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	du 2 octobre 2008	BLOGUEZ AVEC LES EXPERTS DE LHOTELLERIE-RESTAURATION.FR

DERNIERS MESSAGES DES BLOGS DES EXPERTS SUR LE BAIL COMMERCIAL ET LA VENTE DE FONDS DE COMMERCE

Augmentation de loyer de 26 %

Je viens de recevoir un courrier du propriétaire des murs du restaurant qui me signale une augmentation du loyer, quoi de plus normal… mais, il passe de 1 070 E à 1 348 E, ce qui fait 26 % d'augmentation. Y a-t-il un indice ou un plafond ? (Bistrot29)

Maître Gaillard L'augmentation envisagée par votre propriétaire me paraît surprenante dans son montant si elle intervient en cours de bail, et devra être justifiée si elle intervient en fin de bail, dans le cadre d'un renouvellement.
Si l'augmentation proposée intervient en cours de bail, elle doit correspondre à l'évolution des indices s'il s'agit de la mise en application d'une clause d'échelle mobile (= clause d'indexation annuelle). Elle peut également correspondre à une révision triennale, et doit être calculée en fonction des indices.
Si l'augmentation proposée intervient en fin de bail, dans le cadre de son renouvellement, votre bailleur devra justifier le motif de déplafonnement qui motive une telle demande de loyer.
Il convient donc impérativement de savoir dans quel cadre s'inscrit la demande formulée par votre bailleur, afin de pouvoir y apporter une réponse.
Il convient enfin de savoir que si, par application d'une clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement. Dans ce cas, la révision peut être demandée, afin de voir le loyer simplement fixé à la valeur locative. Cette disposition est prévue par l'article L. 145-39 du code de commerce.

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Clause de non-concurrence

J'ai cédé mon bar il y a un an avec une clause de non-concurrence de cinq ans et 5 km. Mon acquéreur a revendu le bar six mois plus tard. Suis-je toujours lié par cette clause de non-concurrence ? (Yves L)

Maître Gaillard Si vous avez signé un acte de cession de votre fonds de commerce en incluant une clause de non-concurrence et de non- rétablissement d'une durée de cinq années et dont le périmètre a été défini, vous ne pouvez pas, à présent, au motif que le cessionnaire du fonds aurait cédé celui-ci, vous considérer comme désengagé. En effet, il y a lieu de considérer que le nouveau cessionnaire vient aux droits du précédent exploitant, de sorte qu'il pourrait se prévaloir de la clause insérée dans la cession intervenue entre vous et votre successeur.

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Location-gérance et propriété du fonds

J'ai exploité un café-restaurant sous contrat de location-gérance depuis 1^er juillet 2005. Ce contrat est renouvelable d'année en année par tacite reconduction. Six mois avant l'expiration de la 3^e année (le 30 juin 2008), j'ai reçu un courrier du bailleur m'annonçant la résiliation du contrat, ce que j'ai accepté. Depuis le 1^er juillet 2005 jusqu'au 30 juin 2008, les loyers ont été payés et le fonds de commerce a été bien géré. Quels sont alors mes droits ? (Ary66)

Maître Gaillard La location-gérance, par principe, ne vous confère pas la propriété du fonds de commerce qui continue à appartenir à son propriétaire qui vous le loue simplement.
S'il a été mis fin à la location-gérance, le propriétaire du fonds peut reprendre l'exploitation de celui-ci, ou s'entendre pour céder le fonds, avec la personne de son choix, y compris le bailleur des locaux. Dans ces conditions, et sauf stipulations particulières des contrats intervenus entre les parties, il me paraît difficile que vous puissiez valablement contester l'exploitation actuellement entreprise dans les lieux… d'autant plus que vous semblez avoir expressément accepté la résiliation de la location-gérance.

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Clause de remise en état ?

