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	du 27 septembre 2007	GÉRER SON ENTREPRISE

DE L'OBLIGATION DE SE CONFORMER AU BAIL COMMERCIAL

Mélodie en sous-sol sans happy end

Si vous reprenez un restaurant et que vous poursuivez l'activité du précédent locataire, vérifiez bien que vous l'exploitez conformément au bail, au risque de vous voir 'expulsé' sans indemnité. Illustration à partir d'une affaire où les caves d'un restaurant étaient exploitées en dancing.
Par Tiphaine Beausseron et Marc Gaillard, auteur du Sujet Interactif 'Le bail commercial en CHR' sur lhotellerie.fr

L'histoire
Le propriétaire d'un café-bar-restaurant loue un local commercial comprenant une salle au rez-de-chaussée, un appartement au 1^er étage, et 3 caves accessibles par le local du rez-de-chaussée. Il les utilise comme bar sonorisé. S'apercevant de cela, le propriétaire des murs lui demande d'arrêter complètement l'activité commerciale au sous-sol et lui donne un mois pour remettre les caves dans leur état antérieur, supprimer la réception du public et la sonorisation. Le restaurateur refuse. Le propriétaire décide donc de résilier le bail avant son terme pour motif grave et légitime. Le restaurateur n'est évidemment pas d'accord : il veut la poursuite du bail et de son activité dans les mêmes conditions ou, au moins, une indemnité d'éviction qu'il évalue à 400 000 E.

La difficulté d'interprétation
L'exploitation d'un bar sonorisé dans les caves des locaux loués est-elle conforme à la destination des lieux telle que définie dans le contrat de bail ? Le bailleur estime que c'est contraire au bail, que son locataire a transformé, sans son autorisation, des caves en bar sonorisé occasionnant des troubles de voisinage, ce qui est constitutif d'un motif grave et légitime justifiant la résiliation anticipée du bail sans indemnité d'éviction. Le restaurateur soutient au contraire que son exploitation est conforme aux termes du bail et avance plusieurs arguments : d'une part, ces caves étaient exploitées comme un bar par le précédent locataire des murs ; d'autre part, ce n'est pas parce que la destination des locaux mentionne le mot 'cave' que celles-ci devaient obligatoirement rester en l'état, que leur transformation en bar n'est pas contraire à la clause de destination du bail qui limite l'activité à 'café-bar-restaurant, que l'activité de bar sonorisé n'est pas incompatible avec la production de musique, et enfin, qu'aucune clause du bail n'interdit l'exercice du commerce dans une partie des locaux, en l'occurrence ici, dans les caves. Les juges donnent raison au bailleur car ils constatent, au vu de différents rapports d'expertise et des services de la préfecture de police, que ce sont en fait de véritables spectacles musicaux qui sont organisés dans les caves, et que cette activité excède amplement la diffusion de musique à l'occasion de l'exercice d'une activité de café-bar-restaurant. Ils estiment donc que l'activité exercée dans les caves n'est pas permise par le bail, à défaut d'autorisation expresse donnée par le bailleur. Or, comme justement le locataire n'a ni demandé ni reçu l'autorisation du bailleur, il ne peut pas continuer à exploiter les caves dans ces conditions. Le bailleur était donc en droit de lui demander de remettre les caves dans leur état antérieur. Et puisque le locataire ne l'a pas fait, le bailleur a obtenu que le bail soit résilié sans avoir à verser à l'exploitant locataire une indemnité d'éviction. zzz62 zzz61 FC0607

* Cour d'appel de Paris du 25 janvier 2006. 16^e chambre. Section A.

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L'Hôtellerie Restauration n° 3048 Hebdo 27 septembre 2007 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE