteur n'obtiendra pas
le soutien bancaire nécessaire à l'acquisition, et sans acheteur,
le cédant ne réalisera pas la vente. Autrement dit, les exigences
moyennes des banques en termes de financement entrent désormais en
ligne de compte dans l'évaluation d'un fonds de commerce.
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
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