J'achète un fonds de commerce et le bail en cours depuis deux ans me parait très défavorable sur deux points concernant les travaux. D'une part, il prévoit que le bailleur peut demander le rétablissement des lieux à l'état primitif à la fin du bail (ce qui pourrait être une forme de chantage en cas d'éviction pour éviter de payer la prime). Il prévoit également que le propriétaire peut faire tous travaux qu'il jugerait nécessaires, sans que je puisse prétendre à quoique ce soit, pour une durée de travaux supérieure à quarante jours. En gros, si le propriétaire du bâtiment décide de refaire les planchers (bois actuellement), je n'ai plus qu'à plier bagages après avoir investi 400 kE. Quel est votre avis ? (Semonoi)

Maître Gaillard La première clause que vous indiquez, relative à l'obligation de remise en état des lieux, est habituelle en matière de bail commercial. Il est opportun pour le locataire d'obtenir que si les travaux qu'il souhaite entreprendre, sont autorisés par le bailleur, alors ce dernier renonce à solliciter, en fin de jouissance des lieux, la remise en état primitif.
Cette stipulation évite que le bailleur exige la remise en état primitif qui est parfois onéreuse et parfaitement inutile puisque les aménagements entrepris ont améliorées les lieux…
Si la clause existe, il est utile de solliciter, lorsqu'une demande d'autorisation de travaux est faite, que le bailleur dispense le locataire de la remise en état des lieux à la fin de la jouissance du bail.
Concernant la deuxième clause que vous avez relevée, concernant l'absence d'indemnisation en cas de travaux dont la durée excéderait quarante jours, celle-ci est également habituelle, et fait référence à l'article 1724 du code civil.
Néanmoins, les tribunaux ont tendance à tempérer une telle clause en invoquant l'obligation de délivrance du bailleur qui doit mettre à disposition des locaux permettant au preneur de les exploiter conformément à la destination du bail.
Au surplus, les tribunaux exigent de plus en plus souvent que les travaux qui seraient entrepris, le soient sans interruption, et dans les conditions les moins préjudiciables à l'exploitation du fonds.

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Loyer sous-évalué

J'ai créé un bail commercial (restaurant de 3-6-9 ans) devant notaire à partir du 1^er janvier 2008 avec révision du loyer tous les ans. D'après les renseignements pris dans le même quartier auprès des autres commerces, je m'aperçois que le loyer est sous-évalué de plus de 50 %. Est-il possible de réévaluer ce loyer à tout moment ou dois-je attendre l'échéance de un an ? (Chergau)

Maître Marc Gaillard Si vous avez conclu un bail commercial, vous avez effectivement pu prévoir une clause d'indexation annuelle (appelée également clause d'échelle mobile) qui permet une évolution (à la hausse ou à la baisse) du loyer, en fonction de l'évolution du coût de la construction. Une telle clause ne permet pas une augmentation ou une baisse, libre du loyer, mais uniquement selon les variations des indices. Dans votre affaire, si le loyer est sous-évalué de 50 % par rapport au prix du marché, il est peu probable que la société locataire accepte une révision amiable à la hausse. Votre situation est donc difficile, d'autant que les conditions de révision du loyer lors de la révision triennale (au bout de trois ans de bail) sont encadrées.

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Fonds avec appartement de fonction

Je suis en train de reprendre un tabac-presse avec appartement de fonction à l'étage. Celui-ci est constitué de 3 chambres + salle de bains + WC, avec accès par le local commercial. Mais pas d'eau chaude, de chauffage, ni de cuisine. Pouvons-nous demander à ce que l'appartement devienne une remise et comment faire sachant que le renouvellement de bail est en cours ? (Chris)

Maître Marc Gaillard Manifestement, l'appartement de fonction mentionné dans le bail ne peut pas être utilisé normalement et ne présente pas les éléments minimums de confort. Avant de demander qu'il soit précisé que ledit appartement soit utilisé à titre de remise, je vous invite à vous référer à la clause de destination du bail afin de savoir si celle-ci prévoit expressément que l'appartement du premier étage est à usage de logement de fonction, ou si c'est seulement dans la clause de désignation des locaux qu'il est mentionné un appartement de fonction à l'étage.
Si l'usage de l'appartement n'est pas indiqué dans la clause de destination, je vous encourage à simplement demander, lors de la rédaction de l'avenant de renouvellement, qu'il soit simplement précisé que l'appartement du premier étage pourra être utilisé pour le logement de l'exploitant du fonds de commerce situé au rez-de-chaussée et/ou à usage de réserve. N'hésitez pas à souligner qu'il s'agit uniquement de préciser la situation, et non de vous conférer de nouveaux droits (le local du premier étage ne pouvant pas être occupé à usage d'appartement, alors qu'il ne comporte même pas de cuisine). FC0607 JS0607

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L'Hôtellerie Restauration n° 3101 Hebdo 2 octobre 2008 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE