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	du 2 novembre 2007	CONJONCTURE

Le prix des matières premières s'envole, tout comme celui du foncier et de la main-d'oeuvre. Une hausse qui peut avoir des incidences sur le développement des projets hôteliers.
Deloitte & associés avec claire cosson

Combien coûte la construction d'un hôtel ?

La hausse des coûts de construction est une réalité. Depuis 2002, l'indice BT01 (1) a augmenté de 21 % tandis que l'inflation (IPC) progressait tout juste de 10 % sur la même période (2). La véritable montée en puissance des prix est intervenue en 2004 suite à la flambée des cours du pétrole. Cette forte hausse du coût des matières premières est liée à l'augmentation des cours pétroliers, mais également à un effet de rareté de certains matériaux sur les marchés internationaux. À ce phénomène vient s'ajouter une augmentation sensible du coût de la main-d'oeuvre dans le secteur du bâtiment.
Une situation d'autant plus alarmante que les prix moyens hôteliers n'ont, eux, pas suivi la même tendance. Sur l'ensemble de la France, la RMC (3) n'a évolué que de 10 % sur la période (4). Si l'on ajoute à cela que l'hôtellerie est un produit immobilier complexe, assez cher à construire, on comprend mieux l'inquiétude des professionnels du secteur. Dans un contexte où la spéculation pousse les prix du foncier vers le haut, les développeurs hôteliers font face à de vrais challenges. Ceci est d'autant plus vrai que l'hôtellerie entre en concurrence avec d'autres types d'actifs immobiliers. Il s'agit donc d'optimiser les coûts de construction et d'utiliser des montages inventifs afin de satisfaire les niveaux de rentabilité espérés par les investisseurs.

Quels sont les éléments du budget de construction ?
• Le foncier : en plus du prix d'achat, il convient d'inclure l'ensemble des charges liées au terrain (honoraires de notaire, honoraires de géomètre, droits d'entrée, taxes locales, droits d'enregistrement, taxes de branchement aux réseaux, frais de dépollution, etc.).
• Le coût des travaux : comprend le gros oeuvre, le second oeuvre et les lots techniques.
• Les honoraires : concernent les divers honoraires relatifs à la conception et à l'exécution du projet tels études préliminaires (faisabilité, CDEC, etc.), architecte, maîtrise d'ouvrage, bureaux d'études techniques (acoustique, sol, thermique, etc.), bureaux de contrôle, frais juridiques, etc.
• Les MM & E (Matériel, Mobilier et Équipement) (5) : sont intégrés dans ce poste l'ensemble des équipements, éléments de décoration et le petit matériel d'exploitation (PME (6)). La pose de ces éléments y est également intégrée.
Le tableau ci-dessous détaille la répartition des coûts d'investissement par chambre construite, hors foncier. Les montants présentés sont basés sur un échantillon non exhaustif d'hôtels standardisés en France, développés en construction neuve. Sur le territoire français, cette répartition concerne toutes les catégories d'hôtels, hormis les établissements 4 étoiles luxe et les palaces, généralement développés en réhabilitant des bâtiments existants. Malgré une influence régionale en termes de méthodes et de matériaux de construction, les coûts globaux de construction hors foncier ne varient que très peu d'une région à l'autre.
L'hôtellerie haut de gamme affiche des fourchettes de coûts totaux larges, ce qui s'explique par une grande variété de produits allant du boutique hôtel de centre-ville sans restauration, à l'hôtel d'affaires avec d'importantes surfaces de réunions. A contrario, l'hôtellerie économique propose des produits plus standardisés, sans services annexes. Quant aux différents postes de coûts, nous pouvons faire les observations suivantes :
• Alors que le coût des travaux par chambre est une conséquence directe de la surface moyenne, il est également impacté par les techniques et matériaux de construction. Pour l'hôtellerie économique, la rationalisation des espaces et des méthodes de construction standardisées permettent d'optimiser les coûts de construction par unité. À l'inverse, l'hôtellerie 4 étoiles présente des surfaces plus importantes, tant en hébergement qu'en parties communes et 'back of house'. De plus, cette catégorie d'hôtels exige une architecture plus élaborée, l'utilisation de matériaux nobles et des finitions sophistiquées.
• Les honoraires techniques peuvent atteindre jusqu'à 25 % du montant HT des travaux. Leur ratio moyen évolue de 8 100 E par chambre pour un hôtel économique à 26 100 E par chambre pour un produit haut de gamme.
• Le coût des MM & E varie de 4 000 E par chambre pour un hôtel économique à 28 000 E pour un établissement haut de gamme (hors produits exceptionnels) en moyenne. Le développement d'une hôtellerie 2 étoiles plus qualitative, plus confortable (écrans plats, salles de bains plus grandes, etc.), proposant des prestations de services plus larges (restaurants, bars, etc.) a fortement influencé le coût des équipements pour cette catégorie.
Le coût plus élevé en hôtellerie 3 étoiles est dû à la présence quasi systématique de restauration (équipement de cuisine en sus) ainsi qu'à des surfaces de chambres et parties communes plus importantes. Quant à la catégorie 4 étoiles, le poste MM & E varie en fonction des concepts et caractéristiques de chaque projet. Notons que la mondialisation a eu un impact positif sur les coûts des MM & E pour la catégorie haut de gamme. Effectivement, il est aujourd'hui plus facile et surtout moins coûteux d'importer des matériaux, meubles et objets d'art 'faits main', permettant de recréer des ambiances et de favoriser la scénographie des espaces (spa, espace détente, restaurant, etc.).

Répartition des postes de coûts par nature et catégorie d'hôtels
Alors que les travaux et les honoraires techniques représentent respectivement 55 % et 14 % du coût global, quelle que soit la catégorie d'hôtel, la part relative des MM & E dans le budget de construction tend à augmenter avec la montée en gamme des produits. Elle représente entre 8 % en hôtellerie économique et 15 % en hôtellerie 4 étoiles. Quant au foncier, il affiche la tendance contraire : plus l'hôtel monte en gamme, moins la proportion de charge foncière est élevée. Alors qu'elle représente jusqu'à 24 % pour un hôtel économique, elle n'est que de 17 % en moyenne pour un hôtel 4 étoiles.
Ce phénomène s'explique en partie par un investissement total nettement plus élevé en haut de gamme, mais également par le fait que les prix des terrains ne tiennent pas compte de la catégorie d'hôtels à développer. Effectivement, ils dépendent essentiellement de la localisation géographique du produit (région, site), de la constructibilité (définie par le PLU(7)) et du détenteur du terrain (particulier, collectivité, promoteur). n zzz36v zzz42x

Note
1° Indice de référence des coûts de construction dans le secteur du bâtiment
2° Source : INSEE
3° Recette moyenne par chambre louée
4° Source : Observatoire de l'hôtellerie Deloitte
5° FF & E en anglais (Furniture, Fixtures & Équipement)
6° SOE en anglais (Small Operating Equipement)
7° Plan local d'urbanisme

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L'Hôtellerie Restauration n° 3053 Magazine 2 novembre 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE