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du 9 octobre 2008
CONJONCTURE

DANS UN CONTEXTE DE CRISE FINANCIÈRE INTERNATIONALE

KPMG considère l'hôtellerie française comme un produit rassurant pour les investisseurs

Le rapport annuel du cabinet d'audit KPMG vient de paraître. Pour cet observateur de la profession, le secteur se porte bien, et les résultats 2008 devraient au moins égaler ceux de l'année 2007. L'offre d'hébergement marchand se diversifie : le panel de l'étude va désormais intégrer les résidences hôtelières ainsi que les spas de plus de 500 m2, source de revenus complémentaires pour les hôtels.

Malgré ses disparités, la structure du parc hôtelier français arrive aujourd'hui à maturité et ne semble pas avoir souffert de la crise américaine. Les taux d'occupation affichent une progression allant de 1,7 à 3,1 % par rapport à 2006, dans les catégories 3, 4 et 4 étoiles supérieur (respectivement 69,2 %, 71,5 % et 72 %), de même que dans les catégories 0 et 1 étoile, où ils s'élèvent à 71,9 %. Cette augmentation date en réalité de 2003, après la chute brutale constatée lors la guerre en Irak. 2007 devient donc "une année de référence au même titre que l'année 2000", déclare Stéphane Botz, responsable du secteur tourisme, hôtellerie, loisirs pour KPMG, "avec des taux supérieurs à 70 %, donc proches de la saturation". L'Île-de-France explose les plafonds, avec des taux d'occupation optimaux, estimés à 77,4 % pour les 4 étoiles supérieur, 77,7 % pour les 4 étoiles et 79,4 % pour les 3 étoiles. L'année 2008, par ailleurs, ne présente, pour le moment, aucun signe de ralentissement et surfe sur la même vague, avec des résultats tout aussi positifs (+ 2 points pour les taux d'occupation sur les huit premiers mois de l'année par rapport à la même période en 2007).

Une demande en évolution
Cependant, les pays d'origine des visiteurs de 2008 ne sont pas les mêmes que ceux de 2001. Si les Européens restent toujours majoritaires (89 % des arrivées en France et 84 % des nuitées), ils progressent moins vite que les clientèles lointaines (+ 3 % contre + 7 % en 2007 par rapport à 2006), dans lesquels on retrouve les pays du Moyen-Orient et les Bric (Brésil, Russie, Inde et Chine), ces derniers arrivant en masse et remplaçant en partie les Américains et les Japonais… En revanche, cette nouvelle clientèle, adepte de séjours plus courts, aurait tendance à privilégier le tourisme urbain, au bénéfice de villes comme Lyon ou Marseille. Quant aux Français, ils restent davantage sur l'Hexagone (+ 3,3 % de séjours en 2007) et raccourcissent leurs séjours.
Parallèlement, les opérateurs hôteliers ont effectué de profonds changements et l'offre a tendance à se reconcentrer. En 2007, les chaînes intégrées représentent 423 181 chambres, soit une perte de 4 900 clés, ce qui les met en recul de 1 point par rapport à 2006. On ne compte sur la période que 16 nouvelles adresses. Par ailleurs, certains réseaux disparaissent ou sont intégrés dans d'autres. Cette transformation du parc profite avant tout à de nouveaux groupements comme Dynamique Hôtels, B & B Hotels, etc.
Par ailleurs, les chaînes volontaires, elles, se positionnent surtout sur la qualité, comme Best Western, Exclusive Hotels, Inter-Hotel, ce qui les conduit à pratiquer une politique de sélection rigoureuse, éliminant leurs adhérents les moins bons. En conséquence, le parc diminue et passe de 31,7 % à 30,6 %.
Enfin, les chaînes intégrées souhaitent balayer large et s'adresser à tous les types de clientèles, connus pour être peu fidèles et très volatiles, et procèdent
désormais à une diversification des marques (le branding). Rien qu'en 2008, le groupe Accor a lancé Pullmann, All Seasons, et MGallery. 

Un investissement qui s'avère rentable
Tenant compte de tous ces éléments, KPMG souligne : "L'hôtellerie française semble être en bonne santé en général" car "parallèlement à l'augmentation des taux d'occupation, les prix moyens ont également progressé." Depuis 1998, les hôtels de catégorie 4 étoiles supérieur auraient augmenté leur recette moyenne chambre (RMC) de 20 %, les 4 étoiles de 16,5 %, les 3 étoiles de 19 %, les 2 étoiles de 27,3 % et les 0/1 étoile de 38 %.
"En France, la crise internationale bancaire n'a pas eu de répercussions pour le moment sur les prix, contrairement à ce que l'on a constaté en Angleterre", poursuit Stéphane Botz, ajoutant qu'a priori, les analyses prédisent cette hausse jusqu'à 2010. En France, la diversification des marques et l'arrivée de nouveaux produits constituant des offres complémentaires - comme les centres de soins, les spas, les golfs… - ont augmenté le prix de revient des hôtels. En 2007, tous les prix moyens sont en hausse de 3 % au niveau national, en catégorie moyenne et supérieure, et de 8,6 % en catégorie économique. Seuls les hôtels 4 étoiles en zone rurale sont en légère stagnation avec + 0,4 % seulement entre 2006 et 2007, un créneau certainement à la recherche de son positionnement.
L'hôtellerie française apparaît donc comme un produit rassurant pour les investisseurs, à travers ses deux indicateurs de performance, le RevPAR (revenu par chambre disponible) et le RBE (revenu brut d'exploitation). "Les RevPAR dans les hôtels 4 étoiles et 4 étoiles supérieur sont tous en progression de 5 à 10 %, déclare Stéphane Botz, et surtout dans les régions Île-de-France et Paca", alors que la progression du RevPAR moyen n'est que de 2,5 % dans les autres régions françaises, phénomène normal puisque "les destinations urbaines sont préférées pour de courts séjours". Même chose pour le RBE, qui varie entre 30 et 42 % en
2007, même dans la catégorie économique, un vrai témoignage de bonne santé.
Enfin, le parc se modernise. Les projets hôteliers étant moins nombreux, les investissements réalisés par les chaînes, notamment en matière de rénovation, sont plus importants, même s'ils sont, en 2008, légèrement en diminution par rapport à 2007 (750 ME en 2007 contre 730 ME en 2008). Même situation pour l'hôtellerie indépendante qui rénove aussi son parc, même si elle le fait avec une certaine prudence : les montants évalués par Odit France s'élèvent à 950 ME en 2007 et 880 ME en 2008.

Une valeur refuge pour les années à venir ?
Difficile de globaliser à partir de situations si diversifiées. En revanche, on peut dire que l'hôtellerie française semble s'être adaptée aux nouveaux marchés. C'est surtout vrai pour les chaînes intégrées qui, en revendant une partie de leurs actifs récemment, ont pu réinvestir. C'est certainement moins vrai pour les indépendants et l'hôtellerie familiale. En résumé, quant à considérer l'hôtellerie comme un bon placement immobilier, certaines réserves s'imposent : bénéficier d'une situation géographique privilégiée, de préférence en zone urbaine. Dans ces conditions, les investisseurs continueront à considérer que "l'immobilier, c'est du rendement, c'est très 'secure' et c'est du long terme", comme l'affirme Robert Waterland, de la Société de la tour Eiffel, à l'occasion d'un petit-déjeuner sur l'immobilier. Et c'est sûrement un excellent placement si l'on considère par ailleurs le nombre d'hôtels 4 étoiles et 4 étoiles luxe qui ont changé de mains ces derniers temps dans la capitale, le dernier - et non des moindres - étant le Prince de Galles, racheté par MH Limited Partnership pour 141,5 ME.
Alors, valeur refuge et placement à long terme, certes, toutefois, il reste nécessaire de bien étudier les caractéristiques des hôtels et surtout, de ne pas en attendre un retour sur investissement immédiat.
Évelyne de Bast
zzz20h

kpmg.fr


Insee : les prix sont restés stables en août, mais continuent à grimper dans l'hôtellerie-restauration
Alors que les prix sont restés stables en août, grâce notamment à la baisse des prix de l'énergie et des produits frais, la restauration et l'hôtellerie ont, en revanche, continué à augmenter. Pour cette première, la hausse est de 1 % en août, soit + 3,2 % sur un an. Pour les services d'hébergement, on observe une hausse particulièrement forte, en raison des vacances d'été : + 4 % en août, soit + 4,5 % sur les douze derniers mois.
Sur l'ensemble de l'activité économique, l'indice s'accroît de 3,2 % mais la hausse ralentit en rythme, puisqu'elle était de 3,6 % le mois dernier.

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L'Hôtellerie Restauration n° 3102 Hebdo 9 octobre 2008 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE

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