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L'Hôtellerie Restauration : Pourquoi les prix de ventes des fonds de CHR ont-ils baissé ?
Marc Thélène : Les prix ont baissé d'une part parce que le mauvais contexte économique de 2012 et le climat attentiste lié aux élections présidentielles qui l'a accompagné ont tiré vers le bas la rentabilité des commerces. D'autre part, parce que les banques sont extrêmement regardantes sur le potentiel de rentabilité des affaires. Désormais, le critère prédominant pour la détermination d'un prix de cession, c'est l'EBE (excédent brut d'exploitation, NDLR), appelé Perf* au sein du réseau Century 21. L'appréciation du prix au regard du chiffre d'affaires est devenue secondaire, même si elle demeure un point de repère incontournable pour les acheteurs. Tous ces facteurs ont joué à la baisse sur les coefficients de rapport prix/EBE.
Quel est le rapport moyen prix/EBE actuellement ?
Désormais, pour tous types de commerce confondus, une affaire ne se vendra pas au-delà de 3 fois le Perf, voire 3,5 fois au maximum. Seuls les hôtels-bureaux peuvent espérer être cédés 4 à 5 fois l'EBE, contre 5 à 6 fois auparavant.
Le comportement des acheteurs a-t-il lui aussi évolué vers plus de prudence ?
Oui, on note que les acquéreurs ont tendance à moins s'endetter. Ils préfèrent avoir un apport personnel plus important que les 30 % généralement exigé par les banques. Quant à l'apport personnel des primo-accédants, il avoisine désormais 50 à 60 % du prix de cession.
Le prix de vente moyen a-t-il évolué ?
Il a légèrement augmenté. En 2012, en Languedoc-Roussillon, le prix moyen de cession, tous commerces confondus, s'élevait à 180 000 € contre 147 000 € en 2011. La moyenne nationale des prix de cession des restaurants est de 138 000 €, contre 129 000 € en 2011. Elle s'établit à 177 000 € contre 162 000 € pour les débits de boissons. Seule la moyenne des prix de cession de l'hébergement est identique avec une moyenne de 315 000 €.
Est-ce un bon signe ?
Pas nécessairement. Cela signifie surtout que ce sont les affaires qui ont un volume d'activité important qui se vendent le mieux. Probablement parce que, dans le contexte de crise actuel, ce sont elles qui résistent le mieux, comparées aux fonds de commerce plus modestes.
Y-a-t-il à Montpellier des quartiers où les commerces de restauration souffrent plus que d'autres ?
Le contexte économique n'est facile pour personne. On remarque néanmoins que les nouveaux quartiers Jacques Coeur et Nouvelle Mairie, au sud de la ville, se démarquent par une concentration de restaurants en pied d'immeuble qui est démesurée par rapport à la clientèle potentielle, et par des loyers trop chers qui pèsent sur leur rentabilité.
* Perf = Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière. Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et les charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).
Publié par Propos recueillis par Tiphaine Beausseron
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