du 9 octobre 2008 |
CONJONCTURE |
DANS UN CONTEXTE DE CRISE FINANCIÈRE INTERNATIONALE
KPMG considère l'hôtellerie française comme un produit rassurant pour les investisseurs
Le rapport annuel du cabinet d'audit KPMG vient de paraître. Pour cet observateur de la profession, le secteur se porte bien, et les résultats 2008 devraient au moins égaler ceux de l'année 2007. L'offre d'hébergement marchand se diversifie : le panel de l'étude va désormais intégrer les résidences hôtelières ainsi que les spas de plus de 500 m2, source de revenus complémentaires pour les hôtels.
Malgré ses disparités, la structure du parc hôtelier français arrive aujourd'hui à maturité et ne semble pas avoir souffert de la crise américaine. Les taux d'occupation affichent une progression allant de 1,7 à 3,1 % par rapport à 2006, dans les catégories 3, 4 et 4 étoiles supérieur (respectivement 69,2 %, 71,5 % et 72 %), de même que dans les catégories 0 et 1 étoile, où ils s'élèvent à 71,9 %. Cette augmentation date en réalité de 2003, après la chute brutale constatée lors la guerre en Irak. 2007 devient donc "une année de référence au même titre que l'année 2000", déclare Stéphane Botz, responsable du secteur tourisme, hôtellerie, loisirs pour KPMG, "avec des taux supérieurs à 70 %, donc proches de la saturation". L'Île-de-France explose les plafonds, avec des taux d'occupation optimaux, estimés à 77,4 % pour les 4 étoiles supérieur, 77,7 % pour les 4 étoiles et 79,4 % pour les 3 étoiles. L'année 2008, par ailleurs, ne présente, pour le moment, aucun signe de ralentissement et surfe sur la même vague, avec des résultats tout aussi positifs (+ 2 points pour les taux d'occupation sur les huit premiers mois de l'année par rapport à la même période en 2007).
Une demande en évolution
Cependant, les pays d'origine
des visiteurs de 2008 ne sont pas les mêmes que ceux de 2001. Si les Européens
restent toujours majoritaires (89 % des arrivées en France et 84 % des nuitées),
ils progressent moins vite que les clientèles lointaines (+ 3 % contre + 7
% en 2007 par rapport à 2006), dans lesquels on retrouve les pays du Moyen-Orient
et les Bric (Brésil, Russie, Inde et Chine), ces derniers arrivant en masse
et remplaçant en partie les Américains et les Japonais… En revanche,
cette nouvelle clientèle, adepte de séjours plus courts, aurait tendance
à privilégier le tourisme urbain, au bénéfice de villes comme
Lyon ou Marseille. Quant aux Français, ils restent davantage sur l'Hexagone
(+ 3,3 % de séjours en 2007) et raccourcissent leurs séjours.
Parallèlement, les opérateurs
hôteliers ont effectué de profonds changements et l'offre a tendance
à se reconcentrer. En 2007, les chaînes intégrées représentent
423 181 chambres, soit une perte de 4 900 clés, ce qui les met en recul de
1 point par rapport à 2006. On ne compte sur la période que 16 nouvelles
adresses. Par ailleurs, certains réseaux disparaissent ou sont intégrés
dans d'autres. Cette transformation du parc profite avant tout à de nouveaux
groupements comme Dynamique Hôtels, B & B Hotels, etc.
Par ailleurs, les chaînes volontaires,
elles, se positionnent surtout sur la qualité, comme Best Western, Exclusive
Hotels, Inter-Hotel, ce qui les conduit à pratiquer une politique de sélection
rigoureuse, éliminant leurs adhérents les moins bons. En conséquence,
le parc diminue et passe de 31,7 % à 30,6 %.
Enfin, les chaînes intégrées
souhaitent balayer large et s'adresser à tous les types de clientèles,
connus pour être peu fidèles et très volatiles, et procèdent
désormais à une diversification
des marques (le branding). Rien qu'en 2008, le groupe Accor a lancé Pullmann,
All Seasons, et MGallery.
Un investissement qui s'avère
rentable
Tenant compte de tous ces
éléments, KPMG souligne : "L'hôtellerie française semble
être en bonne santé en général" car "parallèlement
à l'augmentation des taux d'occupation, les prix moyens ont également
progressé." Depuis 1998, les hôtels de catégorie 4 étoiles
supérieur auraient augmenté leur recette moyenne chambre (RMC) de 20 %,
les 4 étoiles de 16,5 %, les 3 étoiles de 19 %, les 2 étoiles de
27,3 % et les 0/1 étoile de 38 %.
"En France, la crise internationale
bancaire n'a pas eu de répercussions pour le moment sur les prix, contrairement
à ce que l'on a constaté en Angleterre", poursuit Stéphane
Botz, ajoutant qu'a priori, les analyses prédisent cette hausse jusqu'à
2010. En France, la diversification des marques et l'arrivée de nouveaux produits
constituant des offres complémentaires - comme les centres de soins, les spas,
les golfs… - ont augmenté le prix de revient des hôtels. En 2007,
tous les prix moyens sont en hausse de 3 % au niveau national, en catégorie
moyenne et supérieure, et de 8,6 % en catégorie économique. Seuls
les hôtels 4 étoiles en zone rurale sont en légère stagnation
avec + 0,4 % seulement entre 2006 et 2007, un créneau certainement à
la recherche de son positionnement.
L'hôtellerie française
apparaît donc comme un produit rassurant pour les investisseurs, à
travers ses deux indicateurs de performance, le RevPAR (revenu par chambre disponible)
et le RBE (revenu brut d'exploitation). "Les RevPAR dans les hôtels 4 étoiles
et 4 étoiles supérieur sont tous en progression de 5 à 10 %,
déclare Stéphane Botz, et surtout dans les régions Île-de-France
et Paca", alors que la progression du RevPAR moyen n'est que de 2,5 % dans les
autres régions françaises, phénomène normal puisque "les
destinations urbaines sont préférées pour de courts séjours".
Même chose pour le RBE, qui varie entre 30 et 42 % en
2007,
même dans la catégorie économique, un vrai témoignage de bonne
santé.
Enfin, le parc se modernise. Les projets hôteliers
étant moins nombreux, les investissements réalisés par les chaînes,
notamment en matière de rénovation, sont plus importants, même s'ils
sont, en 2008, légèrement en diminution par rapport à 2007 (750
ME en 2007 contre 730 ME en 2008). Même situation pour l'hôtellerie
indépendante qui rénove aussi son parc, même si elle le fait avec
une certaine prudence : les montants évalués par Odit France s'élèvent
à 950 ME en 2007 et 880 ME en 2008.
Une valeur refuge pour les
années à venir ?
Difficile de globaliser
à partir de situations si diversifiées. En revanche, on peut dire que
l'hôtellerie française semble s'être adaptée aux nouveaux
marchés. C'est surtout vrai pour les chaînes intégrées qui,
en revendant une partie de leurs actifs récemment, ont pu réinvestir.
C'est certainement moins vrai pour les indépendants et l'hôtellerie familiale.
En résumé, quant à considérer l'hôtellerie comme un
bon placement immobilier, certaines réserves s'imposent : bénéficier
d'une situation géographique privilégiée, de préférence
en zone urbaine. Dans ces conditions, les investisseurs continueront à considérer
que "l'immobilier, c'est du rendement, c'est très 'secure' et c'est du long
terme", comme l'affirme Robert Waterland, de la Société de
la tour Eiffel, à l'occasion d'un petit-déjeuner sur l'immobilier. Et
c'est sûrement un excellent placement si l'on considère par ailleurs
le nombre d'hôtels 4 étoiles et 4 étoiles luxe qui ont changé
de mains ces derniers temps dans la capitale, le dernier - et non des moindres -
étant le Prince de Galles, racheté par MH Limited Partnership pour 141,5
ME.
Alors, valeur refuge et placement
à long terme, certes, toutefois, il reste nécessaire de bien étudier
les caractéristiques des hôtels et surtout, de ne pas en attendre un
retour sur investissement immédiat.
Évelyne de Bast
zzz20h
Insee : les prix sont restés stables
en août, mais continuent à grimper dans l'hôtellerie-restauration
Alors que les prix sont restés stables en août, grâce
notamment à la baisse des prix de l'énergie et des produits frais, la
restauration et l'hôtellerie ont, en revanche, continué à augmenter.
Pour cette première, la hausse est de 1 % en août, soit + 3,2 % sur un
an. Pour les services d'hébergement, on observe une hausse particulièrement
forte, en raison des vacances d'été : + 4 % en août, soit + 4,5
% sur les douze derniers mois.
Sur l'ensemble de l'activité économique, l'indice s'accroît
de 3,2 % mais la hausse ralentit en rythme, puisqu'elle était de 3,6 % le mois
dernier.
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L'Hôtellerie Restauration n° 3102 Hebdo 9 octobre 2008 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE