A Brest et Quimper, volume de transactions en hausse et prix en baisse en 2009

Brest-Quimper (29) C’est la tendance générale sur laquelle table Philippe Raguénes, Directeur de Century 21 Ouest Commerces de Brest et Quimper, qui a pour spécialité la vente de fonds de commerce de bars-tabacs, tabacs-presses, d’hôtels et de restaurants . Interview.

Que doit avoir à l’esprit un futur acquéreur qui souhaiterait s’installer dans le Finistère ?
Il doit être conscient que l’activité CHR dans notre région a été durement impactée par l’interdiction de fumer et le ralentissement économique. Pour les bars, bars-tabacs, bars-tabacs-presse, on a constaté, dans les bilans 2008, une baisse moyenne de 20 % du chiffre d’affaires en bar, tandis que les produits commissionnés sont restés stables.

Quelles sont les activités les plus demandées ?
Les restaurants  à concept, les hôtels bureaux,  les bars-tabacs de jour. Pour les cafés - salons de thé - sandwicheries (le plus souvent exploités en galerie commerciale et sous franchise) la demande est supérieure à l’offre et nous sommes à la recherche de nouveaux biens ou de locaux pour des créations. 

Quelles sont les activités qui se vendent le plus et pourquoi ?
Le nombre de ventes de fonds de commerce ‘bars-tabacs multiservices’ est soutenu notamment parce qu’ils sont très présents historiquement dans notre région. Ils restent une valeur sûre pour les acquéreurs prudents.
Les restaurants aussi font partie de la majorité des transactions. Leurs vendeurs sont souvent des primo-accédants qui s’en séparent moins d’ 1 an après l’acquisition. Ils avaient sous-estimé le professionnalisme et l’investissement personnel nécessaire pour bien gérer un restaurant. En effet, beaucoup de primo-accédants se sont rués sur les restaurants en reprise ou en création pensant que faire la cuisine comme chez soi pour 6 personnes était la même chose que de gérer un service de 40 à 60 couverts. Heureusement pour eux, la demande reste encore soutenue sur ce créneau et devrait être encouragée grâce à l’effet psychologique positif de l’annonce récente de la baisse de TVA en restauration.

Quelles sont les activités dont le prix se situe dans une fourchette haute ?
Le prix du marché demeure assez élevé sur le segment des bars-tabacs ou bars-brasseries de jours situés dans les centres commerciaux autour des nouvelles zones commerciales ou les nouveaux pôles tertiaires, car dans me créneau horaires compris entre 8h et 20h, la clientèle diminue moins qu’ailleurs . 

Et pour les hôtels ?
Sous réserve d’être aux normes, les hôtels-bureaux, avec ou sans les murs, de 25 à 40 chambres demeurent rares dans notre secteur, et ils se vendent 5 à 6 fois le Perf*. Notre région est sous-équipée dans ce domaine, du fait de la fermeture de nombreux hôtels de petite capacité, dont le coût des mises aux normes ne permet pas un retour sur investissement, ou de leur transformation en appartement par des promoteurs immobiliers.

Les nouvelles normes hôtelières font-elles baisser le prix de vente des hôtels ?
Oui, dans la mesure où le coût des travaux viendra diminuer le prix de vente. Nous conseillons vivement aux vendeurs d’effectuer, préalablement à la décision de vente, un audit estimatif des travaux de mise aux normes de 2011 et 2015. En effet, la mise sur le marché d’un bien aux normes, simplifie énormément la vente et rassure l’acquéreur qui prend rapidement une décision. Dans le cas contraire, les négociations sur le prix et les travaux rallongent les délais de réalisation des ventes, voire mettent en échec la transaction et aboutissent à un prix de vente durement décoté.

Quelle est la tendance du marché dans la région pour les mois à venir ?
Le nombre des transactions va s’accélérer sur les prochains mois, du fait, de l’augmentation de la demande, des «stocks» vendeurs qui sont au plus haut et de la baisse annoncée des taux bancaires. A contrario, les prix seront au plus bas, notamment en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. Les acquéreurs, plus nombreux depuis le début de l’année, disposent d’un choix très large d’affaires. Il y a cinq ans c’était le vendeur qui imposait ses conditions, aujourd’hui c’est l’inverse. Cela a tendance à tirer les prix vers le bas.