Normes de sécurité incendie : des gros travaux à la charge du propriétaire sauf clause expresse

Les travaux de mise aux normes sécurité seront-ils à votre charge ou à celle du propriétaire des murs ? Tout dépend du contrat de bail, explique Maître Gaillard, auteur du Blog des Experts ‘Le bail commercial en CHR’ sur lhotellerie-restauration.fr. Illustration à partir d’une affaire récemment jugée par la Cour d’Appel de Toulouse*.

L’histoire :
Un hôtelier dirige un établissement classé 2* dans le centre d’une ville de province. Les 38 chambres sont insonorisées, climatisées et équipées de téléphone, télévision et accès Internet wi-fi. Il n’y a pas de restaurant.
L’hôtelier a changé la chaudière pour un montant de 13 000 euros et payé des travaux de mise aux normes de sécurité incendie notamment sur le système électrique et de gaz pour un montant de 7000 euros. Il souhaite en outre entreprendre d’autres travaux de mise aux normes de sécurité liés à l’amiante (500 euros) et à l’ascenseur (33 000 euros). Pour le bailleur, pas question de rembourser ceux déjà effectués, ni de supporter le coût des autres. L’hôtelier saisit alors l’autorité judiciaire pour obtenir le paiement de la totalité de ces sommes. 

L’argument de l’hôtelier :
L’hôtelier souhaite que le bailleur rembourse les frais engagés et prenne en charge les travaux à venir. Il considère que l’ensemble de ces travaux lui sont imposés par l’autorité administrative et se fonde sur un rapport du bureau Véritas qui lui-même fait référence à l’arrêté du 24 juillet 2006 sur la mise en conformité des petits hôtels aux normes de sécurité. Il estime que le contrat de bail ne contient aucune clause stipulant expressément que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du locataire. Il en conclut qu’ils doivent être supportés par le bailleur en application de l’article 1719-2° du code civil (selon lequel le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée).

L’argument du bailleur :
Le bail comporte une clause le dispensant de prendre en charge les travaux sauf ceux relatifs à la toiture et aux gros murs. Les travaux en question ne concernent ni l’un ni l’autre, donc il n’est pas tenu de les supporter. 

Pour les juges :
Le changement de la chaudière reste à la charge de l’hôtelier. Pour les juges de première instance, le locataire ne peut pas entreprendre de travaux sans autorisation du bailleur. L’hôtelier a bien écrit une lettre pour informer le propriétaire des murs de son intention de changer la chaudière, mais il n’a pas obtenu l’autorisation de celui-ci. Il n’a pas non plus saisi la juridiction judiciaire, préalablement à leur exécution, pour obtenir la condamnation de celui-ci. Pour le tribunal de grande instance et pour la Cour d’Appel, le locataire n’est juridiquement pas fondé à en réclamer le remboursement. Ces frais restent donc à sa charge.

Les travaux de mises aux normes de sécurité incendie sur le système électrique et de gaz. Le locataire n’a ni informé, ni demandé l’autorisation au bailleur de les exécuter, ni obtenu une décision judiciaire en ce sens. En première instance comme en appel, le locataire n’est juridiquement pas fondé à en réclamer le remboursement. Ces frais restent donc à sa charge.

Pour les travaux de mise aux normes à effectuer (amiante et ascenseur), les juges analysent le bail commercial. Celui-ci prévoit que «le locataire des murs, s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs (…) à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter ».
Pour les juges de première instance cette clause signifie que seuls les travaux de toitures et sur les gros murs sont à la charge du bailleur. L’hôtelier doit donc supporter les travaux d’amiante et d’ascenseur.

Mais la Cour d’Appel en fait une interprétation différente. Pour elle, la clause selon laquelle « le locataire s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs », ne vise pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative. De même la clause qui oblige le locataire «à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter », ne prévoit pas de façon explicite à qui revient la charge des travaux nécessaires pour satisfaire aux prescriptions administrative.

La Cour d’appel en conclut que le bail ne contient pas de clause mettant explicitement à la charge du locataire les travaux prescrits par l’administration. Le bailleur ne peut donc pas s’appuyer sur cette clause du bail pour mettre à la charge de l’hôtelier les travaux litigieux. La Cour d’appel estime donc que ces travaux doivent être mis à la charge du bailleur et donne raison sur le principe au locataire. Cependant, elle ne condamne pas tout de suite le bailleur à payer ces travaux. Elle demande en effet une expertise pour en déterminer précisément la nature et s’assurer que les travaux projetés sont bien imposés par l’autorité administrative.