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A Bordeaux, de nouveaux développements devraient modifier le paysage hôtelier

Fonds de commerce - jeudi 29 avril 2010 10:43
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Bordeaux (33) Si la crise a affecté l’activité hôtelière bordelaise, en particulier dans le haut de gamme, la création prochaine de centres culturels, sportifs et d’affaires, ainsi que la future ligne de TGV reliant Paris à Bordeaux en 2 heures, donnent à la capitale de l’Aquitaine, de belles perspectives de développement. Le point avec Jean-Yves PROUST Directeur du Cabinet Headlight Consulting.






Quelles sont les caractéristiques actuelles du parc hôtelier bordelais ?
Les 2* dominent la place avec une capacité d’accueil de 2 884 chambres, soit 36% de l’offre globale. Viennent ensuite les 3* qui représentent 29% de la capacité d’accueil totale.
Les 4*, 4*Luxe et 5* représentent 10% de la capacité d’accueil de l’hôtellerie bordelaise.
L’hôtellerie de chaine est largement majoritaire au sein de l’agglomération bordelaise. Elle représente aujourd’hui 68% de la capacité d’accueil.

Comment l’offre hôtelière haut de gamme a-t-elle évolué ces dernières années ?
Celle-ci a évolué de façon significative et s’est étoffée avec l’arrivée de trois nouveaux établissements :
-         Le Regent, en cours de classement 5 étoiles, au cœur du vieux Bordeaux et qui offre 150 chambres dont 22 suites de luxe.
-         Le Seekoo, hôtel 4* de 45 chambres situé sur les quais en bordure de la Garonne.
-         L’avant scène, un 3* de charme offrant 9 chambres thématisées, dans le quartier des Chartrons.
On peut signaler également la création de la résidence Adagio dans le quartier d’affaires du centre-ville (111 appartements). Les résidences de Tourisme représentent aujourd’hui 20% du parc de Bordeaux intra muros (soit environ 1200 chambres). Plusieurs chambres d’hôtes ont également vu le jour au cœur du centre-ville.

La crise a-t-elle eu un impact sur ce marché en 2009 ?
L’hôtellerie 3, 4 et 5* a souffert en 2009 et perd sept points avec un taux d’occupation de 48,2% moyen. Les taux d’occupation en deux étoiles ont également baissé avec moins quatre points pour atteindre un  niveau d’environ 63 %. La catégorie trois étoiles a plutôt bien résisté en hyper centre et l’hôtellerie d’une façon générale a plutôt souffert en périphérie en dehors du secteur de Mérignac.

Globalement le REVPAR de la catégorie 4, 5* est inférieur de 8 € à la moyenne des agglomérations françaises de taille comparable, la période hivernale est ainsi plus dure car la clientèle affaires est moins présente que dans d’autres agglomérations comparables.

Plusieurs facteurs expliquent cet état de fait. Bien entendu, la crise a eu pour effet de réduire les budgets hébergement des entreprises qui n’hésitent pas à loger leurs collaborateurs dans des hôtels de catégorie inférieure. Le parc quatre étoiles a par ailleurs fortement progressé et ceci a impacté directement le TO moyen de la catégorie, qui plus est, en temps de crise. Par ailleurs, et c’est une tendance générale en France, le tourisme d’affaires groupes s’est écroulé et on constate un taux de réalisation de – 20% sur l’agglomération Bordelaise en 2009.

Enfin la baisse des clientèles étrangères à fort pouvoir d’achat avec en tête les anglais a constitué une contrainte supplémentaire pour les établissements de catégorie supérieure


Des développements économiques sont-ils prévus prochainement pour accompagner l’arrivée de nouveaux hébergements ?
De nombreux projets touristiques et économiques structurants devraient permettre à moyen terme de faire progresser le nombre de nuitées sur l’agglomération bordelaise. L’amélioration de la fréquentation au cours des mois creux de novembre à mars ne pourra ainsi être induite que par une hausse du volume de  la clientèle affaires.
Plusieurs projets majeurs devraient voir le jour et impacter positivement la fréquentation des différents types d’hébergement.

-
Création d’un centre culturel entièrement dédié au vin. Voulu comme un Guggenheim bordelais, ce musée sera une plateforme culturelle et pédagogique au cœur de la ville historique. Objectif : 400 000 visiteurs par an.
-Création d’une grande salle de spectacle, l’Arena.
-Arrivée de la LGV en 2016. Bordeaux ne sera plus qu’à 2h de Paris.
-Création d’un grand quartier d’affaires autour de la gare sur 450 000 m² : le projet Euratlantique (échéance 2012)
C’est sans doute l’arrivée en 2011 du centre de recherche de Cestas (Laser Mégajoule) qui devrait générer rapidement le plus de retombées économiques pour les différents hébergements de l’agglomération bordelaise.

Jean-Yves PROUST Directeur du Cabinet Headlight Consulting avec Tiphaine Beausseron

Bordeaux en Chiffres
Avec 750 000 habitants, l’agglomération Bordelaise est la 6ème métropole de France. Elle compte 131 hôtels toutes catégories confondues, soit 8 058 chambres (10,7 chambres pour 1000 habitants). Sa capacité hôtelière est donc supérieure à celle de Marseille (9.7 chambres pour 1000 habitants), Lille (5.6) et Lyon (9.2) mais inférieure à celle de Toulouse (10.9).

Profil de la clientèle hôtelière à Bordeaux
La clientèle est majoritairement affaires à 56% et très présente de mars à juin et de septembre à novembre. Le croisement des clientèles affaires et tourisme génère des taux d’occupation supérieurs sur les mois de mai, juin et septembre, octobre. La saisonnalité de l’activité est donc assez marquée sur l’agglomération.
Néanmoins, l’image de la ville s’est transformée suite à l’inscription de la ville au patrimoine mondial de l’Unesco en 2007. Une large campagne de communication a été lancée auprès des clientèles étrangères notamment, la notoriété a ainsi fortement augmenté et de facto la fréquentation touristique de la ville avec + 25% ces trois dernières années. Les hôteliers ont donc bénéficié de cette clientèle supplémentaire et la clientèle touristique française s’est maintenue malgré la crise

Tensions sur le marché des hôtels 4 étoiles
Sur le segment des hôtels 4 étoiles , le REVPAR s’est maintenu mais avec de fortes disparités entre établissements. On peut ainsi distinguer deux groupes distincts :
-          les « discounters » qui privilégient le taux d’occupation par rapport au prix moyen et présentent un REVPAR aux alentours de 50€ avec pour certains un niveau de REVPAR à 35€, ce qui confirme la guerre des prix actuelle

-         Le deuxième groupe avec des prix moyens mieux tenus et un REVPAR au-delà des 100€

L’impact des nouvelles résidences hôtelières et de tourisme à Bordeaux
Les résidences de tourisme et d’affaires représentent aujourd’hui 1 200 chambres environ et 20% du parc de Bordeaux intra muros. La faiblesse des taux d’occupation en quatre étoiles sur l’agglomération et ceci historiquement (Bordeaux n’a jamais été une ville industrielle) et l’arrivée de grosses capacités pour les nouvelles résidences posent forcément problème. Ces résidences positionnées sur le marché quatre étoiles sont aujourd’hui obligées d’élargir leur champ de prospection en venant chercher une partie de leur clientèle sur le segment trois étoiles. De nouveaux projets risquent encore de venir déstabiliser le marché trois et quatre étoiles avec notamment une résidence de 350 appartements sur le secteur de Bordeaux le Lac. Un autre développement devrait voir le jour avec la deuxième tranche annoncée de la résidence présente sur la Cité Mondiale du Vin.
Headlight Consulting
11, Rue de Courtalin Bât A
77700 Magny-Le-Hongre
http://www.headlight.fr/
Tél. : 01 60 42 71 71

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